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コンクリートの寿命

2016-05-28 17:49:31 | 立川市
今日来店されたお客さんがふと質問されました。
マンションはどれくらいもつんですか?

実はこれとても難しい質問です。
マンションの多くはRCつまり鉄筋コンクリート造になります。
マンションがどれくらいもつのか?は
コンクリートがどれくらいもつのか?
という事に近い意味合いがあります。

ではコンクリートはどれくらいもつのかというと、
これは諸説ある様です。
40年と言う人もあれば、100年と言う人もある。
建築家ならメンテナンスの状況次第と答えるかもしれません。

コンクリートが良好な状態で保たれれば100年はもつんじゃないかというのが
私個人の意見です。
ただ、この良好な状態がそもそも当初から不良だったら当然100年ももたないでしょうし、
築後メンテナンスを怠れば劣化が進みやはり寿命は縮まるのでしょう。

コンクリートは圧縮に強いが引っ張りに弱い、
そこで引っ張りに強い鉄筋を組み合わせて強度を保つ。
そんな相互補完の関係がRC造です。

鉄は錆びると強度が落ちるので、
コンクリートで覆う事で良好な状態を維持できます。
コンクリートは風雨にさらされると劣化しますので、
保護材で覆う事で状態を維持します。

もしマンションを取り壊さなければならない状態になったとしたら、
その損害は甚大で、そのまま居住者に及んでしまいます。
修繕積立金と言う名目の費用がかかっても、
跡形なくなくなってしまうよりはるかにましでしょう。

修繕計画に基づき良好な状態を保つことは大切な資産を守るためにも大切な事です。

日本でRC(鉄筋コンクリート)造が普及したのは1923年の関東大震災以降とされます。
今が2016年という事はまだ100年経っていないのですよね。
第一次マンションブームが1963年〜1964年で、
その後第五次、第六次と続いて今に至る事を考えると、
マンションの歴史はたかだか50年ちょっとなんです。

そう考えると40年もつのかという事の答えがようやく出始めていて、
それ以降100年もつのかあるいはそれ以上もつのかは、
言い方は悪いですが実験中のようなものです。

コンクリートの寿命、マンションの寿命、
そして建て替えの問題。
マンションはこれから50年をかけて、本当の姿を我々に見せてくれるのでしょう。

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収益物件の利回り

2016-05-27 14:17:30 | 立川市
不動産投資を行う際に参考にする数字が利回りです。
年間の家賃収入を不動産価格で割って出したものです。

これがいわゆる表面利回りというもので、
そこから諸々の経費を引いたりして出した
実質利回りが重要なのだと言われます。

ただこの実質利回りは物件ごとに異なりますし、
ある程度時間を経て全ての経費が出そろって初めて出るので、
正確に把握するのが難しいのです。

ですから表面利回りで何%で回っていて、
それでリフォームやらなんやらして2%くらい経費がかかるから、
実質で何%くらいだと想定するとイマイチかななんて考えます。

そもそも「満室時想定利回り」というのが曲者です。
パッと見「10%」以上で回ってると思いきや、
満室になったら・・・という条件がついてしまうと、
よほど慣れた人でないと判断しにくいと思いませんか?

その物件は今現在満室ではないんですよ。
それがどういう原因なのか分析し、
例えばリフォームにお金をかければ解消されるのか、
賃料を引き下げれば満室になるのか?
という事を見極めなければなりません。

賃料を引き下げれば当然想定利回りも下がります。
リフォームしても、賃料を引き下げても満室にならなければ、
そもそも投資しても意味があるのかどうか。

そう考えると不動産投資も簡単じゃない事がわかります。
それと、収益の中身も大切です。
テナントビルでは一部屋空いてしまっただけでグンっと収益が下がる事があります。
例えばワンフロア借り切っている会社が退室してしまうと、
一気に収益性が下がる事があるからです。

それよりは居住用に細分化された物件では、
一部屋空いてもそれほど大きな影響は出ませんので、
商業ビルよりは居住用収益物件の方がリスクは少ないと言えます。

不動産投資専門の業者では基本的に商業ビルNGの所が多いのはこうした理由です。
そうなるとよりリスクの少ない居住用投資物件は、
ただでさえ表に出る前に取引される事が多いのに、
出たら出たで競争相手が多いという事で、
「美味しそう」な物件はなかなか見当たらないんですよね。
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部屋の広さ

