はちの家造りドタバタ奮闘記(・ω・)

私のちょっとした日常や住宅にかかわるニュースなどをつらつらと…

一般人とお金持ち、大富豪の不動産対するアプローチの違い

2016-05-30 11:24:18 | 日記
みなさんこんにちは。

今回の見学会も大勢のお客様にご来場いただきまして誠にありがとうございました。

来られなかった方のために、また見学会はちょっと敷居が高いなぁ…という方のために『Houzz』に会場の写真をアップしました。

Houzz→プロを探す→長野県、日本→あっとホームからご覧になれます。

さて、今回は面白い記事をみかけたのでご紹介します。

一般人とお金持ちの不動産に対するアプローチの違いです。



伸びる人は、見栄ではなく働きやすさで自宅を選ぶ

●一般人は、マイホームを郊外に買う

●小金持ちは、マイホームを高級住宅街に買う

●大富豪は、マイホームを会社の近くで借りる

これは通勤時間や仕事に対するアプローチの姿勢から生まれる差だそうです。



買った家は他人に貸す

●一般人は、不動産投資は高くてできないと思っている

●小金持ちは、転売目的で不動産を買う

●大富豪は、長期収入源として不動産を買う

う~ん…転売は価格上昇確実な物件を見つける行動力と決断力が必要です、それに対して富豪方式ですとインカムゲインとキャピタルゲインの片方を見る、もしくは両方得るということも可能ですね。



海外投資家すら注目する東京の不動産

●一般人は、投資物件を買うなら新興住宅地

●小金持ちは、投資物件を買うなら東海道線沿い

●大富豪は、投資物件を買うなら山手線の内側を狙う

これはグレーター東京の人口、経済規模をよく理解しているということですね。

日本の首都圏の人口は約3800万人。
ダントツ世界一で、2位のジャカルタの3000万人を大きく引き離しています。
また、経済規模でみても世界一で、GRP(域内総生産)は1兆5千億USドルもあり、ニューヨーク(1兆2000億ドルで2位)よりも大きいのです。
需要が必ずあるという考えです。



不動産投資は攻めと守りの二度おいしい

●一般人は、住む目的で不動産を買う

●小金持ちは、資産を増やす目的で不動産を買う

●大富豪は、税金対策も視野に入れて不動産を買う

不動産投資は手堅い運用方法ですが、同時に税制上のメリットも多くあります。

① 所得税を減らすことができる

固定資産である上物(建物)の価値は、実勢価格とは関係なく国の定めによって毎年減価償却されていきます(評価額が下がるということ)。

つまり、実際には売却していないので何も損はしていないにもかかわらず、減価償却された分は「損金」として計上でき、確定申告に反映させることができます。仮に所得が1000万円の人が所有する不動産の評価額が100万円減価償却されたら、1000万から100万を差し引いた900万をその年の所得として申請できます。課税対象が減るので、当然支払う税金は減ります。

② 短期間で資産の圧縮ができる

「路線価」という言葉を聞いたことがあると思います。国税庁が定めた各土地の平米単価のことで、実際の市場価格よりも安く設定されています。市場価格の約7掛け程度です。もし1億円で土地を買うと路線価は7000万円。相続税はこの7掛けされた路線価にかかります。つまり1億円の現金を土地に変えるだけで、資産を3割圧縮できるのです。

資産家が晩年に土地を買い漁る大きな理由はここです。もちろんこの行為は合法で、路線価が実勢価格より低く設定されているのは「土地は売りたいと思っても簡単に売れるものではないので、その流動性の低さから多少価値は下がるだろう」という国側の配慮です。実際そのとおりで、土地は買い手がすぐ見つかるわけではないので十分考慮する必要があります。

また先ほど上物の減価償却の話をしたとおり、建物の評価額も年数が経過するにつれ下がっていきます。相続税は建物にも当然かかりますが、その際も実勢価格ではなく減価償却後の固定資産評価額に対して課税をしますから、こちらでも資産が圧縮できるのです。

③ 貸し出すことでさらに資産を圧縮できる

実勢価格と評価額の差額をさらに広げたいのであれば、物件を貸し出してしまうことが最も簡単です。他人が住んでいる物件は売りたいと思っても入居者の同意が必要な分、流動性が低くなるため、相続税評価額はさらに下がることになるからです。

1億円で物件を買ったとしてそれを貸し出すと、評価額は半分以下になることもあります。富裕層がマンション経営やアパート経営をよくしているのは、こういった資産圧縮効果もひとつの理由です。

④ タワーマンション節税

2016年に入って国税庁が「タワーマンション節税」の対抗策を打ち出しました。そもそもタワーマンション節税が流行った理由は、マンションの各部屋の評価額が、階層や眺望などに関わらず一律であったため、好条件で高値の物件を持っている人ほど税金対策の効果が高かったためです。

今後は上の階の部屋ほど評価額が高くなるように法令が変わるそうですが、いまのところ発表されている数値を見る限り、依然としてマンションを購入し貸し出すことによる効果が高いことに変わりはなさそうです。



大富豪だけが知っている減価償却の「穴」

●一般人は、宝くじが当たったら海外の別荘購入を考える

●小金持ちは、転売用に南国のリゾート地を買う

●大富豪は、税金対策用に米国の木造住宅を買う

不動産投資による税金対策の応用編として大富豪がよく実践しているテクニックのひとつに、米国での不動産投資があります。

これは両国の法制度と不動産事情における3つの盲点をついたものです。税金対策という点ではその効果は大きく、場合によっては攻めの不動産投資(売却益狙い)よりもはるかに高い利回りが期待できます。

盲点は以下の通りです。

ひとつ目の盲点は、不動産の価値を決める建物と土地の比率です。国土の狭い日本では土地と建物の比率が8:2くらいですが、いくらでも土地がある米国ではその真逆。建物の評価が8で土地が2です。

2つ目の盲点は、海外の不動産であっても日本の税制に従うことです。この場合の税制とは減価償却の計算方法のことを指します。

3つ目の盲点は、両国での中古木造住宅に対する評価の仕方です。日本では築22年を超えた木造住宅はほぼ価値がないとみなされるため「4年での減価償却」が認められていますが、一方の米国では古い家をメンテナンスしながら住むことが当たり前なので、需要のあるロケーションであれば価値がほとんど下がりません。

米国で築22年以上の木造住宅を1億円で買えば、毎年2000万円(1億円のうち、建物の評価額が占める80%を4年で割った額)も減価償却できます。これだけの規模の減価償却が取れる投資対象は滅多にありません。


どうやら私は富豪になれそうにありません

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