はちの家造りドタバタ奮闘記(・ω・)

私のちょっとした日常や住宅にかかわるニュースなどをつらつらと…

年収不足で住宅ローンが組めないときの裏技

2017-05-20 09:13:34 | 日記
みなさんこんにちは。

毎年この時期は燕の子育てを見守りながらの生活なのですが、今年は来てくれませんでした

下見には来ていたのになぁ…

さて、今回は年収が原因で住宅ローンを組めない時に有効な裏技。

ちょいマニアックですよ

「親子リレーローン」という住宅ローンをご存じでしょうか。

通常、個人や夫婦で借りる住宅ローンを、親子で借りるというものです。

フラット35だけではなく、最近は民間の銀行でも親子リレーローンを取扱っています。

「二世帯住宅のローンを親子で支払う」という使い方だけではなく、「一時的な年収不足で住宅ローンが借りにくいので、親の年収を計算上だけでいいから合算したい」という場合にも使えます。

「家を建て替えたいけれど、住宅ローンを組むなら80歳までの完済と決まっている。そうなると、返済期間が短くなって月々の支払いが厳しいな…」と嘆くお父さん世代。

 「家を買いたいけれど、収入を考えると借りられる住宅ローン金額が少ない。買える家も限られるな…」と呟く子ども世代。

このような場合に有効です。

フラット35の親子リレーローンの特徴を見てみましょう。

(1)親子の収入をフルに合算することが可能
(2)親子は同居しなくてもいい
(3)子どもの年齢を基準に返済期間を設定できる

この3つの特徴により、まさにいいとこ取りの住宅ローンになります。

まず、「(1)親子の収入をフルに合算することが可能」とはどういうことなのでしょう。

実は、親子2世帯での住宅購入では、以前までは「親子合算ローン」が頻繁に使われていました。

ただし、使い勝手が悪かったのです。

従来の親子合算ローンでは、年齢などを考慮して親の収入を実際よりも減額して審査を行うのが一般的でした。

一方、フラット35の「親子リレーローン」は、親の収入が減額されることはなく、100%そのまま加算されて審査がされます。

これは、借り手にとってのメリットが大きいのです。

なぜなら、収入に不安がある子ども世代でも、親の年収をフルに合算して、高額の物件を購入しやすくなるからです。

もちろん、年収が低いのに無理をして高額物件を購入するのはオススメしませんが、たまたま直近の年収が低くて住宅ローンの審査が通りにくくなってしまった場合などには、有効な手段になります。

次に、「(2)親子は同居しなくてもいい」という特徴を説明します。

親子リレーローンのうち、フラット35であれば、「購入した家に親と同居する必要がない」という大きなメリットがあります。

都心に住む息子が、田舎に住んでいる親とローンを組む、といった使い方もできてしまうのです。

こうした「申込みに同居条件がない親子リレーローン」はフラット35だけではなく、民間の銀行でも取扱いを増やしています。

さらに、支払い口座を一つにすることができるので、親主導の場合なら親だけでローンを返済、子ども主導の場合は子どもだけでローンを返済する、という支払い方法が可能です。

「お父さんは、支払いをしなくてもいいから、名前だけ貸してよ」といった手続きが有効なローンなのです。

もちろん、名前を貸していると言っても、実際は連帯債務人になるので、子供が支払えなくなった場合は親が支払えわなければならないので、その説明をする必要はあります。

一方で、「(3)子どもの年齢を基準に返済期間を設定できる」こともメリットが大きいです。

親世代が住宅ローンを借りる時には、年齢が問題になることが多いです。

借入期間は80歳までという銀行が多いため、例えば60歳で住宅ローンを借りる際は、20年間しか借りられません。

ただし、親子リレーローンならば、子ども世代の年齢を基準にして返済期間を設定できるので、通常の住宅ローンを借りるよりも長期のローンを組むことができ、毎月の返済額を少なくすることができるのです。

2世帯住宅などで、子供世帯がそのまま家を引き継ぐ場合などは、使い勝手がいいローンでしょう。


……ここからは秘密のお話し

親子リレーローンで一番おいしいと思うのは、団体信用生命保険(団信)が使えることです。

「団信」とは、住宅ローンの返済中に契約者が病気や事故で死亡したり、大きな障害が残ってしまったりした場合に、残りの住宅ローンの支払いを生命保険会社が肩代わりしてくれるものです。

親子リレーローンの場合は、申込み時に親か子どものどちらが団信の対象になるかを決める。その際、ポイントは「親を団信の対象にする」ことです。

そうすれば、先述のように子どもが主導してローンを組んで、支払いも子どもだけという場合でも、親が亡くなった段階で住宅ローンはなくなるのです。

団信は80歳までしか加入できないので、親が80歳になると、団信は子どもが引き継ぐことになります。

つまり、親が80歳までに亡くなれば、住宅ローンの支払いは免除されるということです。

フラット35の団信は何歳でも保険料は一緒なのです。

本来、80歳に近い人の保険料は高くなるものだが、フラット35が半官半民の商品であるため、そうした経済合理性がない保険料設定になっているのです。

この保険料のミスマッチを使わない手はありません。

しかし、親にストレートに「団信に入ってくれ」というと、煙たがられるかもしれません。

それでも、合理的な選択ではあるので、根気強く親を説得するのがいいでしょう。

また、民間の銀行だと、最初から「(団信は)親子それぞれ、融資金額の2分の1ずつ加入(りそな銀行『親子二世代型』)」という規定になっているケースもあるので、各銀行に確認しましょう。

利用者は少ないと思うのですが、さらにマニアックな話題にも触れておきましょう。

「親子リレーローン」は、血縁関係がなくても組むことができるという特徴を持ちます。

子ども世代からみれば、例えば妻の父親(義父)と親子リレーローンを組むことができるのです。

自分の父親が、まだ自宅の住宅ローンを支払っていて、新しいローンは組めないといった場合などに有効です。

一方で、親世代からすると、息子がすでに自宅を購入してローン返済中でも、息子の妻(嫁)と親子リレーローンを組むこともできるのです。

戸籍上は親子でも元はといえば赤の他人。

借り入れを共有するのは抵抗がある人も多いかもしれませんが、選択肢の一つとして知っておいて損はないでしょう。

さらにいえば、祖父と孫といった形でも親子リレーローンを組むことができます。

こうなると、まったく「親子」ではないのだが、契約上は問題ないのです。

メリットが多い親子リレーローンだが、デメリットは無いのでしょうか。

強いて挙げるなら、実家の建て替えなど親主導でローンを組む場合、住宅ローンに詳しくない子どもが親子リレーローンを安請け合いしてしまうと危険です。

子どもが「名義を貸しただけ」という意識で親子リレーローンを組み、実際のローン支払いはしていないケースでも、債務者として記録されているので、親子リレーローンの完済までは新規の住宅ローンが組めなくなります。

長期間拘束されることになるため、絶対に安請け合いはせず、事前によく話し合ってから申込みを決めましょう。

他に、気をつけるべき点は通常の住宅ローンと変わらないことばかりです。

親世代に比べて子ども世代が経済的に貧しくなっていると言われる現代。

まさに時流にあった住宅ローンとして今後、注目が集まりそうです。

パパリンに私の住宅ローンのお願いをしてこようかしら
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