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不動産受験新報2007年8月号 楽学宅建サブノート 民法の基本その1

2007-08-13 22:47:46 | Weblog
特集1 宅建マン管短期決戦スタート号
楽学宅建サブノート
民法の基本
住宅新報社講師 十影 響

第1章 民法を学習する上での基本事項
1 私権を行使する上での基本原則
 民法では,以下のように私権の行使について基本原則を定めている。
 
1 私権は,公共の福祉に適合しなければならない。
2 権利の行使及び義務の履行は,信義に従い誠実に行わなければならない(信義誠実の原則。例・契約締結交渉中の一方の当事者が十分な理由なく契約交渉を打ち切った場合,損害賠償責任を負うことがある)。
3 権利の濫用は,これを許さない(権利の濫用の禁止。権利を行使することが正当なものとは認められないことを権利の濫用という。例・消滅時効の援用や所有権に基づく妨害排除請求が権利の濫用となることがある)。
2 権利能力・意思能力・行為能力
(1) 権利能力
 私法上の権利または義務の主体となることのできる資格や地位のことをいう。権利能力をもっているのは,自然人(生身の人間)と法人である。
【注意点】
1 権利能力は,すべての人に平等に認められる。まだ生まれていない胎児には,原則として権利能力はない。しかし,例外的に,不法行為による損害賠償請求,相続人となること,遺贈の受遺者になることについては,胎児にも権利能力が認められている。
2 法律の規定に基づかずに成立した権利能力を有しない任意の団体が土地の売買契約を締結しても,その団体には権利能力がないので,その土地の所有権はその団体には帰属しない。
(2) 意思能力
 法律上の行為を行うには,その行為の結果を判断できるだけの知的能力をもっていなければならない。これを意思能力という。意思能力のない者(意思無能力者)がした法律行為は無効である。
【注意点】
 買主が意思無能力者であった場合,売買契約を取り消さなくても,その契約はもともと無効である。意思無能力者の例:幼児,泥酔者,精神の障害により事理を弁識できない人。
(3) 行為能力
 単独で,確定的に有効な法律行為をすることができる能力。
 その人に意思能力がないことを立証するのは難しいので,法律行為をするには保護者の同意を必要とし,単独でした法律行為の効力を認めたくないときに取り消すことができる制限行為能力者制度がつくられた。
3 無効と取消し
(1) 無効
 法律行為が無効な場合は,最初からその効力を生じない。意思無能力,錯誤,心裡留保,通謀虚偽表示によるほか,法令の強行規定に違反する場合,公序良俗に反する場合などがある。
(2) 取消し
 法律行為を取り消すことができる場合,取り消されればはじめに遡って無効なものとされる。制限行為能力者,詐欺,強迫,無権代理などの場合がある。
第2章 制限行為能力者制度
1 制限行為能力者の定義
(1) 制限行為能力者
 未成年者,成年被後見人,被保佐人,被補助人(正確には,補助人の同意を要する旨の審判を受けた被補助人)のことをいう。『平成19年版 楽学宅建』(以下同)p.12
 
未成年者 ・20歳未満の者。ただし,以下の成年擬制に注意。@1)20歳未満の者でも婚姻すれば(離婚,死別しても),成年者とみなされる。pp.12-13@2)営業の許可を受けた未成年者は,その営業に関しては,成年者と同一の行為能力をもつ。p.15@・未成年の法定代理人は,親権者または未成年後見人(親がいないときに裁判所が選ぶ)。
 
成年被後見人 精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者で,かつ,後見開始の審判を受けた者@p.17
被保佐人 精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分である者で,かつ,保佐開始の審判を受けた者 p.20
被補助人 精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分である者で,かつ,補助開始の審判を受けた者
(2) 保護者 p.17
 
制限行為能力者 その保護者 保護者の権限
未成年者 法定代理人※1@(親権者または未成年後見人) 同意権,取消権,追認権,代理権
成年被後見人 成年後見人 取消権,追認権,代理権<注意>同意権はない。
被保佐人 保佐人 同意権,取消権,追認権,代理権※2
被補助人 補助人 同意権,取消権,追認権,代理権※2
※1 成年後見人(代理権を付与されていれば保佐人,補助人)も,法定代理人である。
※2 保佐人や補助人には,代理権は当然には認められない。代理権を付与する旨の審判があったときにのみ,代理権を有する。
2 未成年者の保護
(1) 未成年者が法律行為をするには,その法定代理人の同意を得なければならない。p.14
(2) 法定代理人の同意を得ないでした契約は取り消すことができる。
(同意を得ないでした契約でも,取り消されるまでは有効であることに注意。)⇔ 法定代理人の同意があった契約は取り消すことができない。
 
法律行為が無効であったり,取り消されると,当事者には原状回復義務があるが,行為能力の制限により取り消された場合,制限行為能力者は,現に利益を受けている限度で,返還すればよい。p.15
(3) 未成年者が法定代理人の同意を得る必要がない場合⇒同意がないことを理由に取り消せない。p.15
 
