不動産コンサルタントの日記 北斗・函館・七飯

北斗市・函館市・七飯町で不動産コンサルティング(売買、相続、投資など)の仕事をしている日常を日記に書いてます。

中間省略について

2012-03-30 12:37:02 | 不動産売買
こんにちわ、不動産コンサルタントの山下です。

函館地方も随分と雪が溶けて、春らしくなって
来ました。

今日は、中間省略についてのお話です。

A→B→C

売主Aから、Bへ売り渡し、Cが購入する
ということをした場合、
Bの移転登記をせずに、Cへ直接売り
渡すことが、「中間省略」です。

かつてバブルの頃、不動産が値上がり
して、転売することで荒稼ぎしていた
業者が多数ありました。

その時に、問題になるのが税金です。

非居住用での所有権移転登記は、
登録免許税及び不動産取得税の
軽減がないため、高くついて
しまうのですが、Bへの登記を
省略することにより、税金を
払わなくて済むというメリット
があります。


一度、法律で中間省略は禁止になった
のですが、その後法改正により、
条件付きで容認されることに
なりました。

その条件とは、
「第三者のためにする登記」
であることです。

簡単に言うと、CがA→Bへ
売買が締結されることを知っていて、
AがB→Cへ売買契約を締結している
ことを知り、直接A→Cへ
所有権移転が行われるという
ことです。


これは、購入者Cにとって、Bへ
所有権移転がなされてしまうと
結局税金分を上乗せして、支払わ
なくてはならなくなり、結局
重い負担を強いられてしまう
ことになります。

第三者がBへの登記を省略すること
で安く物件を購入できるメリット
があれば良い訳です。

しかし、それを逆手にとった
不動産業者がA売主とB買主に
黙って行うことは違法になり
ますので、注意が必要です。


函館市・北斗市・七飯町での
不動産に関する様々なご相談を承っております。
ご相談は、無料ですので(成功報酬)、
不動産コンサルタントの山下まで
お気軽にお問い合わせ下さい。





買換え特約について

2012-03-28 12:24:52 | 契約 不動産売買
こんにちわ、不動産コンサルタントの山下です。

先日、査定依頼を受け売主様宅に訪問して
参りました。

まだ、新しく綺麗なお家で、売却理由を尋ねると
学校教育の問題があり、首都圏のマンションに
住み替えをするとのことでした。

首都圏のマンションなので、価格も相当するらしく、
自己資金だけでは難しいので、今の自宅を売った
資金を購入資金に当てたいとのご要望でした。

この場合は、
「買換え特約付売買」
ということになります。

マンションを契約する時に、今の自宅をある
一定期間で売ることを特約で入れます。
売れた場合は、問題なのですが、
売れない場合は、一旦契約してしまうので、
通常ではキャンセルが効かなくなるのを、
特例でマンションの売主が認めるということです。


新しく購入する物件の売主が、個人の場合は
この特約についてお願いするのが難しいです。


なぜなら、一旦契約を交わせば、後から購入したい
という人が現れても、お断りしなければならず、
万が一、購入者の自宅が売れなければ、契約
そのものが白紙撤回となってしまうため、
よほど人の良い売主でない限り、特約を受け入れて
もらうのは困難でしょう。(特殊な物件は別ですけが。)

