双方代理って利益相反します。 【ガチョウ】

　居宅介護支援事業所のケアマネジャーの業務を考察すると、意外と双方代理を行っているように感じます。利用者と契約を締結し、在宅介護の支援をするのですが支援方法の中には代理業務が結構あるのではないでしょうか！　

　利用者への視点では、この代理業務も必要なことでしょう。でも、サービス事業所の代理業務も行っていませんかね？　各種書類を準備や提出及び説明など事業所の業務も代理する実態は否めません。

　サービス事業所も利用者・家族に説明するよりは、担当ケアマネに言った方が話が早いし、スムーズに話が進んで楽です。利用者側と事業所側の仲介役を行なっています。これを繰り返していると、仲介役のケアマネジャーは利益相反を感じたり、板ばさみの矛盾を感じてストレスになっているはずです。離職率の原因もこういうところにあると考えられます。民法では「双方代理」は禁止されています。


　民主党のマニフェストの住宅政策の中には、中古・リフォーム・賃貸市場の活性化について仲介業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を禁止する意向が含まれているそうです。

　民主党政権になった場合、不動産仲介業者の手数料収入減少が予想されます。
住友不動産販売の前期の不動産仲介部門の売上高400億円の4分の3が両手取引だそうで、手数料が片方のみとなると150億円程度の減収要因になるそうです。

　売主、買主の媒介を同一業者（いわゆる両手取引）では、売主、買主双方にとって利益相反関係にあるので消費者保護の観点からは望ましい形であるでしょう。

　仲介業者の場合は、両手の手数料は大歓迎です。両者の板ばさみより遥かに大きい実入りがあるから我慢もできます。板ばさみになること自体が少ないです。

　私もこの住友住宅販売の仲介で物件を購入したことがあります。最初は、売主の意向を大切にした対応でしたが、私の常識内の買い付けが入ると売主の説得に転じました。結局、両者納得の形で契約になりましたが、この寝返りは見応えがありました。

　ケアマネジャーの場合は、実入りが少なく事業所からの実入りはありません。しかし、事業所の代理業務も力関係で行わないと受け入れてもらえなかったり、他の利用者の利用にも影響してしまいます。ここに病院や診療所の医師も関係してきますので、無理が出て来て当然です。

　この業態を改善しないと、二者・三者に良い顔をしないといけないので、板ばさみの上でストレスを感じ離職に繋がります。

　ワタクシも、ケアマネ自体が無くなってしまう危機感や矛盾する業務を感じています。離職率の高い仕事から利殖率の良い仕事にシフトしないと生活できません。

　自分の仕事のリスクをどれだけ感じていますか？
終身雇用が崩壊し、事業者過多による過当競争があります。これがあるから介護報酬も下げてきます。賃金形態の崩壊、雇用形態の多様化があるので、安泰なんてあり得ません。
５年・１０年先の自分の人生設計をしないと梯子を外されたらお仕舞いです。

介護認定基準、半年で再修正へ 軽く判定される傾向受け

　介護保険サービスをどれだけ受けられるかを決める「要介護認定」の基準が、大幅に修正されることになった。基準は４月に改定されたばかりだが、必要なサービスを受けられない人が増え、厚生労働省は見直すことを決めた。修正により、４月の改定で抑えられたサービス利用が以前のレベルまで戻る見通しだ。１０月からの実施を目指す。

　４月改定の影響を調べるため、厚労省が全国１４８９自治体の４月、５月の要介護認定の状況について調査。新基準で認定を受けた約２８万人のうち、介護の必要なしとして「非該当」と認定され、介護サービスを受けられない人の割合は２．４％で、前年同期（０．９％）の２倍以上だ。

　非該当と、軽度（要支援１．２、要介護１）と認定された人を合わせた割合は全体の５３．６％と、前年同期より４．１ポイント増えた。中・重度（要介護２～５）の人が、基準改定後は軽く判定される傾向がうかがえる。

　修正案は、調査項目の７４項目のうち４３項目を修正する。例えば、座った状態をどれだけ保てるかで身体状態をチェックするが、旧基準は「１０分程度」だったが、新基準は「１分程度」に短縮。修正案では「１０分程度」に戻す。

　要介護度が軽くなると、受けられるサービスが減る。例えば、要介護３が２になると３０分以上１時間未満の訪問介護の利用が、半分程度に減る計算だ。

　修正案でシミュレーションしたところ、ほぼ４月改定前の状況に戻ったという。

　「軽く判定される」という批判を受け、４月の基準改定後、以前からの利用者に対しては、従来の要介護度にできる経過措置が取られた。しかし、新規に要介護認定を受ける人はその対象外。１０月以降の更新時期まで、利用できるサービスは現在のままだ。

