マンションのリノベーションの諸問題

最近の中古マンションのリノベーションについて、問題提起を致したい。マンションは区分所有法により、所有者は専用部分の範囲だけをリフォーム

する事が出来ます。しかし共有部分である玄関ドア、サッシュ等は基本的には取替える事は出来ません。また構造体の躯体についても、同様の扱

いで加工は出来ません。同様に設備関係の給排水立管・電気幹線等も加工は出来ません。制限が多いのがマンションのリノベーションです。

その為、事前調査や担当者が状況を判断して、プランと概算見積を作成します。しかし、机上の計算ですので誤差があり、スケルトン状態での見積

価格差が問題になる事もあります。特にリフォームは、複数社での競争見積を入手できず、割高になる傾向があります。信頼できる業者かどうか

は、本当に難しい判断です。内装材や住設機器などには心奪われず、トータルのバランスが重要です。

特に、古い中古マンションを購入してリノベーションする場合は、要注意です。

何が問題か？給排水立管は耐用年数があり、通常30年程度で取替えが必要になります。その対応がどこまでこのリノベーションで可能なのか？

また金融機関の住宅ローンはリフォームを合算して組込めますが、返済期間には制限があり、住宅ローン査定金額も低い傾向ですので、

通常の中古マンションを購入するより多くの自己資金が必要になります。リノベーションした中古マンションを再販しても、リフォーム費用を反映した

販売価格には、なりにくいのが現状です。リノベーションが資産価値や付加価値を高めるとは生り得ないのが、中古市場の実態です。

床の遮音性は、躯体床版の厚さと密度ですが、床材の遮音性能基準を満たしていないと、入居後の生活音でのクレーム騒動に発展します。

特に構造体は、新耐震基準に合致した物件で無い場合は、大地震の被害は大きいと考えられます。


【ワンポイントアドバイス】

・業者選定は、複数社からの見積書の内容を比べ、仕様内容や範囲・単価等を確認し、価格交渉や日程を確定し、契約書を締結しましょう。

・個性的なのリノベーションは、再販の場合、資産価値下落につながりますので、中庸を良しとする程度に留める。

・新耐震基準は1981年施行ですので、1983年（昭和58年）以降は、新耐震基準は該当していると考えられる。

だから中古マンションを勧める

私は、以前マンションデベロッパーに勤務していた。自分たちの作品（建物）が購入者に引渡されるまでには、多くの各専門分野の人たち

の手を経て、品質の高い商品を提供すべく、慎重に建物の完成を目指してきた。時には、仕事の厳しさゆえ、鬼のように言われもした。

ゼネコン〜マンデべで建設工事の第一線を３０年弱、品質管理を担当した。特に構造体が大変重要で、躯体が完成すると補修が難しい。

また、タイルや吹付け等の仕上げ材で覆われている為、見えない部分の中古物件の躯体状況判断は、特に難しい。

内装は、リフォームすれば綺麗に見えるが、見えない部分をどう判断するかが、品質管理を直接担当を経験した事が、大いに役立つ。

マンションの立地は、ほとんど中心市街地に建っている。市街地の土地は、平均高価だ。その為、大多数の人は、同一条件では

一戸建ての建築が経済的に難しい。しかし、マンションなら経済的に何とか可能の為、マンションが持てはやされている。

特に新築マンションは、どれも綺麗に造り込まれ最新の住宅設備に、マンション購入に夢は踊るが、なかなか高価です。

しかし、マンションは車と同じ耐久消費財。買った時が一番高く、短期間に大きく値下がりする。昨今の経済情勢では、特に顕著である。

また、平均的な中古住宅と比較しても、中古マンションの方が価格下落率は大きく、割安感は顕著です。

安価で希望の間取りで眺望も良くなどと、すべての条件を満たす物件は無いと思うが、気長に探せば良好に近い物件はあるだろう。


メリットは下記のような事です。

１、価格が安い。高額な賃貸入居者では、家賃と同額程度の負担で購入検討ができます。

２、資産価値が高い。売却の際は、新築からと比べると、安く購入出来ている分、価格の下落率が少なくてすむ。

３、管理状態を見て購入できる。管理状態を簡単にチェックでき、｢マンションは管理を買え｣と言いますが、実質管理の良し悪しのリスクは
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　回避できます。

