不動産コンサルタントの日記 北斗・函館・七飯

北斗市・函館市・七飯町で不動産コンサルティング(売買、相続、投資など)の仕事をしている日常を日記に書いてます。

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増改築相談員の更新講習に行って来ました♪

2012-08-18 17:27:46 | リフォーム

こんにちわ、不動産コンサルタントの
山下です。

増改築相談員の更新講習があったので、
行って参りました。

 

不動産の中古売買をしていますと、
必ずリフォームに纏わる話が出てきます。

普通の不動産屋は、正直リフォームのこと
については詳しくないです。

私の会社では、リフォームの紹介をする
時には、安かろう悪かろう的にやっている
ところでは、絶対に頼みません。

なぜなら、後から大事になることが多々
あるからです。

例えば、よく値段を下げるために、
サイディングを古い外壁の上に、
重ね張りしたりしている家を見かけます。

これは、古いサイディングが何年かして
更に悪くなると、全て後から取り替えな
くてならないことを知ってますか。

その他、手抜き工事が多々あるのが
リフォームの世界です。

私の会社では、自ら増改築相談員の資格
を保有している他に、協力工務店にも
増改築相談員の資格保有をしてもらって
おります。

ここで学んだ知識を基準にしていますので、
手の抜いた工事は出来なくなりました。

今回は、これだけのことを学びましたので、
快適な住空間を送ってもらうために、
喜ばれるリフォームも提供していきたいと
と思います。

 

 函館市・北斗市・七飯町の不動産に
関する様々なご相談を承っております。

ご相談は無料ですので(成功報酬)、
お気軽に不動産コンサルタントの山下
までお問い合わせ下さい。

株式会社アイーナホーム
0138−83−2605

 

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瑕疵担保責任について

2012-07-29 10:44:00 | 瑕疵担保責任

こんにちわ、不動産コンサルタント
の山下です。

先日、私が販売した物件ではありま
せんが、中古物件を購入した方から
相談を受けた、実際に起きた出来事
です。

中古物件を購入して、リフォームも
して、快適に暮らしていたところ、
数ヶ月して異変に気がつきました。 

一階の柱から蟻が出てきたので、
調べてもらったところ、床下から
大量の蟻が発生されました。




こういう場合の瑕疵担保責任は、
中古物件の場合どうなるかという
ことが問題になります。

個人間売買の場合では、ほとんどが
瑕疵担保責任の免除を契約書に入れ
る傾向にあります。

従って、売主は自ら知り得ないもの
に関しては、責任を免れることに
なり、買主に負担が生じます。

この案件は、任意売却といって住宅
ローンの支払いに困窮し、物件を
処分した売主から依頼されたもの
でした。

従って、実際に蟻の被害を知って
いたかは不明ですが、何れにしても
資力がない方なので、損害賠償や修繕
は難しい状況です。

しかしながら、通常の取引では業者
にも責任があると捉えられてしまう
ので、迅速な対応が求められます。

販売を担当した営業マンが、事態の
発覚を恐れて事件を隠蔽し、買主側
が弁護士を立ててきたことで、問題
が大きくなってしまいました。

これらのことを未然に防ぐことは、
出来なかったのでしょうか。

業者の中では、販売する物件の
建物調査マニュアルが意外と存在
しておりません。

床下や天井裏を確認することもない
ため、単純な雨漏りや欠陥住宅の発見
が見逃されてしまいます。

蟻の被害は、蟻道により大抵は確認
できますが、販売前にチェックして
ないために、見過ごされてしまった
ケースだと思われます。

私の会社では、瑕疵を防止する
対策を立て、このような事故を未然に
防ぐことを行ってます。

その主なメニューの中では、
『第三者機関による建物診断の実施』
があります。 

もちろん自社での建物調査
も致しますが、業者によっては瑕疵が
あっても販売を優先したいがために、
診断をねつ造する可能性があります。

公正を期すために、建築士や建物診断士
(ホームインスペクター)による購入前の
建物診断レポートを提供しております。

更に、最近ニーズの高い耐震診断証明に
ついてのサービスを提供しています。

これからは、もっと地域の方が安心して
不動産をお取り引きできるように、
更にサービスを向上されていくように、
地域顧客満足度ナンバーワンを目指して
いきたいと思います。

函館市・北斗市・七飯町の不動産に
関する様々なご相談を承っております。
ご相談は無料ですので(成功報酬)、
お気軽に不動産コンサルタントの山下
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株式会社アイーナホーム
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督促状を出しました!�

2012-07-12 15:53:26 | 家賃滞納

こんにちわ、不動産コンサルタント
の山下です。

前回のブログで書いた、督促状を
出した結果ですが、自分が予想
したより回収率が高かったです。

それには、ある簡単な方法を使い
ました。

そうしたところ、四人中一人を除いて、
ほぼ回収することに成功しました。

中には、6ヶ月溜めていた入居者
もいて、本音では

『支払い出来ないないだろう。』

と思っていましたが、しっかりと
40万円振り込んできました!

