源龍乃介のまたたび

国際分散投資投資・不動産が主な内容です。

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ザ・パークハウス晴海タワーズ

2012-08-05 | 不動産




勝どき駅から徒歩11分、三菱地所のフラッグシップマンションです。約880戸×2のツインタワーになります。

(概要)

東京都中央区晴海2-28
都営大江戸線「勝どき」駅徒歩11分
有楽町線「月島」駅徒歩14分
総戸数:883戸
地上49階建て
2014年3月入居
売主:三菱地所・鹿島建設
設計:三菱地所設計
施工:鹿島建設
管理:三菱地所コミュニティ(予定)

(設備・仕様)

免震構造
杭長:31~36m
二重天井・二重床
天井高:2700mm
スラブ厚:180~300mm
水周り遮音対策
窓:Low-E
トランクルーム:全戸有
常用エレベーター:8基
オール電化
全熱交換式24時間換気システム
内廊下
各階防災倉庫
非常用発電機72時間

(共用施設)

プライベートルーフテラス
キッチン&パーティースタジオ
カフェラウンジ
キッズルーム
エグゼクティブルーム
フィットネスルーム
ゴルフレンジ
ミニショップ
クロノラウンジ
ゲストルーム

平均坪単価:約270万円/坪


長期優良マンションで、三菱地所のフラッグシップマンションだけあって、マンション自体のスペックは素晴らしいものがあります。南は運河に面しており、遊歩道と公園も整備されていることから、環境は良さそうに見えます。しかし、南側の新豊洲に新市場が2014年に完成し、南西側に高速道路もできることから、ある程度の騒音と排気ガスが予想されます。近くの商業施設であるトリトンスクエアも築10年以上経っており、土日は寂しい雰囲気です。ゆりかもめの晴海駅ができる可能性があり、将来性はあります。それに対して現状、駅から遠いこと、周りの雰囲気、市場開設による騒音の懸念、高い坪単価もあってか、積極的な購入は控えられている印象です。個人的には2棟を一体開発して、ラウンジや駐車場などを共通にし、シャトルバスを月島駅と当マンションとの頻繁輸送にしてくれれば良かったと思っています。躯体が良いだけに惜しい物件です。
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抑肝散

2012-04-23 | その他
この前、テレビを見ていたら、抑肝散(よくかんさん)という漢方薬について、取り上げていました。

認知症になると、様々な症状が出現し、何の症状が出現するかは、人によって異なるのですが、その中の一つに、怒りっぽくなるという症状があります。

現場の医療スタッフが、ある患者さんの怒りっぽさの対処に苦労していたのですが、試しに、抑肝散を処方してみたら、その症状が劇的に改善したという内容です。

確かに、抑肝散には、神経の高ぶりを抑える効果があります。認知症の他にも、子供の神経症などにも適応となっているようです。

「抑肝散」

漢方薬というと、副作用も少ないイメージがあるので、服用に抵抗の少ない方が多いのではないでしょうか?実際、自分も葛根湯という漢方薬を、風邪の引き始めに服用しています。医師による処方がなくても通販や薬局で購入できるのも魅力です。

一方、抑肝散に関して、注意喚起している医師の方がいます。

「抑肝散での死亡事例を考える」
(六号通り診療所所長のブログ)

>以前、慢性肝炎に対して「小柴胡湯」という漢方薬が、
>効果のあることが一時期話題になり、
>医療系の雑誌などで盛んに宣伝されたので、
>あまり漢方に詳しくない医者も、
>その薬をじゃんじゃん使用し、
>それが間質性肺炎という重篤な副作用を引き起こして、
>問題となったことがありました。
>
>今、同様の使い方をされている漢方薬が、
>この「抑肝散」です。

覚えている方もいるかもしれませんが、小柴胡湯(しょうさいことう)による間質性肺炎の副作用が、一時期マスコミに何回も取り上げられました。

抑肝散を使って死亡された方は、たくさんの西洋の薬と一緒に服用されていたことから、上記のブログでは、多数の西洋薬と漢方薬との併用に関して、注意喚起をされています。

特に、認知症の方は、高齢者が多いでしょうから、漢方薬を服用するときは、他の薬が過剰に処方されていないか注意する必要があるでしょう。

怖い話になってしまいましたが、基本的に漢方薬は安全性が高く、副作用は少ないと言われており、実際にそれは事実だと思います。

ちなみに、これはあまり知られていないように思いますが、帯状疱疹後の痛みのような、痛みを取り除いてくれる漢方薬もあります。もし、慢性的な痛みに苦しんでいる方がいましたら、漢方の専門外来で相談されるのも手かもしれません。
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不動産投資について考える