 ●贈与契約(権利を取得するだけの契約)や免除契約(義務を免れる契約)
 ●法定代理人から処分することを許された財産を処分する行為
 ●法定代理人から営業を許された場合のその営業に関する契約
(4) 未成年者が単独で契約をした場合の取消権者と追認権者 p.16
 
取消権者 法定代理人,未成年者
追認権者 法定代理人。ただし,未成年者も法定代理人の同意を得れば追認できる。
3 成年被後見人の保護 pp.17-20
(1) 成年後見人には同意権がない。成年被後見人が,成年後見人の同意を得てした契約であっても,取り消すことができる※。
※成年被後見人の日用品の購入その他日常生活に関する行為は,取り消すことができない。
 
未成年者 成年被後見人
法定代理人の同意を得て契約した 取り消せない 取り消せる
贈与契約・免除契約 取り消せない 取り消せる
(2) 成年被後見人が単独で契約をした場合の取消権者と追認権者pp.19-20
 
取消権者 成年被後見人,成年後見人
追認権者 成年後見人@※成年被後見人は追認できない。
4 被保佐人の保護
(1) 被保佐人は,保佐人の同意がなければ,以下の重要な行為をすることができない。同意がない場合は取り消すことができる。p.21
 
①借金をしたり,または保証人になること
②土地または建物の売買,高価な物(車等)の売買
③新築・改築・増築・大修繕を依頼する契約
④10年を超える山林の賃貸借,5年を超える山林以外の土地の賃貸借,3年を超える建物の賃貸借
⑤相続の承認,相続放棄,遺産分割をすること
⑥原告となって訴訟行為をすること
⑦贈与,和解または仲裁合意をすること
⑧贈与の申込みを拒絶し,遺贈を放棄し,負担付贈与の申込みを承諾し,または負担付遺贈を承認すること
(2) 被保佐人が(1)について単独で契約をした場合の取消権者と追認権者 pp.22-23
 
取消権者 被保佐人,保佐人
追認権者 保佐人@ただし,被保佐人も保佐人の同意を得れば追認できる。
(3) 被保佐人は,不十分であってもそれなりの判断能力があるので,(1)の重要な法律行為以外の単独行為(日常生活に関する行為,債務の承認など)をするのに,保佐人の同意は不要である。p.21
5 制限行為能力者の相手方の保護
 制限行為能力者制度では,制限行為能力者の保護だけでなく,制限行為能力者と締結した契約をいつ取り消されるか分からない相手方を保護する規定も設けている。p.23
(1) 制限行為能力者の詐術 p.25
 制限行為能力者が行為能力者(行為能力に制限のない者)であることを信じさせるため詐術を用いたときは,原則として,その行為を取り消すことができない。
 ただし,制限行為能力者が詐術を用いても,相手方が誤信しなければ,相手方を保護する必要はなく,その場合は取り消すことができる。
行為能力者であることを信じさせるため詐術を用いた。
    ↓           ↓
相手方が誤信した。 相手方は誤信しなかった。
    ↓           ↓
 取り消せない。  取り消すことができる。
(2) 相手方の催告権 pp.23-24
 制限行為能力者の相手方は,以下の者に,1カ月以上の期間を定めて,その期間内にその取り消すことができる行為を追認するかどうかを確答すべき旨の催告をすることができる。期間内に確答を発しないときにどうなるかは,催告した相手によって異なる。
①法定代理人等への催告(制限行為能力者が行為能力者とならない間)
       催告
相手方 ―――――――→ 制限行為能力者の法定代理人,保佐人または補助人
 期間内に確答を発しないときは,原則として,その行為を追認したものとみなされる。
②制限行為能力者であったが,行為能力者になった者への催告
       催告
相手方 ―――――――→ 制限行為能力者だった者
 期間内に確答を発しないときは,その行為を追認したものとみなされる。
③被保佐人,被補助人への催告
      催告
相手方 ―――――――→ 被保佐人または被補助人
 期間内に確答を発しないときは,その行為を取り消したものとみなされる。
(3) 取消権の期間制限 pp.25-26
 
追認をすることができる時※から5年間行使しないとき,または行為の時から20年を経過したとき ⇒ 取り消すことができない。
※追認をすることができる時…
「制限行為能力者本人」と「法定代理人など」で異なる。
 
制限行為能力者本人 ⇒行為能力者になった時
法定代理人,保佐人,補助人 ⇒制限行為能力者の行為を知った時
 法定代理人または同意権者の取消権が時効により消滅すれば,制限行為能力者の取消権も消滅する(行為能力者になったときに取り消すことはできない)。
(4) 法定追認 pp.27-28
 法定代理人などの追認権者が追認に似た行為をすれば,とくに異議をとどめない限り,追認をしたものとみなされる。
 