　旧基準は、利用者の身体状況を調べる担当者の主観に左右されやすいと指摘されたことから、厚労省は改定を検討。改定前に、内容を自治体に示したところ、「軽く判定され、介護サービスを使えなくなる人が出る」と懸念の声があがった。ケアマネジャーらは改定延期を求めたが、４月改定を前提に自治体が担当者の研修や介護保険のシステム切り替えを進めていたため、予定通り実施された。

　基準を再び見直すにあたって自治体は、改めて担当者の研修をしなければならない。半年たらずの間に基準が２度変わることになり、現場での混乱が予想される。

　厚労省はこれまで、「基準改定の影響で要介護度が軽くなる」という指摘に否定的だった。しかし、今回の調査結果を受けて、今後、利用者が必要なサービスを受けられるよう大幅な修正を決めた。【朝日新聞・中村靖三郎】

融資の話から紙。 紙から鉄道脱線。かなり乖離しました。 【ガチョウ】

　先日、税理士の口利きの資金管理団体Ａでは、肉骨粉になってしまいました。

そして、１７日に資金管理団体Bからの融資結果が出ました。

金額は、物件価格以上の満額可能でした。なんと80,000,000円です。

諸経費まで見てくれたようです。感謝感謝ですが。。。。。

しかし金利は、ちっとも優遇してくれずに所定通りです。

しっかり収益プレミアムとして、＋0.4％も乗っかっています。（変動金利で2.●％）

　融資期間ですが、原則として建物の残存期間だが、＋数年を見てくれました。

しかし、この期間では完全にアウトです。また肉骨粉になりそうです。

そして、少し伸ばせそうなので、私たちを安心させてくれる材料を出して欲しいと。

つまり、頭金を少し入れて欲しいということでした。

でも、満額以上可能ということだったので、そこを質問しました。

融資期間はあまり伸ばせないけど、金額は出せるということで複雑な心境です。

安心させる材料は、諭吉限定でもないようで、Ａ４の紙を２枚パソコンで仕上げました。

既にＡ４で１枚の事業計画書として基本的な考え方を提出しています。

しかし、詳細な考え方をパソコンでチャカチャカ書き上げました。

こんな、ペラ２枚で融資期間が延びたら本当にありがたいです。

延びてもギリギリなんですよね。無理は禁物なので肉骨粉でも良いのです！


　明日は、もう一つの資金管理団体Cから融資結果が出てきます。

こちらも１３日に資料を持込みまして、１５日に質問を装って電話しています。

１４日に支店内で会議に諮ったようでした。

資料を持ち込んだ時の話っぷりはヤッターマンでしたが、１５日は「あっそう！」です。

このご時勢、あっそう ⇒ あそう ⇒ 麻生。　縁起でもありません！


　また、１７日の肉骨粉の状況を報告がてらに電話です。

担当者も元気なく、金額はそこそこですが、期間が延びないことを言っていました。

２１日に正式回答できるから待っていてくださいとのことです。

明日が楽しみですが、融資期間がどちらも足りませんので、潔く肉骨粉になりそうです。

深い追いしても仕方が無いので、素直に諦めた方がいいんでしょうね！


　１８日の午後には、仲介屋にアポ無しで行って来ました。

仲介屋に到着する３分前に携帯に着信です。

「今、売主さんが来ているんだよ！」

私も「あと１分で到着します」と答えました。

仲介屋も売主様もビックリ仰天です。

そして事務所内で、融資期間が厳しいことと、金額が少し足りないとハッタリです。

売主様が、さりげなく「合わせないとね」と「いいわよ」と言いました。

仲介屋のオヤジの顔もほころび、私も内心でヤッターマンの歌を唄いました。

ここまで、たくさんの奇跡が起きているんですが、もう奇跡は起きないかもしれない。

早く明日にならないかと思っていますが、肉骨粉も覚悟しています。

明日は、これで退散しようかと思っています。

麻生のバカもビックリの 「バカタロー退散！」

こっちは、明日はバカタロー解散ですね。

　こんなケアマネでも、金融機関が８０００万円を貸してくれます。

借りちゃうと、１億以上の借金王です。日本一の借金ケアマネです。

しかし、ケアマネの与信ではなくて、物件の価値１億に対しての８割の与信です。

しかも原則として約１０年で返済です。

キャッシュフローとしては、成立しませんので借りません。

でも、売主様が私の更なる指し値に応じそうなので、借りちゃうかも。


　そして、特記事項で鍛えた素晴らしい事実の心証情実作戦を駆使しました。

認定調査でも、特記事項で嘘は一切書きませんが、審査委員の心証情実を駆使。

昔々、要支援レベルの人が２次判定で要介護２になったこと無数。

歩く要介護５もたくさん経験しました。

特記事項の書き方は、嘘は掛けないけど表現は自由です。

しかも書かせるから幅が広がります。書かせない方がまだ精度が高いです。

