土地区画整理事業の対象となり、仮換地の指定をされた土地の売買についてご質問をいただいたＱ＆Ａを掲載します。
従前の土地に比べ、面積は減ることになりますが、購入した土地を担保として借入をし住宅建築を計画している方が買主です。
Ｑ１ 土地区画整理事業中の仮換地面積で土地売買契約書をつくり、今回は登記を見送り、本換地後（平成35年の予定）に登記するという契約を交わした場合何か問題があるのでしょうか。
Ｑ２ もう１つの考えとして仮換地では登記できないので、従前の土地で本登記をした場合、何か問題があるのでしょうか。
Ｑ３ 地主が上記２にすると今回の登記と本換地後の登記とで、登記費用や登記手続が２倍になり、気がすすまないようなことを言っています。実際に登記費用が２倍になったり、手続きが２倍になったりするのでしょうか。
Ｑ４ 今回の契約は個人での売買なのですが、問題はないのでしょうか。
以上ですが、ぜひともアドバイスをお願い致します。
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Ａnswer土地区画整理法による換地のお話で、仮換地指定後で換地処分前と言うことですね。
基本的に、仮換地指定効力発生後は使用収益(建物を建てたりして実際に使う事)は仮換地、処分設定(売ったり、担保にしたり)は従前地でという事になります。
ですからご質問の１は基本的におかしい話です。売買は処分ですから、従前地の地番、地積で行うことになります(実際に使用できるのは仮換地の土地が使えます)又、代金全額を支払われて登記をしないという事は非常にリスキーです。(2重売買されたりします)
２のご質問はなんら問題ないですし、本来登記については従前地で行うものです。
３のご質問は？？？そんなこと無いはずです。
４のご質問ですが、仮換地の売買の後、換地処分されると、精算金が徴収されたり、交付されたりしますので、契約時に精算金の授受が誰に帰属するのか、キチンと決めておいて下さい。
住宅ローンの種類として、まず公的ローン（公庫融資）と民間ローンの2種類が挙げられます。
まず、公的ローンには年金融資、財形融資などがあります。公的ローンには利用する際の資格や条件に様々な制限があるため、利用できる人の対象は限られてきます。また、かつて公的ローンの代名詞でもあった公庫融資が、住宅金融公庫の住宅金融支援機構への移行にともない利用できなくなったことを受けて、多くの人にとって公的ローンはさらに門が狭くなっています。
一方、銀行や保険会社、ノンバンクなど様々な金融機関で取り扱っているのが、民間ローンです。民間ローンは制限が比較的少なく、誰でも比較的利用しやすい住宅ローンです。ただし、申し込み先の金融機関によって金利が大きく違うので、金融機関をよく選ぶ必要があります。
最近の住宅ローンの主流として「フラット35(公庫証券化ローン)」があります。「フラット35」とは、住宅金融公庫から移行した「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が、住宅ローンの証券化という手法を用いることで誕生した住宅ローンのことで、最大35年間という長期間にわたり固定金利の利用ができます。低金利時代の今、「フラット35」は最も有利な住宅ローンと言えるでしょう。