デメリットは下記のような事です。

１、中古物件は一物件しかない為、その時々での早い判断が必要となります。

２、管理費・修繕積立等の費用が、別に必要となり、管理組合の会員の権利と義務を負います。

３、住宅ローン期間が、４０年−築年数の為、ローン期間の制限がある。


【ワンポイントアドバイス】

・エントランスや共用部の豊かさは、分譲会社や設計会社の経営哲学を反映しています。

・分譲会社や施工会社で、入居後のアフターサービスの対応が大きく違います。

両方とも入居者に尋ねてみれば、確認できます。

事前調査とポイント

事前調査は、不動産の賃貸・売買に係らず、ご自身の目と足で確認をしなければなりません。

駅やバス停からの距離は、○分と記載されていますが、徒歩１分は８０ｍで換算され端数は切上げ表示となります。

また、その歩行ルートも通常の道路ではない近道の場合もあります。防犯灯があるか否かも確認が必要です。

部屋の向きも大事ですが、南向きの部屋の南に大きな建物があれば、日当りは期待できません。住棟間距離の確認も大事です。

進入道路の幅やカーブ形状も確認が必要です。狭くて苦労する道路や一方通行道路は日々の事ですので要注意です。

周辺環境も日中と朝夕では変わることもあります。平日と休日では大きく違う事もあります。周辺施設を確認しましょう。

利便施設も時には、騒音・渋滞・埃等、嫌悪施設に変わる場合があります。（大規模店舗・スポーツ公園・学校関係施設）

飲食店関係が比較的近い場合では、匂いや煙、照明やネオン・音で迷惑を受けることもあり確認が必要です。

最近では、インターネットだけで、地図や航空写真が入手でき周辺施設を含め確認が可能になりました。

また、町並みも、大都市部では検証が可能になって来ていますので、大変便利な時代となりました。

最近の傾向として、価格や設備機器・築年数・広さや快適さを最優先に検討する方が多いのですが、周辺環境は変えることが

出来ませんので、物件の内容と周辺環境を、相対比較しながら検討されることを期待します。


【ワンポイントアドバイス】

不動産情報は、溢れています。不明な点はまず電話で問合せ、信頼できそうか確認してから、不動産業者の訪問をする方が効率的です。

不動産の物件情報について

不動産物件情報は、不動産業者(元付業者）が売主より売却契約を結び情報を開示する。売却の契約形態には、大きく２種類がある。

｢専任媒介｣と｢一般媒介｣で、｢専任媒介｣は１社のみに売却を依頼し、｢一般媒介｣は複数社に売却を依頼することが出来る。

物件を受諾した不動産業者は、｢専任媒介｣の場合は、指定流通機構に登録義務が課せられ、業務の処理状況報告も発生します。

｢一般媒介｣の場合は、指定流通機構の登録や業務の処理状況報告義務はありません。その有効期間は、いずれも３ヶ月以内です。

１売物件を複数業者で、情報を開示している場合もあれば、１業者のみの場合もあるのはその為です。

物件情報の開示は、インターネット・ホームページ・不動産流通情報業者等を介して、不動産情報サイトへ開示されます。

開示された情報を受けた不動産業者（客付業者）は、購入希望者の買主に物件を紹介し売買商談をします。

売主・買主の合意が得られれば、契約となり不動産業者は元付業者は売主から、客付業者は買主から仲介料が頂けます。

この場合の、不動産業者関係は協力関係にありますが、物件の｢一般媒介｣の複数社の不動産業者の場合は、競合関係となります。

他の産業界では、同業他社はすべて競合関係であるのと比べると、不動産業界は特殊な業界です。

また、開示された不動産情報に基付き、紹介活動を行うため、開示元の情報精度が重要です。内容に注意が必要になります。

開示された物件は、流通情報として何処の不動産業者でも、紹介活動が出来ますので、信頼出来そうな不動産業者にお尋ね下さい。


【ワンポイントアドバイス】

人にも相性があるように、不動産業者も相性があります。ご自身の相性に合う所に相談をするべきです。

中古マンションの選び方