これには、家主も大喜びです。

しかし、長期延滞者の一人が、
やはり一箇月分しか振り込んで
おらず、オーナーも頭を悩ませて
おります。

この不良入居をどのように対処
するのかを、またレポートしていき
たいと思います。

函館市・北斗市・七飯町の不動産に
関する様々なご相談を承っております。
ご相談は無料ですので(成功報酬)、
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株式会社アイーナホーム
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督促状を出しました!

2012-06-24 17:56:35 | 家賃滞納

こんにちわ、不動産コンサルタント
の山下です。

収益物件のコンサルティングの依頼
を受け、いろいろと中身を調べており
ました。

一番の問題は、12戸中、4戸の滞納者
がおり、これにより、収益が悪化し、
税金の差押えをされてしまいました。

滞納者は、空室よりも
タチが悪いです。


空室の場合は、売上計上しなくて済み
ますから、売上に対する税金は少なく
て済みます。

滞納がいると、当然家賃も入らず、
売上として計上しなければなりません
ので、それに対する税金も掛かって
きます。

滞納家賃を払って貰えなければ、
損金計上できるかと言えば、
そうでは
ありません。

最後に、損金計上できるのは、滞納者
が破産した場合に限ります。

そもそも、家賃滞納する人は、お金が
ありませんから、破産もできないでしょう。
(破産にも、お金は必要です。)

4人中全員が三ヶ月以上滞納しており、
一番長い人で八ヶ月という長期に
わたっておりました。

多分、これは全額本人から取り立てる
のは、無理だと思いますので、先ずは
督促状を出し、相手の反応を見ること
ことにしました。

これで、自ら連絡して来る入居者とは、
事情を聞き、分割でも払えそうなら、
合意書を交わして、公正証書にしよう
と思います。

今月末までの期限付きなので、
この先どうなるのか、ブログで
レポートしてみたいと思います。

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不動産の引渡しについて

2012-06-18 09:40:07 | 不動産売買

こんにちわ、不動産コンサルタント
の山下です。

先日、土地の決済が一件漸く終了
しました。

今回、引渡しの期限が2週間程遅
れ、『契約解除』ということまで出て、
一時大変なことになりかけた
のですが、何とか決済することが
出来て、正直ホッとしました。

どちらかが悪意があって、引渡し
応じないのであれば、違約の契約
条項に抵触しますが、今回は、
売主が引渡し義務に対して、
自らが土地上の建物を解体し、
予定通りに終了しなかったために、
騒動が起こりました。

売主も昔ながらの人で、
自ら建物を丁寧にばらして、
解体するのはいいのですが、
何せ高齢なので思ったように
作業が進まなくて、私も双方の
仲介役として、現場に何ども足
を運び、進捗状況を確認して、
解体を早く終わらせるように、
再三再四申し送りしました。

買主も、近所のアパートに住ん
でいて、毎日現場を眺めている
のに、売主に労いの言葉を一度
くらいかけることができれば、
こんなに揉めないで済んだと
思います。

決済の期限が過ぎて、履行され
なければ、確かに契約違反
かもしれませんが、
全て杓子定規で物事は決まら
なく、予期出来ない
ことが起こる
のが、この世の中です。


期日が過ぎたから、やれ契約解除
だ、引渡しするのなら延期の合意書
に判を押せだ、遅れた分の損害金
を払えだと、買主が事を荒上げて
しまい、しまいに本人も嫌になって
解除すると言い出してきて、手を
焼きました。

売主は、現在の土地を約半分売って、
売った後も、隣に住んでいるにも
関わらず、そんな強行に引渡しを
迫ったら、後でお互い気まずくなる
のは、目に見えているのに、
買主は法的な処置と訴えていました。

確かに、日本は法治国家ですから、
法的に守られておりますが、日本人
は欧米などの民族性と違い、
単一民族として、分かり合える人種
だと思います。

でも、法を行使すれば、問題解決
するかと言えばそうではなく、
かえって問題を複雑にしてしまうこと
になるケースもあります。

ちなみに、売主・買主どちからが、
引渡しに応じなければ、相当な期間
の催告をして、契約解除が行えると
売買契約書に記載されてます。

ですから、2週間という期間は、相当
な期間からすると、どうなのかという
疑問があります。

また、催告は、内容証明にて通知し
なければならず、単に口頭や書面
だけでは効力がありません。

更に、それが通っても裁判すると
また、費用や時間が掛かり
ますので、売主・買主双方が
結局損害を被るということになって
しまいます。

ですから、人として、思いやりの
精神があれば、
何事も無かったし、
双方にとって、より良い取引に
なったと思います。


私も今回の反省として、只取引を
行うのではなく、特に若いお客様に
は、人しての心構えもお伝えして、
これから住む家に対して、感謝の
念を忘れずに生活を送って送って
いってもらいたいと思いました。

そういう感謝の念があれば、
その家も
守られ、益々繁栄していく
ことでしょう。


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