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不動産受験新報2007年8月号 不動産調査 変革期・不動産ビジネスのトレンド

2007-08-14 09:00:00 | Weblog
インスペクション 
不動産調査
変革期・不動産ビジネスのトレンド
第13回
住宅ローンアドバイザー 殿岡秀秋
 
■負担してもよい防犯対策費は月1,659円
 マンションの共用部分の防犯対策費として,1カ月に負担してもよい額の平均額は1,659円で,最も多い回答額は1,000円が31%でした。一方,0円は4%しかありませんでした。これは建築研究所が行った「共同住宅における防犯に関するアンケート調査」で分かったものです。
 この調査は,防犯性の高いマンションを普及させるうえで,マンションの防犯対策の現状と居住者の意識を調査するのが目的で,マンション居住者519名を対象に行ったものです。そのうち約2割が賃貸住宅居住者でした。
 なお,マンションの共用部分の防犯対策費は50歳代と60歳代での平均額は2,200円を超えており,支払い意志額が高いことが分かりました。
 
■防犯カメラの設置で安心感が高まる
 犯罪不安を感じる共用部分の場所は「共用部分の出入り口(外部)」と「自転車・オートバイ置場」が最も多く半数を超えています。
 防犯カメラの設置が必要であると感じているのは,共用出入り口の内部とエレベーター内が最も多く8割弱を占めています。
 防犯カメラを設置した場合とそうでない場合で安心を感じる人の割合に差があるのは,共用出入り口の内部や共用メールコーナー,居住階のエレベーターホールなどで,安心感が高まる
ことが分かりました。一方,共用出入り口の周辺などでは有意な差は見られませんでした。
 
■設置費用は1,659円でまかなえる
 ドーム型カメラ2台,屋外デイナイトカメラ2台およびHDDレコーダーなどでシステムを構成した場合の初期導入費用は,一般に100万円かかるといわれています。設置後は1~3カ月に1回のメンテナンスが必要となり,1回に10万円弱の負担となります。
 50世帯のマンションの場合,仮に支払い意志額の平均値である1,659円を各戸が負担すれば月に約8.3万円集まることになります。
 初期費用は1年分でまかなえます。
 その後のメンテナンスは十分に負担できる計算になります。
 
■インターネット経由での契約が過半数に
 大京は1年間の新築マンションの発売で,インターネット経由で契約に至ったものがはじめて過半数を超えて,56.3%に達したことを明らかにしました。
 2007年3月期に新築マンションの契約は,前期比32.3%減の5,344戸でした。このうちインターネット経由で契約に至ったものは前期比16.4%減の3,011戸でした。
 しかし,同社の供給全体が抑制されたため,契約全体に占めるインターネット経由で契約に至ったものの割合は,前期比10.7%増の56.3%となり,はじめて過半数を超えました。
 インターネットでの問い合わせをしてきた顧客が契約に至る傾向が強まっている,と同社は分析しています。
 
■大京とオリックスで住宅REIT組成へ
 大京とオリックス不動産とオリックスの3社は5月21日,共同で住宅特化型REIT(不動産投資信託)を組成することについて基本合意を結びました。
 大京はマンション分譲で29年連続供給戸数トップであり,管理でも業界トップの実績を示しています。
 同社は,すでにREIT事業のサポート体制を確立しています。一方,オリックスグループはREITの設立・運営,不動産ファイナンスなどの金融分野で実績をもっており,両グループのノウハウを結び合わせることで,業界トップクラスの「レジデンシャルREIT」を目指すことにしたものです。
 オリックスは2005年に大京の株式の約半数を取得し,子会社化しました。現在も大京の株式の約43%を持つ筆頭株主です。したがって,この住宅特化型REITは,実質的にはオリックスグループの金融と不動産のノウハウを結集したものとなります。
 当初の資産規模は800億円で,2年後の上場を目指しています。
 上場後は資産規模の拡大を図り,全国展開する大京グループの事業基盤,住宅開発の供給力を活用して,対象資産も全国を想定しています。また,両グループとも分譲マンションに豊富な実績があることから,賃貸マンションを対象資産に組みこむ際に高品質な仕様とすることで資産性を高くすることにしています。
 住宅に特化するREITとして,賃貸需要にも対応できる良質な住宅ラインナップを揃えられることが特色となっています。
 
■マン管業者,8割で法令遵守せず
 総務省関東管区行政評価局は,マンション管理業者31業者を調査したところ,約8割に当たる24業者に法令を遵守していない事例がみられました。
 また,国土交通省関東地方整備局がマンション管理業者登録簿および閲覧システムの内容について,長期にわたって更新していないためにマンション管理業者についての最新の届出内容が閲覧できない状態であることも分かりました。
 このため,総務省関東管区行政評価局は関東地方整備局に対し4月25日に改善を通知しました。
 この調査は関東地方整備局管内(1都8県)での登録業者1,410社から31業者(東京18,神奈川7,埼玉6)を選び,2006年12月から2007年3月にかけて調査したものです。
 法令の遵守状況では,無登録営業が1社,登録事項(専任の管理業務主任者の変更等)の変更の未届が18社でした。専任の管理業務主任者が法令上の規定数に不足していたのは2社。重要事項の説明等が不適切なのが1社でした。これは契約期間の開始後に重要事項の説明を行ったものです。
 契約時の書面が不適切だったものが1社でした。これは契約書への管理業務主任者の記名押印がなかったものです。
 財産の分別管理が不適切だったものが1社でした。保証契約を結んでいないにもかかわらず,管理組合の預金通帳(名義人:理事長)と通帳の印鑑を同時に保管していたものです。
 標識が掲げられていない,あるいは記載事項が訂正されていないなどが9社でした。
 閲覧書類の未作成等が10社でした。従業者証明証の未発行および記載事項の誤りなどが12社でした。
 これらの調査結果をもとに総務省関東管区行政評価局は,国土交通省関東地方整備局に対し「マンション管理業者に対し,当局の調査,同整備局の立入検査の指摘事項の周知を図ることなどにより,マンション管理業者が法令を遵守した適正な運営を行うよう促すとともに,法令を遵守していない業者に対し,早急に改善を図るよう指導すること」という内容の改善通知を出しました。
 
■管理業者の登録簿の管理不十分
 地方整備局長はマンション管理業者の登録簿などを備え付けのパソコンで閲覧できるようにしていますが,登録簿および閲覧システムとも,業者に関する最新の届出内容が閲覧できない状態であることも調査の結果明らかとなりました。
 調査した31業者のうち,3業者の商号,4件の住所等の変更届が登録簿に編てつされていませんでした。
 登録簿に7業者の商号,9件の住所変更届が編てつされていましたが,閲覧システムの情報が更新されていませんでした。
 この調査結果をうけて,総務省関東管区行政評価局は国土交通省関東地方整備局に対し「登録されたマンション管理業者に関して,正確な情報を迅速に提供することにより,管理組合等のマンション管理の適正な実施に資する観点から,登録簿及び閲覧システムの管理を遅滞なく適確に行うこと」という内容の改善通知を出しました。

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