中古マンションの選び方は、比較的容易に判別できます。外観や管理状況・周辺状況は現地に足を運べば、

その建物自身が物語っています。｢マンションは管理を買え｣と言われるぐらい、敷地内の駐車場や自転車置場でも、違いが判ります。

また、エントランスや共用部分の豊かさは、分譲会社や設計会社の経営哲学を反映しています。

防犯面も様々な工夫が施されていますが、明るく開放的で、管理人が常駐している物件の方が、安全性が高いと考えられます。

しかし、マンション住まいの場合、管理費・修繕積立費・駐車場代等の費用が、毎月発生します。

高過ぎると住宅費が多くなり、家計を圧迫しますが、修繕積立費が異常に少ない物件は、修繕積立金総額を確認する必要があります。

また、駐車場代無料の案件のありますが、特に立体駐車場の場合は、修理等が高額なので、別な意味で注意が必要です。

中古マンションは年数が経つほど、分譲会社や施工会社の違いが、大きな差となって現れてきます。どこが分譲したか、どこが施工した

かも重要ですので、確認しましょう。隣接地の大きな駐車場や空地は、近い将来建築物が建つ可能性がありますので、影響を想定して

マンションの購入を検討しなければなりません。マンション本体だけでなく、総合的に判断する必要があります。

最後に｢貸せるマンションを買う｣貸せるマンションであることは、資産価値があると言う事です。


中古マンション購入に際して、下記のような注意が必要です。

◇マンションは、物件と周辺立地環境を併せて購入すると考えてください。

◇中古マンションは、管理状況が確認できます。管理状況の良い物件を購入しましょう。

◇分譲会社や施工会社で、入居後のアフターサービスの対応が大きく違います。


【ワンポイントアドバイス】

・マンションの価格下落率は大きく、築浅マンションが安価に購入できる可能性はあります。

・資産価値を過度に期待するのではなく、家族の安心・安全と利便性を兼ね備えた道具と考えましょう。

値下がりの大きい中古物件（中古住宅編）

値下がりの大きい中古物件は、買う人にはメリットがありますが、売却する人にとっては不利になるケースが多く見受けられます。

大幅な資産の目減りに成るからです。場合によっては、住宅ローン残債を大きく下回る価格提示になる場合もあります。

ケース1　土地面積や形状のみを中心に、辺鄙な郊外の広い敷地を求めた場合
　　　　　　
　　　　　　土地も周辺環境や利便性・通勤通学・将来性などでは、値下がりします。大規模団地の売残り区画地は、顕著です。

ケース２　構造種別（木造・軽量鉄骨・RC造）はあまり関係なく、規模が大きい物、個性的過ぎる物件の場合

　　　　　　固定資産税が高額の場合、支払える人は少数です。また個性的過ぎる場合も敬遠されます。

　　　　　　両方の条件が備わっている場合は、大幅な値下げになる可能性が高い。

ケース３　建物の取扱や修繕整備が出来ていない物件の場合

　　　　　　築浅の大手ハウスメーカーの物件でも、取扱が良くないと、個所に傷が付いてしまいます。特に床の傷は目立ちます。

　　　　　　保守修繕の出来ていない物件は、敬遠されがちです。

ケース４　ペット飼育傷や喫煙等室内の汚れがあり綺麗でない物件の場合

　　　　　　リフォームに過大に費用が掛かる可能性の有る物件は、敬遠されます。

新築住宅を計画されている方に、下記に様な注意点が必要です。

◇土地の選択は、周辺環境や利便性を優先し、長期的に検証しながら探す。

◇建物の構造種別は、中古価格にあまり反映されません。（普通木道住宅の場合築２０年で査定価格は無くなります。）

◇建物プランは、万人向け（建売プラン）を、少し変更する程度に済ませる。（実際住んで見ると大して変わりません。）

【ワンポイントアドバイス】

・資産価値を過度に期待するのではなく、家族が安心・安全に暮らせることが第一です。戸建住宅の特性を認識し、建物を大事に取扱い

資産価値を下げない様に、確り保守整備をしてください。庭等の維持も大事です。

　　　　　　　　
　　　　　