2012-04-19 | その他
前から不動産投資について検討していますが、始めるのは当分先になりそうです。

経費を差し引いた、実質利回りが5%以上の状態が、ずっと続くのであれば購入しようという気にもなるのですが、築年数の増加にともなって賃料は減少し、リフォーム・修繕なども必要になるので、当初の利回りが相当高くないと、高利回りを維持するのは困難です。

高利回りの物件もあるのですが、追加資金の必要な欠陥住宅だったりして、その分、リスクが高くなります。

そもそも、不動産業者間の選別があった後の、魅力が薄いと判断された物件が、個人投資家に回ってくるわけで、一般的な個人投資家はどうしても業者に負けてしまいます。それを納得した上で不動産に投資するのであればいいのですが、そこまでリスクを負うのであれば、ETFなどの株式と債券で十分ではないかと思ってしまいます。

個人的に不動産を見るのが好きで、時々、物件を見に行くのですが、部屋の中の清潔さは、本当に部屋によってさまざまです。同じ築年数で、同じマンションでも、新築同様の部屋もありますし、匂いも強烈で非常に汚い部屋もあります。リフォームすれば汚い部屋もきれいになりますが、賃貸に出していた部屋が汚くなったとしても、リフォーム代全額を請求できるわけでもありませんし、配水管やエアコンといった隠れたところに、大きなダメージを受けている可能性もあります。これも不動産投資を躊躇させる点です。

その一方、株式・債券だけでなく、不動産にも投資して、資産を分散させる必要があるようにも思われます。そう考えると、不動産も必要だなという気にもなります。

何より、年に±20%資産が動く株式・債券の分散投資だけでは、今は全然問題ありませんが、将来、リタイア後に資産を取り崩す段階になった時に、大きく資産が変化すると心理的不安が大きくなってしまいます。リタイア後までには、不動産投資も織り交ぜる必要があるのではないかという考えもあります。

更に、将来、自分に何かあった時に、不動産の方が相続に有利という点も見逃せません。

まとまりの無い文章になってしまいました。不動産投資には、独特の利点と欠点があるということですが、その多彩な長所短所があるがゆえに、人によって適不適が分かれる分野なのかもしれません。

自分が不動産投資をするのであれば、まず、自宅を購入して、引越し時に、その自宅を賃貸に出すというのが無難なのかと思っています。
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人間ドック

2012-04-17 | その他
生まれて初めて人間ドックに行ってきました。場所は、聖路加国際病院です。

「聖路加国際病院付属クリニック・予防医療センター」

検査項目は20種類くらいだったでしょうか。冷静に考えれば多くの検査を行ってもらったのですが、待合室の居心地が良く、待っても30分くらいだったので、痛みを伴う検査(採血や内視鏡)のとき以外は、快適に過ごすことができました。

待合室には多くの患者さんがいたのですが、アルコールの病院臭もなく、座席もゆったりとしたソファーで、病院とは一味違う不思議な空間でした。

健康状態に問題はなくて一安心です。ただ、人間ドックは病気の一部しか発見できないので、他の気になる箇所は、個別に受診して検査する必要があると思われます。

あと、検査の3ヶ月前に、がん保険に加入しました。がん保険の適応開始が契約3ヶ月後からなので、人間ドックでがんが発見されても、保険金がおります。検査も終わったので、こちらの保険は解約予定です。

来年は区の無料健診のみにする予定です。再来年にでも別の病院で人間ドックを受けて、病院の比較をしてみたいと思います。
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ワテラスタワーレジデンス

2012-04-12 | 不動産


千代田線新御茶ノ水駅直結(徒歩3分)のタワーマンションで、
売り出しから早々に全戸完売になった物件です。
19階以下がオフィスで、20階以上が住戸になります。

(概要)