2016-05-26 18:19:21 | 立川市
日々物件入力をしていると、
様々な間取りを目にします。

今流行のリビング階段を取り入れた物、
広々としたLDKの物件、
逆にほんとLDKなのかというくらい狭いものなど、
ほんと様々なんです。

我々業者はそうした間取りに売り手の苦労も理解できるのですが、
買い手としては「なんで?」と思うようなものもきっとあると思います。

建売では仕入れた土地の中に、
いくつ建物を入れられるのか?という事がとても大事です。

狭すぎもせず、広すぎもせず、
魅力的な間取りにできる場合もあれば、
区割りに頭を抱える事もあるでしょう。

例えば90坪の土地があったとします。
地型や接道については深く考えず、
単純に数字だけで考えてみます。

これを二つに分けたら45坪ずつのわりと大きな分譲地となりますが、
大抵の場合そうはしません。
それならば三つに区割りしてそれぞれ30坪位にした方が
利益を出しやすいのが一般的だからです。

30坪くらいあれば間取りの自由度もあって、
それぞれの部屋も適度な広さになるでしょう。

ではこれを76坪の土地で考えてみたらどうでしょう。
二区画ならそれぞれ38坪、
三区画ならそれぞれ25坪となります。

建売業者的には悩みどころです。
40坪だとそれなりの金額になり、
立地によっては完売までに時間がかかってしまうかもしれませんし、
利益もボチボチでしょう。

かと言って25坪だと手狭な印象がぬぐえず、
それぞれの部屋の広さも小さくなってしまうでしょう。
区割りをどうするか、部屋割をどうするか、
これが間取りに跳ね返ってくるわけですね。

うわ〜〜無理やり4Lにもっていったなぁ〜〜とか、
そんな売り手の思惑も考えつつ、
日々物件を入力しているのです。

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東大和市上仲原公園

2016-05-25 15:51:06 | 立川市
上仲原公園は東大和市仲原にある公園で、
市内三カ所ある広域避難場所の一つです。

広域避難場所というのは大地震の時に発生する火災やその他の危険から避難した人たちを保護するために、
必要な面積を有する大規模公園や緑地事を言います。
地域全体が危険な状態の時にともかくも逃げ込む場所なので、
概ね 10ヘクタール(東京ドーム約2個分)以上が必要だとされています。

東大和市内では他に「桜が丘市民広場」、「都立東大和南公園」が
この広域避難場所に指定されています。

地図を眺めればわかるのですが、東大和市中央部より南側に集中していて、
桜が丘市民広場と都立東大和南公園に至ってはほぼ隣接しているような位置関係です。


上仲原公園案内図


上仲原公園南西端から北東方向に写したものです。


木々の中をのんびり散歩するのはとても気持ちいです。
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不動産の査定

2016-05-24 19:05:58 | 立川市
弊社では不動産の売却の際に行う査定を完全無料で行わせていただいております。
何故完全をつけるのかと言うと、
査定を行う際に謄本や測量図などを取る必要がある場合に、
それらには費用がかかるからです。
査定自体は無料でも、そうした費用(数千円程度)については
別途請求する会社もありますが、弊社ではそれをこちらで負担させていただいています。

弊社では売却専用ページからメールにて査定のご依頼を受ける事が大部分です。
その際取引事例や公示価格などから簡易査定を行うか、
ご了承いただければ実際に足を運んで現地調査を行った上で査定させていただきます。

中古戸建では周辺環境や敷地の活用状況、建物の状態などを見させていただきます。
中古マンションではマンション名で概ね周辺環境がわかるので、
主に専有部分の使用状況を確認させていただきます。

建物価格の評価は状態を見させて頂かなければなんとも言えません。
状態が良くそのままでもお引渡し出来るならば高評価、
リフォームしなければ買主が住めないならばその分マイナス評価となります。

そこでリフォームを長年行ってきたノウハウが生きてきます。
買主様のリフォーム相談も受けてきた経験生きるという事ですね。
市場でどのような評価を受けるのかは買い手がどう受け取るか
という事でもあります。

家まで来られるとしつこく勧誘されるのでは?
と思われるかもしれませんが、そんな事は全然ありませんので、
是非お気軽にお申し付けください!
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時は移り、世も移ろう