目で見て文章に落とす。それを審査会に伝達するのは無理があります。

３次元を２次元にして、それを３次元と想像で４次元にする認定。

こんなこと難しいに決まっています。正しい認定が出来る訳が無い。

審査会が本人を見ないで認定するのです。文章と想像と経験値で認定するのです。

１万円のビデオカメラの時代です。

基本動作をビデオ撮影した方が認定の精度が良いのです。

　
　裁判も裁判官の心証しだいで判決に大きくブレが出ます。

でも、本当は違います。日本のインチキ裁判は検事しだいです。

検事が起訴した段階で、日本の裁判の有罪率は９９％以上です。

この数字から読み取れることは、検事の起訴する判断力です。

つまり公判維持できる証拠しだいです。

ハヤシライス事件では、カレーのヒ素や犯人が林かが争われました。

証拠としては乏しく弱いのですが、死刑判決が出てしまっています。

再審請求も出ていますが、疑わしきカレーが、疑わしきハヤシになりました。

ペーパーで何でも決まってしまう世の中、本当に怖いです。

世の中、ペーパーレスなのに、林家ペーパー子です。

当事者・関係者を増やして、責任を薄くする方法です。

紙の重要性を厚くして、紙自体はペラペラ薄いようです。

薄くて喜ばれるものなんて、そんなに存在しない。神奈川県だけかも？？？

S鉄道が一生懸命頑張っている位じゃないかな！

性善説から性悪説が基本になりつつある時代。

本当の専門家が大きな権限があって、少数精鋭で評価すれば経費も掛からない。

実態を直接評価して、間接評価はなくしてはどうだろう。

心理や心理線に及ぶものは、本当のところから乖離できる。

だから心理学って面白いと思えるし、私の結びもかなり乖離するのである。

沖縄・・・(゜＿゜i)タラー・・・ アヒル

アヒルはアルバイトで沖縄へ！

沖縄へ行くのは初めて、歳を取るとどこへ行っても新鮮みを感じなくなるが、沖縄は別。。

とにかく暑い、空から押さえ付けられるような暑さ。病気持ちには堪える。
バイト会場から海まで400㍍ぐらいなんだけど、辿りつくまで倒れそうになる。

沖縄の海は綺麗と聞くがやっぱり綺麗。白い砂、青い海、抜けるような空。
10代か20代ならさぞ楽しいだろうに。。

熱中症になったら大変とそそくさと逃げるように戻る(＾ε＾；))アハハ…。

歳は取りたくないもんですね。

東京なら新宿歌舞伎町にそうとうする繁華街のホテルに泊まる。
車で乗り付けて酒を飲む人が多いらしく運転代行の車がやたらに多い。

アヒルは暑くて飲む気にもならない(●´∀`;汗)ゞ。

ホームレスの人もやっぱり南国風、ほぼ裸。

やっぱり暖かいほうが住みやすいだろうな～。

来月も行く予定で、今度はいろいろ体験しようっと。

「介護不要」の新規認定が倍増 新基準認定で

　要介護認定の新規申請者のうち、介護が不要として「非該当」（自立）と判定された人が、今年４～５月時点で５・０％と、前年同時期の２・４％に比べ倍増したことが１３日、厚生労働省の調査で分かった。

　最も軽い「要支援１」でも前年比４・０ポイント増の２３・０％だった。４月から導入された介護認定の新基準の影響とみられる。

　調査は全国１４９２市区町村のデータを集計した。 【産経新聞】

明日は、信用金庫に資料持ち込み。 【ガチョウ】

　明日の午前中は、本業がお休みです。
先週の金曜日に連絡を入れて、アポが取れました。
月曜日の午前中に信用金庫に資料を持ち込みです。

　金曜日のアポ取り段階で、概要を伝えながら信金職員も積算しています。
ちょっとだけ好印象を感じながら、３点セットを持ち込みます。
個人・法人のどちらになるか分からないが、事業計画書を書いて欲しいとのこと。

　ちょうど、３年前にも創業資金の事業計画書を持って行ったことがあります。
その時も、この担当者でした。
結局、自己資本で足りましたので、融資は受けませんでした。
でも、事業計画書はたいへん受けました。
今回も、この担当者のウケを考えながら、事実と決意の積み上げと予想と成果の
積み上げを書き込みました。ちょっと話も膨らましながら1.2倍に膨張です。

　事業計画書がどこまで重要かはしりませんが、駄目なものは駄目評価。
ちょっと良いものは、プラスマイナスゼロ、良すぎる計画書も疑われるでしょう。

　本業で、居宅サービス計画書は書き慣れています。
無数の居宅サービス計画書を見てきましたが、これもピンからキリまであります。

字が書いてあれば良いと思っている人。（般若心経タイプ）
同じことを上り下りツラツラ書いてあるもの。（山の手線タイプ）
時々、般若心経と山手線の混合タイプもあります。

ケアマネの価値観だけしか書いていない人。
　　　　　　　　　　　（だから何タイプ・押し付けタイプ・はぁ？タイプ）
専門用語やアルファベット・略称を多く使う人。
　　　　　　（看護師タイプ・専門馬鹿タイプ・利用者理解不能不在タイプ）

