収益物件の利回り

不動産投資を行う際に参考にする数字が利回りです。
年間の家賃収入を不動産価格で割って出したものです。

これがいわゆる表面利回りというもので、
そこから諸々の経費を引いたりして出した
実質利回りが重要なのだと言われます。

ただこの実質利回りは物件ごとに異なりますし、
ある程度時間を経て全ての経費が出そろって初めて出るので、
正確に把握するのが難しいのです。

ですから表面利回りで何％で回っていて、
それでリフォームやらなんやらして２％くらい経費がかかるから、
実質で何％くらいだと想定するとイマイチかななんて考えます。

そもそも「満室時想定利回り」というのが曲者です。
パッと見「１０％」以上で回ってると思いきや、
満室になったら・・・という条件がついてしまうと、
よほど慣れた人でないと判断しにくいと思いませんか？

その物件は今現在満室ではないんですよ。
それがどういう原因なのか分析し、
例えばリフォームにお金をかければ解消されるのか、
賃料を引き下げれば満室になるのか？
という事を見極めなければなりません。

賃料を引き下げれば当然想定利回りも下がります。
リフォームしても、賃料を引き下げても満室にならなければ、
そもそも投資しても意味があるのかどうか。

そう考えると不動産投資も簡単じゃない事がわかります。
それと、収益の中身も大切です。
テナントビルでは一部屋空いてしまっただけでグンっと収益が下がる事があります。
例えばワンフロア借り切っている会社が退室してしまうと、
一気に収益性が下がる事があるからです。

それよりは居住用に細分化された物件では、
一部屋空いてもそれほど大きな影響は出ませんので、
商業ビルよりは居住用収益物件の方がリスクは少ないと言えます。

不動産投資専門の業者では基本的に商業ビルＮＧの所が多いのはこうした理由です。
そうなるとよりリスクの少ない居住用投資物件は、
ただでさえ表に出る前に取引される事が多いのに、
出たら出たで競争相手が多いという事で、
「美味しそう」な物件はなかなか見当たらないんですよね。