住宅ローンは怖い

住宅ローンは怖いという　タイトルは深刻ですがご容赦願いたい。

昨今、住宅ローン破綻者が多くなって来ています。破綻理由は様々な原因が複合的に絡み合っていますが、

主原因は、住宅ローンを安易に考えている事が一番の理由だと考えます。

車のローン等とは違い、借入金額大きさや返済が長期間に及ぶ事など、これらと比較の出来る物ではありません。人生の内で最大の

買い物が不動産です。不動産の購入を希望なさる方は、不動産を見学し、周辺環境・物件設備・希望価格・競合案件対比・金利動向など
を鑑みて決断します。購入をなさる場合には、現金を用意できる方は何の問題もないのですが、一般的にはご自身で用意できる

自己資金を頭金として、残額を住宅ローンとして借入します。借入金額には当然返済期間に応じたローン金利が付加されます。

借入ローン額とローン金利を合算した金額が、借入ローン総額となり、返済は元本と金利を月々と選択によりボーナス月と併用して

返済して行きます。借入ローン総額が多い場合、数年程度では元本はほとんど減らず、もしも何らかの事情でローン返済中の不動産を

売却をする事になった時、ローン残債より売却価格の方が低いという事が少なくありません。そのようなときには新たな借入をしなければ

売却出来ないという事態になります。差額が大きければ、新たな借入を出来る要件を満たす方は少数です。(大幅な年収増加など）

また、特に注意しなければならないのが、短期固定＋変動金利型です。当初の返済額が低く抑えられている商品の為、期間終了後大幅
に返済金額が上がります。｢家賃並みの返済で購入が可能です｣と返済額を紹介していますが、商品を理解していないとおこる悲劇です。
住宅ローン破綻は、大事な家族の夢や希望や思い出を奪い家族崩壊に繋がります。

このような事は絶対に避けなければなりませんが、現実に起きている事で近年増えています。目前にすると心が痛みます。


住宅ローンを失敗しないためには下記にご注意ください。

◇不動産購入に当っては、十分な期間を掛けて自己資金を蓄える。

◇住宅ローン金額は、借入は最小に、期間は最長で（最長でも実収入がある時期まで）

◇金利動向・値引き（キャンペーン）等が原因の購入は熟慮の上で決めること。

◇借入可能金額と返済可能金額を考え、ゆとりを持って計画する。

◇返済期間は収入可能期間まで（60歳までに返済完了を目指す）

【ワンポイントアドバイス】

住まいは人生の目的ではなく、生活の基礎になる道具です。不動産が先にあるのではなく、生活やこれからの人生がまずあって、その為に住まいをどうしていくかを考えることが大切です。

　

中古価格決定はどうして決まる

新築住宅（建売住宅・新築マンション）の価格は、売主（デベロッパー）が決めます。
価格の内訳は、｢土地取得コスト｣｢建物建築コスト｣｢販売等諸経費｣｢利益｣の4つから成っています。

では、中古住宅の価格は、誰がどうして決めているのでしょうか？

通常、販売価格は売主が決めます。

販売価格は、周辺の最新の成約価格事例を元に、依頼を受けた不動産業者が販売査定金額を提示します。
売主が不動産を現金で購入している場合は、比較的簡単に決められますが、住宅ローンを組んで購入された人の場合は、ローン残債と販売価格が逆転する場合もあり、販売価格決定は売主の経済状態と相まって、厳しい選択となります。
正確に言うと売主の売却希望価格なのです。（売主は、だれしも価格が高ければ高いほど良いのです。）
物件の販売開始（流通市場）されても、市場価格と乖離すると問合せも無く、再度価格改定をする羽目になります。
市場価格を正確に掴むのと、スピード感を持って市場に聞く（情報開示）が、必要になります。

中古市場は、オークションのような状態でもあり、最終的な中古価格は、買主（市場）が、価格を決めると言っても過言ではありません。

新築住宅相場は、売主（デベロッパー）が一方的に決めた｢作られた相場｣に対し、中古市場は、買主（市場）が決めた｢市場相場｣といえるでしょう。



価格は、新築と比べ明らかに安く購入できます。（景気動向や経済情勢に関係なく）

【ワンポイントアドバイス】

中古物件の場合、物件が一物件だけの為、早い判断が必要になります。（ご本人の住宅ローンの借入可能金額の掌握）

不動産業界に詳しく、物件を客観的に総合的な判断のできる人に相談する事。

不動産流通の仕組み

不動産会社は業態により、大きく３タイプに分けられます。

１．分譲会社　・土地を買い、造成して、利益をのせて住宅地として販売します。
　　　　　　　　
　　　　　　　　 ・土地を買い、新築住宅（マンション・１戸建て）を建設し利益をのせて販売します。

