はちの家造りドタバタ奮闘記(・ω・)

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都市部で大量の土地が出るかも…

2017-03-21 09:36:25 | 日記
みなさんこんにちは。

今日の雨で埃っぽい空気がピリッと締まった感じがします。

予報では雪とのことですが、このまま雨でありますように

さて、生産緑地法という法律をご存じでしょうか。

これは、1974年に、大都市圏の一部の市街化区域内における農地の宅地化を推進するために公布された法律です。

指定された区域内にある農地に「宅地並み」の固定資産税を課すことで都市部に残る農地を宅地化しようと考えられたものでした。

当時は都市部に押し寄せる人々の受け皿として住宅用地が圧倒的に不足していた時代。

住宅用地をひねり出すために市街化区域内の農地を拠出させようというのが目的でした。

ところが、これに猛反発したのがこのエリアで多くの土地を持つ地主たちです。

彼らの多くは自分たちの財産である土地を守るためには「農地」という聖域を主張し、これを維持する必要がありました。

そこで、区域内においてもまじめに農業をやろうとする住民に配慮して、91年3月に生産緑地法は改正になり、92年度より、生産緑地制度が導入されたのです。

この制度は自治体に申請された農地で、敷地面積が500平方メートル以上で期間中は営農に専念するなどの一定条件を満たせば、30年間にわたって固定資産税は農地扱いとし、相続税については納税猶予を受けることも可能とするものです。

対象となったのは、東京23区、首都圏、近畿圏、中部圏内の政令指定都市その他整備法で規定された一部の地域です。

さて、なぜ題名の都市部で大量の土地が出るかも…につながるかと言いますと、この生産緑地の多くが2022年に期間満了を迎えることになります。

その面積なんと1万3653ヘクタール。

このうち首都圏(1都3県)で57%にあたる7747ヘクタールが該当します。

実に、東京ドーム(約4.7ヘクタール)1657個分という広大な面積の土地が生産緑地として首都圏都市部に眠っていることになります。

これまでは農業専門に働いてきた人たちも生産緑地にしてすでに30年がたてば、事業承継や相続の時期に差し掛かります。

2022年を契機に大量の都市型農地が、生産緑地の解除を申請してくることが予想されるのです。

具体的には、30年を経過した生産緑地を解除する場合には、地元市町村に対して「買い取り申請」を行い、時価で買い取ってもらうのが原則。

しかし、財政難にあえぐ自治体が多い中、生産緑地を買い取ることができる裕福なところはほとんどありません。

そこで自治体では他に生産緑地として買い取る人がいないか斡旋するが、該当者がいなければ、申請者の土地には宅地並みの課税が施されることになります。

多くのオーナーは土地を有効活用するか、または売却しなければ、膨大な「宅地並み」の固定資産税を負担する恐怖におびえることとなります。

2022年以降、都市部において生産緑地が大量に不動産マーケットに登場するということは、当然地価は大幅に下がることになります。

また、宅地並みの固定資産税を賄うために、アパートなどを建設して土地の有効利用を図る地主も激増することが予想されます。

2022年頃にはこれまで都市郊外部でマイホームを所有してきた団塊世代も「後期高齢者」の仲間入りをします。

彼らの中には相続が発生したり、空き家になることで賃貸や売却に拠出される物件も激増しはじめるでしょう。

都市部で家を買うならこの大変革が発生する2022年以降がよいかもしれません。

郊外では土地も驚くほど安い値段で買うことができる可能性が出てきます。

広々とした一戸建てがローンの負担も少なく手に入る時代が来るかもしれません。

賃貸派にとっても2022年以降は天国です。

大量に供給される賃貸アパートやマンションは「借り手優位」の選びたい放題となる可能性が高いです。

10年後日本の住宅事情は激変しているかもしれません。
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