2016-05-23 19:09:30 | 立川市
先週末は千葉県君津市、富津市に行ってきました。
かつて二十代のころ、私は君津市の司法書士事務所で働いていました。
と言っても、いたのは1年間だけ。
途中大病を患い、やむなく実家へと戻ったのでした。

それから16年。
年月は瞬く間に過ぎ去りました。

久しぶりに訪れた房総半島はやはり変わっていました。
原付バイクであれほど走り回った道が、
ほとんどわからなくなっていました。

千葉法務局君津出張所、富津出張所は既に閉鎖され、
目印だった店はなくなり、
毎日通った事務所をうっかり通り過ぎる始末。

方向音痴にもかかわらず、
なんとなく道を忘れないという自負をもとに、
ナビに頼らずなんとか辿り着いたのはあるいは奇跡的だったのか。

それでも少し道を走るうちに、段々と記憶がよみがえってくるのですよ。

会社帰りに買い物したスーパー。
当時の同僚と通った居酒屋。
そうしたかつての、そしてわずかな名残が、
かすかな灯となって行く先を照らしてくれたようです。


ニコニコドライブイン。ここは漁師の奥さんたちが営む食堂です。
かつては知る人ぞ知る名店でした。
昼食の時間帯に、店の前のさして大きくない駐車スペースに2台程度、
混雑とは無縁だったのになぁ。
今では実力と人気を備えた有名店になったようです。


金谷フェリー。ここも随分雰囲気が違っていました。
私自身利用した事はありませんが、いつか横須賀まで行ってみようかと思ったり思わなかったり。


シーズン前の新舞子海水浴場。
大潮の日、イイダコやバカ貝を拾いましたね。

何せ変わったのは車の数、人の数。
16年前とは段違いに増えたようです。
時は流れ、変わりゆくもの。
それが当たり前だとわかっていても、寂しいと感じるのはやはりその場所を離れたからでしょうかね、

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首都高から見える釣り堀

2016-05-22 18:33:03 | 立川市
千葉の現場へは結局通いで行く事となりました。
朝5:30に出発して現地に7:30くらいに着く。
朝6:00に出発すれば9:00に間に合うかどうか。

30分の差がなんでこんなに広がるんだろう?
というのは我々建築に携わる人間にってまさに
「あるあるネタ」になります。

私は助手席に乗っているので楽チンでしたが、
運転する方は大変そうでしたね〜。


これは首都高で写したものです。
東京のど真ん中に釣り堀があるんですよね。

市ヶ谷駅にある釣り堀は有名ですよね。
かなりわかりやすい立地ですから。

でもこちらは首都高を使う人以外ではあまり知られていないのではないでしょうか。
私も存在だけは知っていますが名前までは知りません。

そこで、
「首都高 釣り堀」で検索してみるとやはり出てきました。
その名も「弁慶フィッシングクラブ」と言うのだそうです。

ふ〜む。名称もそそるものがありますね〜。
お堀端にこんもりと茂る新緑を眺めながら、
ちょいと仕事をさぼってひととき釣り糸を垂れてみたいものですな〜〜!
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雨の日の屋根は滑ります〜〜

2016-05-18 04:36:27 | 立川市
昨日は屋根・外壁の洗浄でした。
最初に屋根から始めたのですが、
やはり雨の日の屋根は滑ります。

実際洗浄を始めてしまえば、
雨降りでなくても滑るのですが、
のっけからつるっと滑った為、
危うく転びそうになりました。

最近あまり現場に出てないので、
動きがにぶくなってるようです(笑)

ほのかに筋肉痛なのが何よりの証拠ですねw
今日は5:30出発なので、
早起きして事務仕事しておりました。

さ〜今日も一日頑張りましょう〜〜!!
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雨降りの中外壁洗浄

2016-05-17 06:23:13 | 立川市
今日は外壁洗浄です。
雨降りですが、予定通り行います。

雨が降っていると足元には注意しなければなりませんが、
晴れの日よりもかえって好都合です。

晴れてれば近隣で洗濯物を干してしまったりするため、
今日みたいな雨降りは確実に安全だからです。

ご近所にご挨拶回りをする際、
洗浄日には洗濯を干さないようご協力をお願いします。
でも、これはあくまでお願いであって強制ではありません。
ですから、洗浄日に近隣で洗濯物を干してあることは時々あります。

そうなるとそちらに赴き洗濯物をしまってくださるようお願いします。


少し出発が遅れましたが、
これから千葉に向かいます。
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明後日より出張です

