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中古住宅内覧の立会検査(・・知っておいてもいいかも・・)

2016-12-19 15:03:36 | 家作りを考える5「リノベーション>リフォ

 

[ 古い家の屋根裏の例 ( 写真は築30年の家 ) ]

 

前回の記事

中古住宅内覧の様子(・・知っておいてもいいかも・・)

の続きです。

 

ある中古住宅の購入を考えられていたASさんからの御依頼で

その家を見に行きました。

その時に、私がやっていた事を簡単にご紹介します。

 

1)図面(間取り図)を確認する

 『1階と2階の壁の位置がそろっているかをどうかを知る』

 

事前にメールで間取り図の入っている不動産屋のチラシを送っていただきました。

そうゆうチラシは、「間取り」を伝える事が目的なので

縮尺は適当ですし、現状と違うのは ”当たり前” です。

 

それを見て何をするのか・・・・

 

1階と2階の壁の位置が

どれだけ同じ位置か(上下ずれてないか) を確認します。

 

それは”チラシの間取り図”ではなかなか難しいのですが

どこかの”角”は1階2階でそろっているはずなので

そこを基準にしたり、階段の位置を基準にしたりして、

どのように”重なる”かを考えます。

 

その時に、だいたい 1階2階の壁の位置がそろっていれば

とりあえず 『良し!』とします。


上下壁の位置がそろっていれば、家の重みや地震や台風の時に受ける力をスムーズに伝えやすい。

そろっていなければダメなのか?というと、一概に「そう」とは言えないが、古い家の場合には、構造的な計算や意識に基づかず、「間取り優先」で平面を考えていた傾向が強いため、古くて、1階2階の壁の位置がそろってない場合は、慎重に考えなければいけない。

* トレーシングペーパーに2階の間取り図をなぞって写し、それを1階の間取り図に重ねるのが簡単。ただし、1階と2階の縮尺が同じである事が前提。


 

 

2)建築確認の図面を見る

『建築確認申請どおりの家かどうかを知る』

 

今回、頼んでいたわけではないのですが、不動産屋の担当が気を利かしてくれて(?)『建築確認申請』で提出した時の図面を用意してくれました。

 

それを見ると、申請した時と現在の間取りが同じなのか違うのか がわかります。

また、申請の時に図面には、筋交(すじかい)の位置が書かれています。その印のある壁は構造的に重要な壁になりますので、現在の家を見ながら、その重要な壁が”存在するか” を見ていきます。

 

筋かいの記号は、▼(三角) とか →(矢印) が使われている事が多いです。


建築確認申請の図面と、現在の家が、違う場合、理由は二つ。

1.建築確認申請をまったく無視した 根本的に”違法建築”

2.増改築をしているため

 

2で増築についても申請をしていなければ ”違法建築” になってしまう。

 

そうゆう家が相当の数存在している。その理由についてはまたいつか。。

 

”違法建築”という事だけで問題ではあるが、一番の問題は、図面を見ても、『その家の正しい判断ができない』という事なのだ。

 

* ただし、建築確認申請の時の図面がない(探せない)という場合は多い


 

3)水平垂直を確認

 

古い家は、人間と同じで年齢を重ねるとなんとなく姿勢が悪くなるように、多少の傾きがあるものです。

多くの人が知っている「ビー玉をころがす」という事は 床の水平の程度 を知る事はできますが、多少ころがったとしても、必ずしも「この家はダメだ」と結論付けられるものではありません。

ビー玉がころがる原因は、『家が傾いている』という他に、床の下の材料が、湿気にやられて弱り、たわんでしまったという事もあります。

その場合には、その原因を改善し、床を作り直せばいいだけです。

 

また、重いものを一カ所に集中して置いていたために、床を支える梁がたわんで床が下がるという事も考えられます。

今回、内覧した家は、ものすごい量の本を置いていたそうで、部屋の床が下っていました。

 

水平垂直を確認するためには、自分の感覚をフルに使いましょう。

もちろん 水平機 というものを使ってもいいです。

 

まず、建具(ドア、引戸、サッシ)の開け閉めをして、スムーズにうごくかどうかを見ます。

・ 動かして確認する

・ ドアと枠のすき間が上下同じか

・ ドアの場合には勝手に開いたり、閉まったりする事はないか

 

その時に、懐中電灯やペンライトなどを使って、意識的に水平・垂直に動かして、すき間の具合や、床と壁(柱)の角度に注意してください。

漠然と見ても集中できないので、光の動きに意識を向けて、確認します。

 

床の水平は、足で感じるのが一番確かです。

スリッパを出されるかもしれませんが、床を確認する時は、ぬいで、自分の感覚を信じてください。

・ たわんでいる

・ こっちに傾いている

というのはわかるはずです。


人間の感覚は結構正しい


 

4)点検口からのぞいてみる


部屋の中の事は見ればわかるのですが、実際に構造の状態を知るためには、床下や屋根裏を見なければわかりません。

天井の点検口 や 床下の点検口 があれば、とりあえず開けてのぞいてみてください。

 

・ キッチンなどの床下収納は、収納ケースが取れるようになっています。

・ お風呂がユニットバスなら、必ず天井に点検口があります。

・ 古い家の場合、押入の天袋の天井のどこか一部が、動くようになっています。

 

そして何を見るのか・・・

 

具体的な事は、専門じゃないと理解できないので、

湿ってないか

(床下であれば)見える範囲で、床下がきれいか、基礎が壊れていないか

(屋根裏なら)風とおしがよさそうか、断熱材があるか、それがキレイにならんでいるか

を確認してください。

 

それで一概に評価できないのですが、

湿気 と 雑な状態 は、決して家にはいいものではありません。

 

 

点検口から見て知る事のできる情報に、

・ 壁の筋交(すじかい)

・ 構造の部材の存在

があります。

 

建築確認の時の図面で ”筋かい” を確認でき、点検口の回りの壁に その表示がある ならば、よく見てみましょう。

上の写真のように、柱に斜めの材がついているのがわかったら、それが『筋かい』です。

もし、図面にはあるのに、”実際には無い” としたら、『一事が万事』で、他の箇所も、「あったりなかったり」の可能性があります。


筋かいがあっても、現在の法規では、金物を使って柱や梁に固定する事になっているので、「ある」というだけでは十分ではない。


 

以上、おおまかですが ASさんの御依頼で内覧した家で、私がやっていた事を簡単にご紹介しました。

 

1)から4)まで、、、どれも簡単な事ではないかもしれませんが

2)以外は、少し頑張ってやってみてください。

少なくても 1)はやってください。

よくわからないとしても、そうゆう意識を持つ事が大事です。

まして、『リフォーム済』の家を見てしまえば、なんとなく「いいんじゃない」と思ってしまいますからね。

 

でも・・・

 

できるなら、誰かに頼む事をお勧めします。


中古住宅を購入する時は、よく勉強する事も必要ですが

信頼できる人にサポートしてもらう事が、よい家を手に入れる一番簡単な方法です。

 

費用が掛りますが、きちんと調査をする会社もあります。

 

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