どうでもいいことやその説明、前振りが長くて本題はどこなの？という人も。
　　　　　　（寮母日誌タイプ・物語タイプ・日本むかし話タイプ）
これは、般若心経タイプに近いのですが、登場人物が多くて、会話調が特徴の上、
カギカッコがあれば読みやすいですが、そこまで気が回らないようです。

　
　その他、エコタイプ・ハイブリッドタイプ・マスタータイプ・コピータイプや、
特徴は、般若心経タイプでありながら、山手線の大崎行・池袋行でしつこくない。
価値観ではなく専門的な表記で、その表現が分かりやすいです。

　船井総合研究所の研究員もケアプランで時間は使うなと言います。
２０分から３０分で、１・２・３表まで仕上げるスキルが必要とのことです。
これは、パソコンの辞書機能とベンダーのソフトを上手に使えば簡単です。

　それに対して、消しゴムタイプがあります。
文章苦手の人でパソコンも苦手。下書きから打ち込みまで３日も掛かります。
鉛筆の下書きが消しゴムで完全に消えていないのも特徴で、手書きケアプラン。
後日、パソコンに打ち込んでから、お渡ししますと言っても、いつも着ません。

　その他、誤字タイプ・主語不明タイプ・述語（動詞）多用タイプも混合します。
文章は、短文明快（明解）で書けば簡単に書くことが出来ます。
そして、最近の文章は、短文明快が好まれます。
新聞も昔に比べ、そのようになってきています。
社説を読む訓練をすると、何が言いたいのか、書きたいのかが分かります。

　寮母日誌タイプは、こんな感じです。しかも長文で動詞が多いです。
２０時５０分の消灯前に居室に伺って、体調はどうですかと声掛けをすると、
特に犬丈天と特に問題なく答えられていますが、顔色が悪いようなので、臥床するようにと声掛けして入眠促す。

　
　特徴は、物語風な表現で、どうでもいいこと、前振りが長いです。
国語の問題になりますが、どうでもいい所はどこでしょう？
前振りの文章は、どこまででしょう？
誤字はどこでしょう？

　動詞も多くて、文章にもしつこさがあります。
おそらく、しつこい性格が災いし、夫とも仲が悪いことが感じ取れます。
まず、大丈夫が誤字です。犬は好きなのかもしれません。
潜在的に夫嫌いなので、天にも行きたい気持ちかもしれません。
なぜか、「特に」を付けることが特徴です。
自分中心にものごとを考え、主張が強く正当化しながら予防線を張ります。
だから、一つの文章に、自分の声掛けが２重表現になってしまいます。
そして、語尾の「促す」と言う表記が強い表現になりすぎです。
つまり、早く「寝ろ」ということを主張したいのかもしれません。

　結局は、「顔色が悪いから寝ろ」と言うことです。
文章にまとめるなら、「消灯前に体調を確認し、顔色が悪いので入眠を促した。」
短い文章には、なぜか罪悪感を感じてしまい、般若心経で上り下りの長文になる。
長文でも、道筋が綺麗に整っていれば良いが、主語と述語が一致しなくなる。
つまり、文章を考えている最中に主語や主体を忘れてしまいます。

　そうです、ワタクシも事業計画書のことを忘れてしまいました。
もう、事業計画書の話題には戻れません。
つまり、８０００万円を借りられれば良いのです。
もし借りてしまいますと、残債116,000,000になってしまいます。

本日の不幸。 【ガチョウ】

午前中、二女と市営プールに行った。
大人５０円、小人２０円である。
無料駐車場があり、お金が掛からない。
コインロッカーも１０円であるが、返却されるので無料。
１１０円だけ持っていけば良かったが、ここから不幸が始まった。

　水着のポケットに入れた携帯電話に気づかず水没。
帰りにソフトバンクショップに立ち寄り。
保険に加入していたが、水没全損でも8400円のみ掛かる。

　結局、市営プールで楽しんだのは、私のコドモだけ。
　　　　　　　　　（お～い、山田くん、座布団２枚あげなさい！）
　　　　　　　　　（ドコモダケのキーホルダー、私ももらったよ！）

　プールで２時間、携帯のことを考えていました。
結局、本当は９０円で過ごせる市営プールが、８４９０円でした。

アンニュイな土地を見つけたが！ 【ガチョウ】

　金が無いのに、激安の土地を折込広告で見つけた。
宅地。建築条件なし。建築不可と書いてある。
建築不可なのに建築条件があったら矛盾する。
エンドで坪５０万円のエリア、激安価格は坪１０万円。

　どうやら、約30年前の開発分譲地である。
そして、その売地は、当時からの雨水処理施設となっている。
敷地内に大きな丸い雨水浸透枡が２個ある。
今では分譲地内の各家庭は、雨水も個別で宅地内に浸透枡を作っている。
下水道も分流式なので、その売地は雨水浸透処理施設として機能していないかも。
役所側で、各家庭で個別浸透枡を確認し、雨水浸透処理施設の廃止を認めれば、
建築可能の普通の宅地になり、土地の価値が上がる。