東京都千代田区神田淡路町二丁目
千代田線「新御茶ノ水」徒歩3分
JR「御茶ノ水」徒歩4分
丸ノ内線「淡路町」徒歩5分
都営新宿線「小川町」徒歩5分
JR「秋葉原」徒歩9分
総戸数:333戸
商業地域
建蔽率:70%
容積率:990%
地上41階建て
2013年3月竣工
売主:安田不動産、東急不動産、東京建物
設計:佐藤総合計画
施工:大成建設
管理:安田不動産

(設備・仕様)

制震構造
二重天井・二重床
階高:3300mm(20~38階)
天井高:2550mm(20~38階)
スラブ厚:350mm
戸境壁:136mm(20~40階)
水周り遮音対策
窓:Low-E
トランクルーム:地下、有料
常用エレベーター:3基×2(20階で乗り換え有り)
オール電化
内廊下

(共用施設)

プレミアムラウンジ
クルージングラウンジ
スタディルーム
ジム
キッズルーム
ゲストルーム

20階付近坪単価:
380万/坪(北)、385万/坪(西)
440万/坪(南)、405万/坪(東)

20階付近の平均坪単価は400万/坪くらいでしょうか。
全住戸の平均坪単価はもっと上ですが、
こちらの物件は低層階の住戸がないので、
他の物件と比較するなら、20階付近の坪単価で
比較するのが妥当だと思われます。

こちらの物件は、本気で検討しましたが、
20階でのエレベーター乗り換えが無ければ
購入していたと思います。
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2011年騰落率

2011-12-31 | 国際分散投資
===============

(日本株式)

「1306 TOPIX連動型上場投資信託」
2010年12月下旬の基準価格:916
2011年12月下旬の基準価格:727

上昇率:-20.63%

(日本債券)

「STAM 国内債券インデックス・オープン」
2010年12月下旬の基準価格:10467
2011年12月下旬の基準価格:10729

上昇率:+2.50%

(外国株式)

「STAM グローバル株式インデックス・オープン」
2010年12月下旬の基準価格:6744
2011年12月下旬の基準価格:5799

上昇率:-14.01%

(外国債券)

「STAMグローバル債券インデックス・オープン」
2010年12月下旬の基準価格:8052
2011年12月下旬の基準価格:7887

上昇率:-2.05%

(エマージング株式)

「Vanguard Emerging Markets ETF(VWO)」
2010年12月下旬の基準価格:47.38ドル
(円ドル:83.63)   :3962円
2011年12月下旬の基準価格:38.40ドル
(円ドル:77.96)   :2994円

上昇率:-24.43%

===============

(標準的なアセットアロケーション)

日本株式:30%
日本債券:10%
外国株式:20%
外国債券:20%
流動資産:20%

上昇率:-9.2%

このアセットアロケーションの標準偏差×2
(95%の確率で生じる変動範囲)は17.1%です。
過去の平均リターンは+6.3%ですから、
95%の確率での変動範囲:-10.8%~+23.4%

(自分のアセットアロケーション)

日本株式:20%
日本債券:0%
外国株式:40%
外国債券:30%
エマージング株式:10%

上昇率:-12.8%

===============
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ハーバード白熱教室

2011-01-06 | その他
お正月にNHKで放映された、「ハーバード白熱教室」の録画を途中まで観てみました。こちらの番組はマイケル・サンデル氏によるハーバード大学での講義を公開したもので、ハーバードの講義がメディアに登場するのは、これが初めてのことです。

講師のマイケル・サンデル氏は、コミュニタリアニズムの立場をとる政治哲学者と一般的に言われています。この講義では、ジェレミー・ベンサム、ジョン・スチュアート・ミル、ロバート・ノージック、ジョン・ロックなどの哲学者の言葉を引用しつつ、学生と対話を重ねながら政治哲学を論じています。

政治哲学というと難しそうな印象を受けますが、適切な例とサンデル氏の独特な語り口によって、理解するのはそれほど難しくなく、自然に講義に引き込まれていきます。

今まで、高校・予備校・大学・社会人のセミナーと様々な講義を受けてきましたが、これ以上の講義は思い浮かびません。時間をかけて、練りに練られた講義という印象を受けました。これが無料で観ることができるのですから、本当に驚きです。

おそらくNHKによる再放送があると思われますが、早く観たいという方のために、DVDが出ています。

講義の内容も優れているのですが、サンデル氏の講義の仕方も非常に参考になります。繰り返し観ていく予定です。
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毎月分配型投信

