埼玉のおじいちゃん社長不動産コンサル奮闘記

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高層マンションの問題

2017-05-15 11:35:16 | Weblog

昨年は高層マンションで階により同じ面積でも同一の固定資産税の徴収はではおかいのではないのか?高層階は固定資産税徴収額が割り増しでも良いのではないか?という増税問題でしたが、今年は老朽化したマンションを建て替え安くするために地域を指定して、割増し容積率を認め、高層化できるようにして、デベさんの出番を作り耐震化しょうと言うものでした。以下新聞記事を見てみましょう。

 H28/10/25の朝日によれば、マンション高層階増税検討のタイトルのもとタワーマンションの所有者にかかる固定資産税について、政府・与党は「高層階ほど増税、低層階ほど減税」にする検討を始めた。

 フロアー毎に資産価値は違うのに、どの階も床面積当たりでは同じ税額となる不公平感や、一部の富裕層が相続時の節税に使っている問題が指摘されていた。―中略―新築マンションは階に応じて固定資産税を増減する方向で調整中だ。1棟の課税額はかえない。

 H29/4/26の日経によれば、都が容積率緩和と言うタイトルで、東京都は老朽化した分譲マンションの建て替えを促進するため、容積率を緩和する。1981年5月までの「旧耐震基準」の建物が対象で、建て替え後の戸数を増やせる様にして民間のデベロッパーが参加しやすくする。分譲マンションは区分所有者が多いため建て替えが難しい。都内には、旧耐震の分譲マンションが約1万棟有り、建て替えが進めば全国への波及効果も期待される。と報道されました。

 ―中略―都は17年度、容積率の緩和で都市開発を誘導する「総合設計制度」の運用を見直す。具体的には土地毎に定められた「基準容積率」の上乗せされる「割り増し容積率」の上限を、これまでの300%から400%に高める。―中略―指定した地区内の旧耐震マンションは、周辺の共同建て替えを条件に容積率の上限緩和を受けられる。

 ―中略―例えば敷地面積3,000㎡の土地の容積率が100%高まれば、単純計算で広さ75㎡のマンションを40戸多く供給出来る。建て替え事業の収益性が高まり、不動産会社等が再開発に加わりやすくなる。

先ず区市が計画を定め、それに基づいて都が対象地域を指定する事から始まり、周囲との共同建て替えを条件に容積率の上限緩和を受けられる。といういくつもの関門があり、それをいちいちクリヤーするには時間と資本が続かなければためで、大手デベロパーの出番となりますが、民間資本の活用をしようという企画で、耐震化をより早く達成しようというものです。

 大前研一氏はその著書で、最近建築技術が特に向上しているのだから、都心に経済特区を設け容積率や高度規制を撤廃すれば高層ビルが出来もっとやりやすく自由な住宅の選択が出来るようになると提唱していますが、だらだらと個別にいじくり回すのでは返って大手デベの出番を作るだけで庶民はあまり浮かばれ無いと思います。

 阿倍政権が続く限り、こんな事の繰り返しで、中間所得層がだんだん無くなり、大手企業のみが元気になり、我が国全体の元気が失われて行く様な気がしてなりません。

 (株)市川不動産

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