　しかし、前面道路が私道であり、おそらく持分が無い。
持分があれば通行に支障は無いが、持分が無いことで意地悪されると困る。
おそらく位置指定道路なので、車の通行や１０分の停車は文句は言わないだろう。
でも、持分が無いことで車の通行にイチャモンもつくかもしれない。
一般の通り抜けの車や歩行者には文句は言わないが、居所が分かれば話は別だ。
また、ガスや下水などで採掘が生じた時は、もっと厄介だ。

　月曜日になれば、前面道路のことを調べられる。
土地の下見をしていたら、お隣さんが出てきた。やさしい夫婦であった。
聞き取り開始で、みんな普通の人で、意地悪を言いそうな人はいないと言う。
夫婦側から古いこのブロック塀は、この幅の中心が境界線と言う。
私も、この越境は全然大丈夫ですよと説明した。
土地が買えた時に、通行と採掘の承諾がほしいからである。

　長方形の四隅には境界石も無い。
激安価格なので実測売買にはならないかもしれない。
測量無しで公図売買でも、もっと安くなれば買いたい。

　現地下見に同伴した美人営業ウーマンに質問攻めしても明確な回答が無い。
仲介手数料が少ない物件には興味が無く、急遽の同伴だからだ。
事務所に寄って、社長が対応してくれた。
分からないところは、月曜日に売主の業者に確認すると言う。
業者もこんな価値のないクズ土地を換金したいようだった。
　
　思い切って買付を入れることになったが、まずは交渉になりそうな金額を提示。
その時に、広告の反響でこの土地の問い合わせが入っていた。

　もし、その電話の人が満額で買付を後から入れたら、どうなるか質問をした。
あれは、満額で買う土地じゃないと言う。
またオープンな物件でも無く大丈夫だと言う。
そして、地元の一番手を大事にしたいし、交渉で値段を決めたらとのこと。
あえて価格は空欄にして、次の行に希望価格・相談・その他と書いた。

　建築不可で前面道路が私道持分無しは、いくらになるのだろうか？？
ネットや一本通りの違う似たような土地が、坪５０万円で売り出し中。
坪５万円で買えるかもしれない利用価値が見出せない土地は、どんなものか？？
おそらく、両隣人にしか価値が無いかもしれないが、建築可になればいいかも！！

　午後は、がっちり本業の仕事でした。
遅くまで仕事をして、ちょっと疲れています。

今日も奇遇な幸運がやってきた！ 【ガチョウ】

　今日は、裁判所と法務局に行ってきました。
法定成年後見の申し立てと成年後見登記の手続きではありません。

　個人的なことで、裁判所と法務局に行ってきました。
それは、スピード違反の出頭と簡易裁判を受けるためでもありません。
お目当ての競売物件の入札です。しかし、事態は急変してしまいました。

　なんと、裁判所の競売物件の資料閲覧室で３点セットを見ていたら。。。。。
税理士から私の携帯電話に着信です。
今日の午前中に電話が着たら良いと願っていました。

　銀行評価が良すぎるアパート１棟を買うこと説明しました。
個人名義・法人名義・個人名義で法人へサブリースなどを質問します。
でも、この質問も大事ですが、融資が引けるかが一番大事です。

　そして、この質問よりも融資をどうするかを感じ取ってくれました。
つまり、税理士大先生から金融機関を紹介してもらうことです。
直ぐに、○○信用金庫だったら、いくらでも口利きするよ！と満額回答です。
そうです、この回答を待っていたのです。
また直ぐに、カミング・アウトして、本音は先生に融資先を紹介して欲しかったと
伝えました。そうしたら、そんなことは直ぐに分かるよ！と。

　今日の午後に仲介業者（管理会社）に会うことも伝えました。
資料を準備して、事務所に持ってきてちょうだいとトントン拍子です。

　約束の時間に業者の所に紀伊国屋の和菓子を持参して訪問です。
本題に入る前に、世間話が１時間半です。今日も昇華させてきました。

　そして、あると思った資料がまだありません。
業者と一緒に法務局に行って、実測図・公図・謄本を取りました。
法務局でも幸運が奇遇がありました。

　３年前に法人設立して、起業融資の相談に行った時の担当者がいました。
すぐに事情を説明して、融資のお願いを軽くしてみました。
この信金は、土地の評価方法は路線価で１００％です。
建物は６０％で評価すると言っていました。（建物ゼロ評価でもOKです）

　内心、ラッキーと思い、週明けに資料持参しても良いか確認。
担当者も作り笑顔で、なるべく早く来てくださいと言っています。
最後に事業用ローンの金利を聞いたら、他の金融機関と競争して勝ちますと。

