１月１９日の日経朝刊に
住宅ローン取引の減速が鮮明になったと報じました
先日のブログでも取り上げました
１月５日には長期固定の住宅ローン・・・フラット３５
その金利が上がったとお伝えしましたが
今回は
大手行が今月から１０年固定金利の最優遇金利の引き上げを
それに伴いローン申し込みにも影響が
昨年の８月頃から住宅ローン申込件数が減少しています
翌月の９月には各銀行の長期金利はアップ
それに沿うようにしてローン申込件数が減少
とりわけ借り換えの申込件数がダウンのようです
借り換えと新規建築のローン申し込みの比率は？
借り換えは多い時の２割と減少しピーク時の半分に
以上の情勢で戸建ても減少方向になりました
でも
戸建てが減少する中で
相続税の節税効果を狙ったアパート融資が過熱しました
簡単に言えば
人口が減少する中で空き家が増えましたが
相続対策として大手ハウスメーカーなどが強力に営業活動の成果として
将来の空室リスクもあまり考慮しない方向へ
結果
松江などでも沢山の賃貸物件が建ちました
では新築アパートは満室でしょうか？
そんな状況を金融庁は融資過剰を懸念しています
もっと簡単に言えば
入居する人々は減少していますが
その人が住む器は増え続けているのです
それに空き家も増加しています
アパートを建てても入居する人が少しで有れば
その建築費として調達したローン返済が出来なくる可能も
大きな資産家で有れば何とかなっても
サラリーマンが全ての建築費等をローン調達して
アパート経営をしようとした人は大変です
戸建てと一緒で
１０年も経過すれば物件は痛みます
すると修繕もアパートオナーがしなくては
他のアパートと競争が出来なくなります
その様な状態を金融庁は懸念して
貸しての銀行の調査に着手しているようです
オーナーはアパートからの家賃等で調達したローン返済を行いますが
アパート家賃として賃貸者から家賃収入を得て
ローン返済をするのですが賃貸者が少なければ
ローン返済計画が絵に描いた餅のように
最後は貸しての銀行に貸倒リスクとして帰ってきます
アパートローンの比率は？
地銀で１０％前後と信金では１６％とシェアを伸ばしています
人口が減少する地方で地元銀行がローンを伸ばせば
オーナーと銀行がリスクを増大させたり
節税の為と行った投資がローン返済という不能にも
ここで考えておかなければならないのは
建物物件をキャッシュ等での取得は別として
ローンで取得するときは
二つの買い物をするのです
一つは住む器としての建物物件
もう一つは物件を購入するために調達したローンです
ローンの金利如何では建物物件より高くなることも
やはり相続対策でのアパート取得は
相続に詳しい税理士に相談してからでも遅くは有りません
アパート経営での失敗での損失より
専門家等への相談料は比べ物にならないほど安いはずです
日本の住宅政策は今後どうあるべきしょうか？
情報元：日本経済新聞
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