2016-05-16 06:52:32 | 立川市
今朝は早めにブログを書いています。
と言うのも今日この後、立川駅の銀行で決済があり、
その後買主様とリフォームのお打合せをします。

そして、今日中に管理組合へのリフォーム申請を行わなければなりません。

明日からは始まるリフォームは千葉市のお客様のお宅、
明後日からはしばらく周辺で宿泊する事になります。
つまり、今日中に申請しておかないと、
来週まで身動きがとれなくなってしまいます。

申請書に必要な添付書類の作成などで相応の時間がかかるため、
今日は時間との戦いになりそうです。

気合を入れて頑張ります!!
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住いの安全と防犯意識

2016-05-15 07:39:46 | 立川市
防犯と言うととかくハードの面に目が行くものですが、
実は「しっかり防犯対策しているよ!」とアピールする事が重要なんですよね。

空き巣や忍び込みと言った侵入窃盗では、
どろちゃんは事前に下見をしているようです。

つまり行き当たりばったりで浸入するわけではなくて、
1、浸入しやすい対象を探し
2、対象を観察してタイミングをはかる
という事なのです。

空き巣狙いならば留守かどうかを確認しなければなりません。
「ホシ」を狙う刑事のように張り込みでもするのかと思いきや、
大胆にもインターホンを押して確認するというから驚くではありませんか。

ならば、
「インターホンを押しにくくすればターゲットにされないじゃないか!」
となるわけです。これが防犯のアピールの一つですね。

つまり、インターホンを録画機能付のTVモニターホンにしとけば、
「ん?こりゃおいらの顔が写っちゃうじゃないか」と
気軽にはインターホンを押せませんよね?

これはTVモニターホンを取り付けるハード面でもあるのですが、
防犯意識の高さを外部に示す事でもあるのです。
できれば他の防犯対策と併用するようにしましょう。

玄関その他出入り口付近にセンサーライトを取り付けておくだけでも随分違います。
こっそり、忍び込もうとしている人は目立つことが嫌いです。
人目にさらされればリスクが増えるからです。

こうして防犯対策を二つ三つアピールしておけば、
この家は手ごわいな思う事でしょう。

もちろん建物内に浸入しにくい対策もしなければ、
単なるこけおどしになってしまいます。

敷地に玉砂利を敷き詰めたり、
窓ガラスに防犯フィルムを張ったりして、
簡単に侵入できないようにしておきます。

詳しくは「一戸建てと防犯」をご覧下さい。

侵入窃盗の被害は大きく二つの原因があります。
一つが「無締り」、もう一つが「ガラス破り」です。

つまり、鍵をしっかりかけていたら・・・
ガラスが簡単に割られなければ・・・
防げたわかもしれないわけです。

鍵くらいちゃんと締めますって!と、そう思われる方、

「ちょっとそこまで」と出かけたところが、知り合いにばったり会ってつい長話なんてことありませんか?

あるいは、
お風呂やトイレの換気のために窓を開けっぱなしにしてませんか?
大丈夫だろうと高を括っていたら被害に遭ってしまったというケースが多いのです。

「無締り」と「窓破り」は侵入窃盗被害の80%以上(平成27年)を占めます。
うち、無締りが46.2%と最も高いのです。
こうした数字を見ると防犯意識がいかに大切かわかりますね。

まとめ

出かける時は2階以上の窓も含め全て施錠する。
敷地内に侵入しにくく感じるような防犯対策をする。アピール効果。
敷地内に入っても長居できず、建物内にも簡単には入れないようにする。
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首都高、相変わらず大変です

2016-05-14 08:47:46 | 立川市
昨日は首都高を利用しました。
今でこそナビがあるので随分楽になりましたが、
それでも走行中一瞬でも気が抜けません。

右に左にジャンクションをどちらに向かうか、
慣れた人でなければすぐにはわかりません。
あげくトンネルの中で間で分岐があるのですから、
ハンドルを握る手に自然と力が入ります。

渋滞したらしたで、車線変更も簡単ではありませんし、
強引に割り込む図々しさがないと思わぬ方向に進んでしまいます。
周りを見ると車線変更できない場所でも慌てて車線変更する人もいます。
気持ちはわかりますが、それはそれで危険ですし、違反で捕まるのもばからしい。
目を凝らし遠くの標識を見極める事、そしてナビをこまめにチェックするのが肝要です。