　業者の事務所に戻り、業者は融資先をSMBCから当たってくれるとのこと。
そして、３時間も経過すると、質問攻めをしても警戒されません。
買付証明書に必要事項を書いて、希望価格も記入して印鑑を押しました。
ざっくばらんに、もう融資しだいだねと言われました。
ネックは、買った瞬間に 小資産＜大負債 となった自宅の住宅ローンとのこと。

　あとは、本当に運しだいです。
税理士に力が無いか、信金にリスク取りの力が無いか、物件に力が無いかです。
おそらく、ワタクシに力が無いのです。

　結局、競売物件に入札をすることも無く、直ぐに裁判所を後にして紀伊国屋へ！
今日のお買い物は、紀伊国屋のおこじゅの詰め合わせのみ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　売買したいが、バイバイ物件！

　

チャンスは相手からやってくる？ それとも空振りか？ 【ガチョウ】

　シンジラレナ～イ。
えっマジ！　嘘だろ！　こんなトントン拍子あり？

　今日は水曜日です。不動産関係の業者さんはお休みが多いです。
先日のリップ・サービス業者もお休みです。
でも、私の携帯にこの業者の固定電話から着信がありました。

　今日は休みだけど資料を揃えてくれたみたいです。
そして、「明日にでも来てみなさい」と言われちゃいました。
でも、融資を受けないと買えないことを伝えました。

　しかし買った瞬間に 資産＞負債 の素晴らしいレバレッジです。
融資だって受らけれない可能性が高いのにどうなっちゃうんでしょう？
業者の方曰く、私も頑張るから貴方も探してみなさいと言われました。
なんだ、俺も探さないといけないのね。と内心思っちゃいました。

　たまたま、自分の副業カンパニーが6月決算です。
今日の午後は、書類などを持って税理士事務所に行ってきました。
事情を説明してみようと鼻息を荒げて行きましたが、ボス税はいませんでした。
担当の軒下の税理士（ノキ税）が女性なのですが、ボス税に伝えといてとお願いしました。
話がトントン拍子に行くと面白いですが、頓挫すると大きな後悔と脱力感が出そうです。

　このレバレッジが効くと、すごいキャッシュフローです。
積算評価（土地は路線価＋建物は法定残存価値）と収益還元評価に差があり過ぎ。
積算評価すると売れない高価格なので、収益還元法１０％で単純割戻し価格。
そうすると土地が広すぎのアパートで、銀行評価以下の甘い値付けになります。

　この物件も、お宝を見つけた感覚で発見しちゃいました。
このご時世なので、それでも放置されていたようです。

　ワタクシ、既に年収の４割のサラリーマン与信枠（年間返済比率４割）が無し。
私の労働時間の午前中は返済、午後が純収益です。
また違う考え方としては午前中は、勤め人の担保価値があるのです。
返済と言っても他人のカネ。その他人様の銀行のカネが収益を生んでくれます。
つまり、キャッシュフローが魅力です。

　この管理会社（仲介も行う）と売主は、なぜか管理会社の社長の方が偉い。
聞き出したアセスメントでは、この社長はテレビにも出る人でした。
売れない○○ですが、後援会があるらしく、売主は小銭持ちのタニマチもどき？
２日間で鶴の一声が既に効いており、売主は快諾。
収益還元の単純割戻し１０％もある意味相場。
でも、土地が広い時にはこの計算は適切ではないのに。
おそらく、１０％のある意味相場と言うものに捉われ過ぎです。
プロが手元の計算を誤っている典型的な例です。
ケアマネにもいます。研修で覚えたことを当てはめちゃう人。
個別性（個別的）が抜けると、原則だけしか応用できない。
原則を知った上で、応用するべきなのです。

　今回の物件、買えてしまうと家賃収入で十分に返済可能です。
無い与信と担保は、この物件そのものです。
積算評価が大きくて、銀行はそれに掛け目７割でも売買価格の方が下。
つまりフルローンも可能ですが、今はSMBCでもフルに融資しない。
頭金１～２割は要求されそうですが、空振りでバイバイ！　つまり、さようなら！
売買できずに、バイバイさようなら物件！　今日の夢でした。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　お後がよろしいようで！

　

　

運が上昇中？？ 【後ろ髪は引けないガチョウ】

　週末は、競売物件を現地調査したり、格安の商業ビルを見たりしています。
このRC３階建ての商業ビルは、仲介業者の話では44歳の女社長が所有しています。
３０代の時に５０００万円位で購入して、まだ残債が１０００万円あるとのこと。

　景気が良い時には、テナントとして企業が入っていました。
しかし、リーマン・ショック以降は、この企業も滞納が続き、昼逃げされたそうです。
滞納の催促をしても払ってもらえず開き直られて、空きテナントもそのままです。

　女社長も、このまま空かしては収益を生まず、嫌になって売りに出したそうです。
当初は、２５００万円で出したが、反響もないようで２０００万円になりました。
２０００万円にしたところで、反響もチラホラだそうです。
でも、なるべく早く売りたいそうです。