これを使うケースは、新築マンションや戸建など
を販売する業者が主だと思います。

彼らもビジネスなので、購入者の物件
についても、当然のように介入してきます。

自ら仲介部門をもっているところでは、仕切り値
を決めて販売するところもありますし、買い取って
しまう業者も中にはあります。

その際に、金額が妥当なのかというところを
しっかりと精査しなければ、業者の言いなりに
なってしまい、結局損な売却・購入になって
しまいかねません。


函館市・北斗市・七飯町での不動産に関するご相談
は、無料で承っておりますので(成功報酬)、
不動産コンサルタントの山下までお問い合わせ下さい。


遺留分減殺請求について

2012-03-25 18:04:52 | 相続
こんにちわ、不動産コンサルタントの山下です。

現在、クライアントから依頼されているケース
で「遺留分減殺」における不動産分割の案件を
行なっております。

相続人のために、遺言を作成しておくことは
大切ですが、しっかりと相続についてのプランを
立てておかないと、かえって揉め事になって
しまいます。

「遺留分減殺請求」を行使されると、
遺書があるかと言って、それだけでは指定した
相続人に全て遺産がゆくことがないということです。


詳しくは、いろいろとHPで出ているので、
見て戴ければと思いますが、厄介なのは、
不動産の分割です。

金銭の場合は、簡単に分けることが可能ですが、
不動産は分割すると、とても複雑になり、
売却が困難になってしまうことがあります。

主に、
現物分割…現物で分ける。今回はこれでした。
代償分割…足りない分や現物の代わりに金銭で渡す。
換価分割…売って金銭で分ける。

の分割方法があります。

今回のケースは、土地一筆を被相続人が
相続人から遺言により登記したことをきっかけ
に、残り3人の相続人が、遺留分を主張
して、裁判になりました。

本来であれば、話し合いで遺留分を
遺言により貰い受けた相続人が、代償分割
することで、そんなに複雑になることは
なかったと思います。

でも、実務では、他の相続人にから
それに対する対価の話になると、
「そんな値段では安すぎる!」
というように、物言いをして
くる方が出てきたりします。

そうして、結局誰もが得をしない
現物分割をすることを選んでしまう
ケースがかなりあります。

これ得をするのは、弁護士くらい
ではないでしょうか。


不動産業者も、そのような土地などを
再度売って下さいと言われても、
地形が悪くなって、売り物にならない
ことも多く、結局安い価格でないと
売れないということになってしまう
でしょう。

不動産コンサルタントの仕事は、
このようなケースになった時に、
一番最適な方法を提案し、
スムーズに遺産分割が行われる
ようにコンサルティング
することが最大の使命です。


今回は、依頼を受けた時には、
既に裁判中だったので、現物
分割での案と、実務的な登記
申請のアドバイスのみでしたが、
初めから取り掛かっていたらと、
少し悔やまれる案件でした。

そのような不動産についての
問題を抱えた方へ、最初から
依頼があるように、今後も
腕を磨いていく所存です。

今回も、最後までお読みいただき
有難うございました。

それでは、また次回に。




相続時精算課税制度ついて2

2012-03-22 11:37:21 | 税金
こんにちわ、不動産コンサルタントの山下です。

前回に引き続き、相続時精算課税制度について
のお話です。

相続の時の相違点ですが、

●登録免許税率
●不動産取得税の有無

が上げられます。

登録免許税率
相続…0.4%
贈与…2%

例えば、固定資産税評価額が
1,000万円の土地は、
相続なら、4万円
贈与なら、20万円
16万円の差になります。

不動産取得税については、
相続は掛かりませんが、
相続時精算課税制度による
贈与については、課税の
対象です。

※しかし、居住用にともする
場合は、軽減措置があります。

上の例で、土地1,000万円だと、
3%の税率ですから(H24年3月31日まで)
、30万円の税金が課せられるます。

以上から、相続との税金差額は、
46万円にもなってしまいます。


相続時精算課税制度は、特別控除
の範囲内であれば、贈与はかかり
ませんが、その他の税金が課税
されることを考慮にして、
検討してみて下さい。


相続時精算課税制度ついて

2012-03-20 11:26:06 | 税金
こんにちわ、不動産コンサルタントの山下です。

昨日、2年前に私からライオンズマンションを
購入されたお客様の娘さんから連絡がありました。

内容を聞いていると、どうもお客様が高齢に
なる前に、「相続時精算課税制度」を使い、
名義を変更したいとのこと。

これは、平成15年1月1日以後に財産の贈与を受けた
人は、財産の贈与をした人ごとに選択できる制度。


依頼されてきた方は、年齢条件にも当てはまる
ため、後は司法書士に依頼して、登記の原因を
「贈与」とすれば良いのですが、そのままに
していると、普通の贈与とみなされ、贈与税が
後で課税されてしまう可能性があります。

贈与を受けた翌年の2月1日~3月15日までに、
「相続時精算課税制度」の適用を受ける届出書
を、所定の書類と共に提出しなければなりません。

今年度(23年度)は、2,500万円までの適用を
受けられます。
金銭であれば明確ですが、それでは
「不動産」はどう評価するのでしょうか?

建物に関しては、「固定資産税評価額」
であり、土地は、路線価方式と倍率方式の
2種類あります。

特にこちらで、コンサルフィーを戴いて、
仕事をする件ではないので、上記の件を詳しく
お教えして、既存客のアフターフォローの
一環として、サービスされて戴いきました。

このようなケースは、今後増えてくるかと
思いますので、しっかりとコンサルティング
できるように、日々精進して向上していきたい
と思います。