かつて首都高の大渋滞に巻き込まれ、
危うく膀胱が破裂しそうなほどトイレを我慢した事がありました。
車のゴミ袋にあったペットボトルに緊急放出しようかと本気で悩みましたから・・。
結局はなんとか乗り切って事なきを得ましたが、
それ以来首都高に載る時は水分を控えるようにしました。
あのしんどさは二度と味わいたくありませんからね。


今朝は早朝玉川上水を自転車で走りました。

いつものように爽やかな緑道でした。


何かの鳴き声にふと立ち止まると、小鳥が枝に隠れてさえずっていました。

何の鳥かはわかりませんが、玉川上水はこうした鳥たちがたくさんいます。
朝の運動や気晴らしに最高なんですよね〜!
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googleアナリティクスの勉強

2016-05-11 10:48:30 | 立川市
本日は水曜日という事で不動産部はお休みです。
今現在リフォーム案件がないので、
私もお休みをいただいております。

そこで以前ホームページビルダーのパッケージに同封されていた、
googleアナリティクスの本を読んでみる事にしました。

まだまだ1/4くらいしか目を通しておりませんが、
今まで何やってたんだろうと思うくらい、
自分の不勉強っぷりを痛感します。

パソコンの前でgoogleアナリティクスの設定をいじりながら、
今日はみっちり勉強したいと思います。

すごい分析ツールだなぁと思いますね。
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小平市にある東京都薬用植物園

2016-05-08 17:11:32 | 立川市
小平市中島町にある東京都薬用植物園は
ものすごい種類の植物を育成しています。
運営しているのが東京都健康安全研究センターという研究機関なんです。

そのためコンセプトごとに区画分けされた各ブロックに、
実に多くの植物が植えられています。


入口の正面にある温室

入口を入ってまず目に付くのが温室です。この時期でも中は結構な気温。じわ〜〜と汗がにじみます。
世界各国の珍しい植物が所狭しと栽培されていて見ごたえがあります。


この植物はギョウリュウというのだそうです。



シャクヤクからはあま〜い香りが漂ってきます。


さて、この薬用植物園では東京ではここでしか見られない貴重な植物があります。
いえいえ、他の多くの植物も貴重なのでしょうが、なにせインパクトが違います。


この看板を読んでみて下さい。アヘン、モルヒネなど、日常ではおよそ目に入らない文字が並びます。


ケシの花。初めて目にしました。知らずに見たら「キレイだなぁ」と思うだけなのでしょう。


今はちょうど花が咲く時期という事で、フェンス越しに見れるイベントシーズンのようです。

私が入園した時間帯に医療研修という事で、医療関係の人達がフェンスの中で研修を受けていました。
園の職員さんが様々解説しているのがフェンスの外の私にも時折聞こえてきました。

いや〜近場でこんなすごいものが見れるとは。
驚きでした^^
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柏町住宅の売買契約無事終わりました!

2016-05-07 16:00:42 | 立川市
今日も素晴らしい天気に恵まれた立川市です。
長ければ10日間にもなる今年のゴールデンウィークも
今日を入れてあと二日です。

昨日は19時より柏町住宅2号棟の売買契約が行われ、
とても和やかなうちに無事終了いたしました。

終わったのが21時過ぎ、
売主様、買主様遅くまでお疲れ様でした。

売主様とはかれこれ17年ものお付き合いとなります。
母が株式会社いずみホームを設立した当初より、
賃貸物件のオーナー様としてお付き合いをして参りました。

借主さんが退出されたの後、
リフォームを弊社でやらせていただき、
再度賃貸物件として募集をしておりましたところ、
「売ってしまおうかな」と申し出があったため、
売却用チラシを作っていたところに今回の買主様がおいでになりました。

1階部分の賃貸物件をお探しという事でしたが、
実は賃貸から売却に変更した旨お伝えすると、
大変残念がっておられたのですが、
お部屋をご覧になったりするうちに、
購入に向けてお気持ちが傾き、
そして昨日の契約という運びとなりました。

オーナー様とはこれで直接のご縁がなくなってしまうのが
なんとも寂しいのですが、
買主様も大変喜んでおられたので良かったと思います。

柏町住宅(団地)の売買、査定、リフォームは株式会社いずみホーム
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