　残債が１０００万円と聞いたので、上乗せして１２００万円で買い付けを入れました。
この商業ビルを積算評価すると、２５００万円はあります。
収益還元法で評価すると、面白く開きがありますのでチャンスです。
銀行もこの物件の担保価値を見れば、喜んで貸してくれるでしょう！
表面利回り３０％で、手を入れて少し改修しても２０％で回ります。
あとは女社長様が１０００万円の残債を返し、２００万円残れば良いと考えてくれれば最高です。

　ワタクシの人生経験上、３・５・８は人間の妥協的数字です。
女社長様も「３００万円位は残こしたいわ！」と考えるかもしれません。
そうすると、ワタクシの指値が押し戻されて、１３００万円でいかがでせうか？ と？？
ワタクシも、３の数字で妥協して買い付けが通ればと願っております。

　偶然、ワタクシの副業カンパニーが６月決算でして税理士と打ち合わせ中です。
この税理士は、商工会の監事もしており、地元信金のいくつかと顔です。
税理士経由で融資をお願いしたり、政府経済対策の中小零細企業緊急融資を考え中です。
昔の国金（コッキン）、今の日本政策金融公庫なんかも行ってみようかと。。。

　ちなみにこの物件を買った瞬間に、資産＞負債になります。
このような物件は、千三つです。千三つ屋の業者は教えてくれません。
でも、探していると有るものです。玉を打ち続けていると、いつかは当たります。
機械的・継続的に玉を打ち続ける事がポイントです。


　次は、隣町の競売物件です。
バブル期に建設されたマンションでちょっと狭いです。でも豪華な作りです。
偶然、オートロックの玄関から出てきた住民にインタビューをしました。
バブルの時で高い買い物をした嘆きを受容し、核心部を聞けました。
占有者（所有者）も既に引越しをしており、事実上の空室です。

　裁判所の３点セットも大きな懸念もありません。
管理費・修繕費の滞納も少しありますが、これを引き継いでもＯＫ。
むしろ滞納が少しあったほうが、競争相手が少なくなりますので歓迎です。
ワタクシは実需利用ではないので、落札できたらラッキーな価格で入札をしてみます。
高値の入札をせず、物件を好きになってはいけません。
競売も機械的・継続的に玉を打ち続ける事がポイントです。

　ワタクシのヤフオク出品経験上、半年に１回は１円で落札されちゃいます。
いつも、入札している方がいて、深追いもせず応援入札もしてくれません。
この方、１円で落札したことや競争相手が数人で１００円以内で落札したことも。
ワタクシも赤字になりますが、勉強になるのでこの方をブラックリストに入れません。

　また月曜日には、６月に見ていた一棟アパートの管理会社に電話してみました。
仲介業者に電話しても、良いことしか言いませんので、管理会社から情報収集です。
売主とは仲が良いらしく、家族ぐるみのお付き合いがあるようです。
最初は、電話での問い合わせに不審がられ、そんな情報をどこで聞いてきたと言う始末。
氏名と住所を聞かれたので正直に答えます。
すると、私の住所がビンゴしたようで、驚きのリップサービスを頂きました。
ビンゴの内容は、私の住所近くに以前住んでいた話。
その内容も知っている話ばかりです。
そして、実家の住所も試しに話すと、それもビンゴしました。
なにやら、亡くなった友人（元市議）の住所に近かったようです。
話の内容に共通性が出てきたので、本業の技法を駆使しました。
傾聴・受容・共感・反復・言い換え・明確化・要約・承認・再保証・代理・昇華・その他です。

　まず不動産系の御仁ですので、その心理的欲求を探っちゃいました。
予想で、まず無生物関連の欲求・野心や権力欲求・地位防衛の欲求に照準を合わせます。
具体的には、獲得欲求・優越欲求・顕示欲求・達成欲求・不可侵や防衛欲求・支配や服従欲求です。
これに反応を示すものを感じ取り、技法を駆使してみます。
優越・顕示・支配・服従が話の中で大きく反応します。
傾聴して反復しながら、承認と再保証をしてみました。効果絶大でした。
最終的には、私が支配され同一化されたようです。
つまり仲間として認めてもらえました。

　御仁は、私にリップサービスをしてくれました。御仁が昇華したのです。
つまり、自己満足の絶頂期です。
そのリップサービスは、「私に最優先で売買するように話ときます」と言うもの。
物件は、たいへん気に入っているので買いたいです。でも金がありません。
こんなこと言われると、きつい指し値もできなくなります。
私の方が、心理戦で負けちゃう感じです。
おそらく、リップサービスの本当の意味は、これだったかもしれません？？？
「私に最優先でバイバイするように話しときます」　
つまり、さようならっていうこと？？？

