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レオパレス21が抱える、オーナーの集団訴訟を招く「火種」

2017年09月07日 | 政治社会問題
レオパレス21が抱える、オーナーの集団訴訟を招く「火種」
9/7(木) 6:00配信 ダイヤモンド・オンライン
レオパレス21が抱える、オーナーの集団訴訟を招く「火種」
Photo by Kosuke Oneda
 賃貸アパート大手のレオパレス21が複数の集団訴訟にさらされている。そんな中、9月7日、新たに2名のアパートオーナーが訴訟を起こすことが「週刊ダイヤモンド」の取材で分かった。管理戸数約57万戸、賃貸オーナー数約2万7000人を誇る同社は、サブリース契約をめぐる度重なる集団訴訟という難局に直面している。 (「週刊ダイヤモンド」委嘱記者 大根田康介)

● 1万人以上もいる? 10年未満の家賃減額

 レオパレス21は、アパート建築を地方の地主に提案し、その地主がオーナーとなった物件を一括借上げして30年間家賃収入を保証する「サブリース契約」を武器に、建築請負業で成長してきた。しかし、2008年のリーマンショックで大幅な赤字に陥り、経営方針を転換した。今では建築請負は都心に絞り、サブリース契約による賃貸管理をメーンに経営の安定化を図っている。

 この家賃保証に関わる訴訟が、今年2月に起こされていた。愛知県の男性が05年に同社とサブリース契約を結んだ際、契約書には「家賃は当初10年間は不変」との記載があったにもかかわらず、リーマンショックによる経営悪化を理由に、同社から10年未満で家賃減額を求められたという。

 同じように10年未満で減額されたオーナー約50名が代理人弁護士を通じて、9月4日付で同社側に家賃増額一斉請求の内容証明郵便を発送しており、さらなる家賃増額訴訟の予備群となっている。今回はその内の2人が、合計1214万円の不当利得を返還請求する訴訟に踏み切るのだ。

 訴状によれば、減額交渉において賃料減額調停などの客観性の高い法的手段ではなく、全国支店の担当者が、減額に応じなければ同社が賃貸借契約を解除できるといった誤った説明をしたり、オーナーが退去を命じても長時間自宅に居座るなど困惑させる態度をとって強引に合意書に押印させ、減額に応じさせていたというのだ。

 同社の宮尾文也取締役は本誌の取材に対し、「家賃減額に関してはきちんと戸別訪問し、9割以上の方に了承していただいた」と答える。一方で、今回の原告を含む一部オーナーらで構成されるLPオーナー会の前田和彦代表によれば、「原告オーナーは最近に至るまで、法的に誤った説明をされたこと自体、認識していなかった。当会の調査活動を通じて、減額時のレオパレスの説明の問題点が判明した。全国的に見ても減額された方が1万人以上いるため、今後は毎週のように訴訟が提起されるのではないか」と話す。

● サブリース契約違反か? 「いずれはっきりする」と社長

 同社に対する訴訟はこれだけではない。実は先月29日にもオーナー29人による集団訴訟に見舞われている。

 訴状によれば、同社のサブリース契約には、賃貸借契約の他に「建物メンテナンス契約」があった。「屋根の塗り替えが築10年目」などといった国土交通省のガイドラインに沿った修繕目安を基に、同社がアパートの修繕を実施する。それに対し、オーナーが毎月一定額のメンテナンス費用及び前払い金を支払うというものだ。

 前田氏によれば、「目安表に従った修繕がほとんど実施されていない実態が明らかになった」という。29人分の費用総額は1億4743万円に達しており、これを不当利得とみなして返還請求する集団訴訟に発展した。この訴訟に対し、同社の宮尾氏は「当社では定期的に建物調査をしており、その記録もある。修繕が必要かどうかは、その都度きちんと判断している」と主張しており、両者の見解は真っ向から対立している。

 これらの訴訟に先駆けて、昨年11月にはオーナー129人が「家具・家電総合メンテナンスサービス契約」が守られていないとして集団訴訟を起こしていた。

 同社物件の売りは、入居時から家具・家電が備え付けられていることだ。その利便性を、テレビCMなどでも学生や単身赴任者に対して盛んに訴求している。そのサービス料が1戸当たり2000円、オーナーの家賃収入から天引きされているのに、一定期間が経過しても新品に交換されていないことを理由に4億8684万円の返還を求めたのだ。

 こうした一連の訴訟に対し、同社の深山英世社長はどう答えるのか。同社は“開かれた会社“を目指し、今月4日に東京・帝国ホテルで初の試みとなる記者懇談会を開催したが、そこには社長自らの声を聴こうとメディアが詰めかけていた。

 訴訟のことを問われた深山社長は、「あまり余計なことを言うなと広報から言われるかもしれないが、1つだけ言いたいのは、修繕費に関してはあちら(オーナー)も経費で落としているということ。そういう契約をしていたわけだから、今さら言われても……まあ、いずれはっきりすることです」と歯切れが悪い。

 同社にとって、サブリース物件のオーナーは重要なパートナーだ。彼らからの集団訴訟が今後も相次げば、経営の屋台骨が揺らぎかねない。建築請負主体から脱却して黒字転換し経営は安定してきたが、不透明なサブリース契約の“火種”がくすぶり続けている。
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