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実家活用プロジェクト(中間まとめ)

2017-05-05 16:37:11 | 株式投資・資産運用
実家活用プロジェクト(中間まとめ)

・プラン
 1LDK4戸 各戸に駐車場1台
 戸数が多い方が家賃収入が多くなるのが基本。

 2LDK3戸や1LDK2戸+3LDK1戸、戸建て賃貸2戸等のプランが出ていますが、
全室入室という前提であれば、設定家賃にもよるところもありますが、1LDK4プラン
がよさそうです。

 実はこれは生活者としての感覚とは違います。場所は古く開発された住宅地で、周囲は
古い長屋的アパートは少しすりますが、新しい賃貸住宅はありません。場所としては2LDK
の家族向きがよいように感じられます。
 ただ、収益的には上記のプランが適切であり、需給的には、供給(このあたりの1LDK賃貸
住宅)が乏しいからといって、需要(この場所で1LDKを借りたい人)がないとも言えない。

 10年、20年、30年というスパンで、このあたりはどういう判断がいいのかというのは
事前に正確に予想することはできません。当たったとしても、それはたまたまです。
 であれば、当初のところでよりベターと思われる方を選択するのが適当、というか、それしかない
という判断です。

・太陽光発電
 太陽光発電のついては、まず、のせる、のせないという判断があります。
 次に乗せるとしたら、売電にするのか、居住絵利用型にするのかというのがあります。

 全般に設備投資のコストは下落し、性能そのものは向上、買取価格は低下という状況です。

 これは10kw以上のパネルがのると20年間全量買取の対象になります。
 屋根の形状等により載るパネルの量が異なります。当然、発電量は多い方がいいわけです。
設備投資のコストを考えると、だいたい年5-7%程度の利回りというところです。

 ここは大容量のパネルが載るところが有利ということになります。

 長期的にはこの発電は売電ではなくて、居住者還元にすることも考えられます。
 インバーター関係の機器や蓄電池を入れるというのもありえます。

 また、売電していても、とりあえず使えるコンセントが2つはあるということです。
 多少の災害対応にはなるかと思います。

・依頼会社決定

 個人の住宅であれば、あれこれと細かい注文も可能な地元工務店もいいでしょうが、賃貸住宅となると、
ブランド、品質等賃貸住宅としての価値が保てる、不動産仲介業者や居住候補者にアピールできるという
視点も重要。なので、価格のみで選択するということはせず、信頼感の高いハウスメーカーを基本に考えます。

 価格が安い会社に依頼し、早めに建築コストを回収し、あとは家賃が大幅に下落する、あるいは補修の
コスト等がかかってもよい、そうした発想もありうると思いますが、そのスタンスはとらないということ
ですね。

 つまりは、最終的には価格と品質、設備等の内容のバランスで判断するということになりましょう。

・資金計画・融資
 保有金融資産は1.2億程度ですから、現金と国債のポジションを解消して建築コストとすれば、5000万程度
の資金を即、捻出することは可能です。が、そうなると、家計全体の金融資産のポートフォリオが唐突に激変
することになり、運用の自由度も大きく制約されることになります。
 幸い、この超低金利ですから、ローンの金利も非常に低くなっています。
 当初5年、10年の期間は家賃収入の中から相応額を固定金利で返済し、その期間の終了時点で残額の一括返済
か均等返済継続かを判断するというようなイメージでいます。

 当初の頭金は2500万程度?。ここはちょっと検討します。

 というようなことで、来週あたりから具体案があがってきます。 とりあえず、具体案を聞いて絞り込みです。

 ポイントは、前述したように価格と品質、設備等の内容のバランスということですが、同じ1LDK4戸のプラン
でも家賃設定が異なったり、サブリースプランのコストが異なったりします。このあたりもきっちり見たいところ。

 また、ハウスメーカーによって、もってくる融資プランが少しずつ違っていたりします。ここらの判断も加わります。

 今のところの印象では、やはりプラン的に先行しており、太陽光発電の容量も最大のS社が最有力。ここが価格的に
納得できるレベルの提案をもってくれば確定となる可能性が高いです。

 商品の質としては高いものがあることを実感できるD社、企業としての信頼感は高いです。
 太陽光発電も10kw超えになりそうです。プランの詳細と価格の点で、逆転もありえます。

 穴としてはS2社。さて、ここの詳細プランはどうでしょうかね。企業としての信頼感は高いですので、現在は三番手
ですが、可能性を残します。

 それ以外、SL社の戸建て2戸プランは、独自性はあるけれど実現性は薄そう。
 他は現状では圏外で、そこから一気に大逆転という形は、ちょっとありそうもないです。


 
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