麻生、飛行機にも見放される？！ 【ガチョウ】

　麻生総理は、天（天皇）に民にも運にも飛行機にも見放されている。
解散するにも昨日の静岡知事選で僅差で惨敗。
僅差とは言っても、民主系候補２人の得票を合算すれば惨敗。
解散しようかと考えたけど、天皇陛下が不在では解散しにくい。
皇太子殿下の国事行為代行も法的には可能らしいが、これは失礼だから無い。

　そんな天皇陛下もカナダ・ハワイに出掛けちゃった。
しかも政府専用機が２機あるが、常に１機は予備機なので一緒に飛んで行く。

　最後のイタリアG８サミットも退陣の花道として政府専用機に乗りたかったはず。
自衛隊の空中輸送員（パイロット・キャビンアテンダント等）にも見放された。

　仕方が無いから、イタリアへはJALの特別機でお出掛けになった。
今頃、乗るなら飲むなじゃ無くて、ワインなんかを飲んでいるんでしょうね？
自衛隊のキャビンアテンダントではなく、JALのキャビンアテンダントを尻目に。
JAL特別機には、YOKOSO！ JAPAN! とヘナヘナ文字が書かれている特別塗装機。
なんか、このメッセージが噛み合わない！
でも、この機種に乗れるだけ運が残っているかも。
この特別塗装機もJALとANAにあるが、確か２機種に１機づつ。
最後の花道にJALの配慮があったようだ！

　

殺人未遂：同僚介護士を刺す 容疑で逮捕－－大阪の特養ホーム

　特別養護老人ホームで同僚の介護福祉士の男性を刺したとして、大阪府警浪速署は４日、五條市木ノ原町、介護福祉士、風谷篤紀容疑者（２２）を殺人未遂の疑いで現行犯逮捕した。男性は重傷だが、命に別条はないという。同署によると、風谷容疑者は「日ごろから仕事で注意されていたので、恨みがあった」と話している。
　逮捕容疑は同日午前８時５０分ごろ、大阪市浪速区幸町２の特別養護老人ホーム「なにわ」（社会福祉法人健昭会）の廊下で、介護福祉士の男性（２４）の背中を数カ所、ナイフ（刃渡り約７センチ）で刺した、としている。　【毎日新聞】




・介護福祉士、同僚の背中刺す　大阪の特養ホーム

　４日午前８時５０分ごろ、大阪市浪速区幸町の特別養護老人ホーム「なにわ」５階の廊下で、勤務中の介護福祉士の男性（２４）が、同僚の介護福祉士の男に突然、切り出しナイフ（刃渡り７センチ）で背中を数回刺された。男性は病院に搬送されたが重傷。通報で駆けつけた浪速署員が、殺人未遂容疑で男を現行犯逮捕した。

　浪速署によると、男は風谷篤紀容疑者（２２）＝奈良県五條市木ノ原町＝で、「刺したのは間違いない」と容疑を認めているという。同署によると、風谷容疑者は以前から男性に、仕事上のことでたびたび注意を受けていたという。
【産経新聞】

採用講習偽り１８万円詐取疑い 伏見署、介護士逮捕

伏見署は２日、詐欺の疑いで、八幡市美濃山宮ノ背、介護福祉士山口眞美容疑者（４１）を逮捕した。
　逮捕容疑は、２００５年８月１７日正午ごろ、大阪府枚方市内の喫茶店で、当時勤めていた京都市伏見区内の病院の同僚だった枚方市の女性（５７）に「京田辺市内の病院で医療事務の講習がある。資格を取れば、その病院に採用される」とうそを言い、講習費名目で現金１８万円をだまし取った疑い。 【京都新聞】

要介護認定 新基準で４割超軽く １次判定 【毎日新聞】

　４月から運用が始まった新しい要介護認定の基準について、淑徳大の結城康博准教授（社会保障論）が全国１５自治体の約５０５０人を調べたところ、４割強の人がコンピューターによる１次判定で現在の要介護度より軽くされていることが分かった。新基準は厚生労働省が専門会議を設け検証しているが、調査は利用者の不信感を裏付ける形となり見直し論議に影響しそうだ。

　調査は専門会議メンバーの結城准教授が自治体にデータ提供を要請し、認定更新を申請して５月に新たな認定が出た例を分析した。１次判定では申請者の約４３％が現在の要介護度より軽度になり、現在と同じになった人は約３７％、重度になった人は約２０％だった。

　この結果を踏まえ結論を出す２次判定では、１次の結果をより重度に修正するケースが相次ぎ、最終的に現状より軽度と判定された人は約２３％にとどまった。２次判定に携わる各自治体の介護認定審査会メンバーからは「要介護３だった人が非該当にまで下がったケースがある」「１次判定で半分以上の人の要介護度が下がり、吟味して救っている」などの報告があった。

　要介護認定では市区町村ごとのばらつきが大きいとして厚労省は１次判定基準を改定。だが利用者らの批判を受け、経過措置として現在と異なる判定が出た人は希望すれば今と同じサービスが受けられるようにしている。【毎日新聞・有田浩子、佐藤浩】