２．買取会社　・中古住宅（マンション。１戸建て）を買取、販売（転売）します。

３．流通会社　・仲介料（手数料）を利益とし、自ら不動産を仕入れたり、買い取ったりはしません。

　　また会社によっては、上記業務を兼ねている場合もありますが、いずれの業態でも｢宅地建物取引業者｣としての免許が必要です。

物件流通の形態により、大きく３タイプに分けられます。

１．売主（分譲・買取会社）が、直接販売する場合　・手数料は発生しません

２．流通会社１社を経由する場合　
　
　　・取引形態が｢代理｣の場合は買主には手数料は発生しません。　売主から手数料が発生します。（販売価格の6.3％＋12.6万円を上限とする）　　　　　　　　　　
　　・取引形態が｢媒介｣の場合は売主・買主とも手数料が発生します。これを｢両手｣と言います。

　　いずれの取引形態では（販売価格の3.15％＋6.3万円Х２を上限として報酬をいただけます。

３．流通会社が２社以上を経由する場合　
　　
　　・取引形態が｢代理｣の場合　売主から手数料を（販売価格の6.3％＋12.6万円を上限とする）を話合で手数料を受取る。
　　
　　・取引形態が｢媒介｣の場合は売主・買主とも手数料が発生します（販売価格の3.15％＋6.3万円を上限とする）
　　　
　　　２社の場合　売主より直接依頼を受けた業者を｢元付け業者｣　買主を直接見つけた業者を｢客付け業者｣
　　　
　　　で各々分ける事を｢分かれ｣と言います。
　　
　　　２社以上の場合は話合で手数料を受取るが、その総額は販売価格の6.3％＋12.6万円を超えることはありません。
　　　　　　　　　　　
不動産業者の大部分は、流通会社ですので、一般的には比較的販売しやすい売物件を、流通情報として上げないで｢両手｣狙いをする傾
向が稀に見受けられます。このことが売主にとっては、売却時期を遅らせることになりかねません。

私は、高い志を持ち、使命感・倫理観のもと、立派な仕事を成し遂げたいと考えています。　

住宅ローンの選択

現在、各金融機関から様々な組合せの住宅ローンがだされています。沢山ありすぎてどれを選べばよいのか迷ってしまいます。基本的には不動産を選ぶ時と同じように、ご本人の返済計画に近い住宅ローンを金融機関の住宅ローンの中から比較検討しながら選択することになります。短期固定型は短期間で返済完了を計画できる人には低金利のメリットを享受されれば良いし、返済期間が長期にわたる方は長期固定型を設定するのが一般的です。変動型は金融機関がリスク回避できるので多く勧められます。また組合せ商品もあります。特に注意が必要なのが、短期固定＋変動タイプです。当初の返済額が非常に低く抑えれいる商品の為、固定期間後大幅に返済金額が上がります。｢家賃並みの返済で購入が可能です｣販売会社は、契約優先の為、初期返済費用を下げた提案をします。会社は、金融機関の住宅ローンが承認さえすればよいのです。そのため住宅ローン破綻も多くなっています。借入側の問題もありますが、下記のような注意点が必要です。

◇借入可能金額と返済可能金額（共働きの場合返済可能金額は増えますが、ご主人の収入で通常返済で計画すべきです。）

◇教育費増大を組みこんでいるか（教育費は思った以上に重くなります。）

◇繰上返済を組みこんでいるか（金利上昇リスクと元本を減らす・・老後の準備）

【ワンポイントアドバイス】

・返済期間はご本人の収入可能期間まで（60歳までに返済完了を目指す）

・ボーナス返済は減らす（転職等に対応する為）

・建物耐用年数を考慮した期間設定（一般木造住宅は20年です）

住まいは人生の目的ではなく、生活の基礎になる道具です。不動産が先にあるのではなく、生活やこれからの人生がまずあって、その為に住まいをどうしていくかを考えることが大切です。