2011-01-03 | 国際分散投資
あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いします。

インデックスファンド(投信)には分配金がありますが、ご存知の通り、分配金を自動的に再投資する方法(1)と、分配金を毎月または毎年受け取る方法(2)があります。その中で、毎月分配金を支払う投信(3)を、一般的に毎月分配型投信と言いますが、この投信はインデックス投資家に大いに嫌われています。

というのも、(3)の大きな欠点に、複利効果がない、というのがあるためです。

他にも信託報酬が高い投信が多いとか、分配ごとに税金を支払わなければならないとか、様々な欠点がありますが、(1)にも信託報酬の高い投信はありますし、売却すれば税金を納める必要があります。

突き詰めていくと、複利効果を犠牲にして、毎月定期的な収入を得ることができるのが(3)の投信、と言えそうです。

複利効果が欲しいのなら(1)
複利効果はいらない代わりに、定期的な収入が欲しいのなら(3)

このような関係がありますので、(3)は高齢者を中心に、これからも需要があるものと思われます。いまさら投資の勉強をするのは抵抗がある、投資の勉強をしても頭に入らない、投資の勉強をする時間を他のことに費やしたい、という高齢者は多いと思いますので、個人的には(3)の投信には頑張って欲しいと思っています。

(1)の投信は大分成熟してきて、信託報酬も下がってきました。しかし(3)に関しては、まだまだ成熟余地があると思います。ぜひとも良心的な(3)の投信を複数用意してくれることを望んでいます。
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インフレ対策

2010-12-24 | その他
自民党から民主党に政権交代がありましたが、財政再建は思うように進んでいません。民主党になれば自民党時代の無駄遣いを正して、プライマリーバランスの黒字化に近づけると期待されていましたが、今年度の予算では、一般会計総額92兆円、新規国債44兆円、国債依存度は48%。黒字化には到底及びません。政府債務残高は2010年9月末時点で954兆円。政権交代しても予算で赤字が続いているのは、これ以上無駄の削減をするのは難しいと見てとれます。

消費税を10%以上増やして税収を増やすことができればいいのですが、高齢化社会に伴い社会保障費が増加の一途ですし、プライマリーバランスの黒字化は当分の間なさそうです。

長期国債の金利は上昇すると前から言われているにも関わらず上昇していません。しかし、政治の停滞を見ていると、金利上昇に備えて準備はしておいた方がいいと思ってしまいます。

内藤忍氏は下記のように述べています。

>個人投資家がやらなければいけないことは、どれになるかを当てにいくことではありません。どのシナリオでも自分の資産を守れる方法を考えておくことです。

>日本の国債を取り巻く環境と今後の動きについて情報収集し、最悪のシナリオに向けて準備をしておくことの方がよっぽど重要なのではないでしょうか。

「おかしいと思っていることは、いずれ修正されている。日本の財政赤字は?」
(SHINOBY'S WORLD)
「個人向け国債の商品性改善を単純に喜んで良いのだろうか?」
(SHINOBY'S WORLD)

最も考えれるシナリオは、「金利上昇(国債価格の下落)→円下落→不動産価格の上昇→物価の上昇」ですが、他のシナリオも考え、シナリオ毎にどのように動いていくべきか、対策を立てておく必要があると思っています。
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個人向け国債の金利変更

2010-12-23 | 国際分散投資
個人向け国債(10年変動金利型)の金利が2011年7月より、「基準金利マイナス0.8%」から「基準金利×0.66%」に変更になります。

さっそくブログで記事になっていました。

「個人国債、金利高めに?」
(NightWalker's Blog)
「個人向け国債の商品性改善を単純に喜んで良いのだろうか?」
(SHINOBY'S WORLD)

基準金利が2.35%を超えると新方式が不利になってしまいます。個人的にこの改変は残念なところです。例えば基準金利が5%では、旧方式では4.2%、新方式では3.3%です。基準金利が上がれば上がるほど購入者が不利になります。逆に国の負担は減るわけですから、将来の金利上昇に備えてのリスクヘッジと思われます。

現在は低金利(国債価格高値)ですから、日本債券のインデックス投資は避けたいところです。金利上昇局面では個人向け国債が最適な投資対象でしたが、今回の改変で商品を見直す必要があるかもしれません。今のところ、低金利の間は個人向け国債、金利の上昇したらインデックスETFに移行、を考えています。

「個人向け国債公式HP」
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