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不動産受験新報2007年8月号 特集3 土地家屋調査士直前対策 択一式・民法予想問題

2007-08-26 09:00:00 | Weblog
住宅新報社・月刊「不動産受験新報」20007年8月号
       (毎月1日発売 定価910円)
特集3
土地家屋調査士直前対策
択一式・民法予想問題
住宅新報社講師 阪本健一

□ 共有
(1)共有と準共有
①共有
 AとBが,資金を出し合ってC所有の甲土地を買ったとしよう。AとBは,資金を出した割合に応じて甲土地の所有権を取得する。このように,1個の物に対して数人が所有することを共有といい,共有者は,おのおのについて割合的権利である持分を取得する。その持分の割合を持分割合という。
 各共有者は,自己の持分を自由に処分(譲渡・担保権の設定・放棄等)することができる。
 ここで,共有物の処分は共有者全員の同意が必要であることとの違いについて注意が必要である。
②準共有
 所有権以外の権利である地上権や抵当権等の財産権を数人で有する場合を準共有という。法令に別段の定めがない限り,民法の共有の規定が準用される(民法264条)。
(2)共有の法的性質
①共有物の使用
 各共有者は,共有物の全部について,その持分に応じた使用をすることができる(249条)。
 このことは,1戸の別荘をA2
3,B1
3の持分割合で共有していた場合,Aは,別荘の2
3を使用できるということではなく,別荘の全部を,たとえば,1カ月のうちAは20日間使用でき,Bは10日間使用できるということである。
②共有物の保存,管理,変更
保存行為
 共有物のあるべき現状を維持するための保存行為は,各共有者は単独ですることができる(252条ただし書)。例としては,共有物の修理,不法占有者に対する返還請求等である。
管理行為
 共有物を変更しないで利益を図る利用行為や,使用価値の増加を図る改良行為は,共有物の管理行為として各共有者の持分の価格の過半数で決する(252条本文)。例としては,共有物の賃貸契約の締結,その解除等である。
処分行為
 共有物を譲渡する等の処分行為や,形状や性質を変える変更行為は共有者全員の同意がなければできない(251条)。例としては,共有物の売却,田を宅地に変更,建物の増改築,森林の伐採等である。
③共有物に要した費用負担
 各共有者は,その持分に応じ,管理の費用を支払い,その他共有物に要した費用を負担する(253条1項)。1年以内にこの負担義務を履行しない共有者がいる場合は,他の共有者は,相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる(253条2項)。
④持分放棄・共有者死亡に伴う持分の帰属
 共有者の1人が,その持分を放棄したとき,または死亡して相続人がなく,特別縁故者への分与後なお持分があるときは,その持分は,持分割合に応じて他の共有者に帰属する(255条)。
⑤共有物の分割
分割請求,不分割特約
 各共有者は,いつでも共有物の分割を請求することができる(256条1項本文)。ただし,5年を超えない期間内で分割をしない旨の契約(不分割特約)をすることができる(256条1項ただし書)。また,不分割特約は更新ができるが,期間は,更新の時から5年を超えることはできない(256条2項)。
 共有物の分割は,共有者全員による協議によって行い,協議が不調のときには,各共有者は分割を裁判所に請求することができる(258条1項)。
分割の方法
現物分割:共有物をそのまま分割する。
代金分割:共有物を売却し,その代金を分ける。
価格賠償:共有者の1人が他の共有者に金銭を支払い,その持分を取得する。
分割への参加
 共有物について権利(賃借権,抵当権等)を有する者,および各共有者の債権者は,分割に利害関係を有するので,自己の費用で,分割に参加することができる(260条1項)。
 参加の請求があったにもかかわらず,その請求をした者を参加させないで分割をしたときは,その分割の効果を,請求をした者に対して対抗することができない(260条2項)。
⑥共有者間の債権の保護
共有物に関する債権
 共有者の1人が共有物に対する管理費,租税公課等を立て替えていたような場合に生じる他の共有者に対しての債権は,その債務者の特定承継人(持分の譲受人)に対しても行使することができる(254条)。
共有に関する債権
 共有者の1人が他の共有者に対して共有に関する債権を有するときは(例,共有物の購入資金を立て替えた),共有物分割に際し,債務者に帰属すべき共有物の部分をもって,その弁済に充てることができる(259条1項)。また,弁済を受けるために債務者に帰属すべき共有物の部分を売却する必要があるときは,その売却を請求することができる(259条2項)。
予想問題
 次の記述について,正しいか誤りかを答えよ。
1 共有者の1人が共有物の全部を使用・収益する旨の合意がされている場合には,他の共有者は共有物分割の請求はできない。
2 Aの持分1
2,B,Cおのおのの持分1
4で共有する建物を賃貸していたが,この賃貸借契約を,Aは単独で解除することができる。
3 共有の土地が不法に占拠された場合には,各共有者は,単独で土地の明け渡しを請求できる。
4 共有の土地が不法に占拠された場合には,各共有者は共有持分に応じて,このことにより生じた損害の賠償を請求することができる。
解答・解説
1 誤り。各共有者は,いつでも共有物の分割を請求することができる(民法256条1項本文)。全部を使用・収益する旨の合意がされている場合であっても分割請求は妨げられるものではなく,不分割特約(256条1項ただし書)がされていない限り,分割請求はできる。
2 誤り。共有物の賃貸借契約の解除は,管理行為に該当する(最判昭39・2・25)。したがって,各共有者の持分の過半数をもって決することとなるが(252条本文),Aの持分は半数であり,過半数ではないから,Aは単独で解除することができない。
3 正しい。不法占拠者に対しての土地の明渡請求は各共有者が保存行為として単独でできる(大判大10・6・13)。
4 正しい。共有地が不法に占拠されている場合に,共有者全員,またはその一部の者が,不法占拠者に対して損害賠償を請求する場合には,各共有者は,それぞれの共有持分の割合に応じて請求すべきであって,その割合を超えて請求することは許されない(最判昭51・9・7)。
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