①相手方の財産に「強制執行」をした場合
②契約上の義務の「履行」(実行)をする場合
③相手方に,契約の履行(実行)を「請求」する場合※
④契約上の権利を人に「譲渡」する場合
※具体的には,代金を請求することなど。
(5) 制限行為能力者の取消し
        ①売却    ②転売
制限行為能力者 ――→ 相手方 ――→ 第三者
       ③取消し
 制限行為能力者は保護されるので,制限行為能力者の取消しは,取り消される前に現れた第三者が善意,悪意どちらであっても,対抗できる。
善意 事情を知らないこと。知らないことに過失があるかどうかで2つに分かれる。知らないことに過失(不注意)があるときは善意有過失,知らないことに過失がないときは善意無過失という。
悪意 事情を知っていたことをいう。
第3章 意思表示
1 詐欺
(1) 相手方の詐欺 p.31
①相手方の詐欺による意思表示は,取り消すことができる。
        相手方の詐欺
 表意者※ ―――――――→ 相手方
         取り消せる。
※意思表示した者を表意者という。
②取消し前の善意の第三者※には対抗できない。p.32
 
  ―――詐欺―――
 ↓  ①売却   |  ②転売
表意者 ―――→ 相手方 ―――→ 第三者
    ③取消し
善意…対抗できない。
悪意…対抗できる。
善意の第三者に対抗できない その取消しを善意の第三者に対抗できず(主張できない),売却した不動産を取り戻すことはできない。表意者は取り消した後,相手方に損害賠償を請求することになる。
※第三者は買主の例が多いが,抵当権者や地上権者,借地権者,建物の賃借権者の場合も第三者として同じように処理される。
【注意点】
 取消し前の第三者は,登記がなくても,善意であれば,保護される(判例)。
(2) 第三者の詐欺
 第三者が詐欺を行ったことによる意思表示は,相手方がその事実を知っていたときに限り,取り消すことができる。p.33
第三者の詐欺
  ↓
 表意者 ――――― 相手方
善意…取り消せない。
悪意…取り消せる。
2 強迫
(1) 相手方の強迫 p.34
①相手方に強迫されてした意思表示は,取り消すことができる。
       相手方の強迫
  表意者 ――――――― 相手方
       取り消せる。
② 表意者は,取消し前の第三者が善意・悪意どちらでも対抗できる(第三者に登記が移転していても対抗できる)。
 
  ―――強迫―――
 ↓  ①売却   |  ②転売
表意者 ―――→ 相手方 ―――→ 第三者
    ③取消し
善意…対抗できる。
悪意…対抗できる。
(2) 第三者の強迫
 第三者が強迫を行ったことによる意思表示は,取り消すことができる。
第三者の強迫
  ↓
 表意者 ――――― 相手方
善意…取り消せる。 
悪意…取り消せる。
訂正とお詫び
 2月号の「特集4 国家試験改正法講座 宅建業法」に誤りがありましたので,お詫びして訂正します。
 97頁の右段の契約内容の別による説明義務の表中「宅地・建物の貸借の媒介・代理 説明義務」は「宅地・建物の貸借の媒介・代理 義務なし」となります。
3 詐欺と強迫の比較
(1) 取消し前の善意の第三者

   ―――詐欺―――
  ↓  ①売却   | ②転売※
A(売主)―――→B(買主)―――→C
     ③取消し     (善意の第三者)

   ―――強迫―――
  ↓  ①売却   | ②転売※
A(売主)―――→B(買主)―――→C
     ③取消し     (善意の第三者)

※善意の第三者CがBからどんな権利(所有権,地上権,賃借権,抵当権)を取得していても,詐欺による取消しならば,善意の第三者Cの権利は保護される(Cは登記がなくても保護される)。強迫による取消しならば,善意の第三者Cの権利は消滅する(Cに登記があっても,Aは取り戻すことができる)。
【注意点】Cが悪意なら,詐欺・強迫どちらの場合も,Cの権利は消滅する。
(2) 第三者の詐欺と強迫-相手方が善意のときp.36
 
A(表意者)→B(相手方)善意
↑詐欺

A(表意者)→B(相手方)善意
↑強迫

 相手方Bが善意の場合は,
第三者の詐欺 ⇒ 表意者Aは取り消せない。
第三者の強迫 ⇒ 表意者Aは取り消せる。
(2) 取消権の期間制限 p.37
 
追認をすることができる時※から5年間行使しないとき,または,行為の時から20年を経過したとき ⇒ 取り消すことができない。
※追認をすることができる時とは,意思表示をした者が詐欺または強迫を脱した時(詐欺では詐欺に気づいたとき,強迫では強迫から免れたとき)を意味する。
4 虚偽表示
(1) 虚偽表示は無効 p.38
 虚偽表示とは,相手方と共謀(通謀)して行う真意ではない意思表示のことをいう(通謀虚偽表示,仮装譲渡ともいう)。
 
債権者X
↓ 虚偽表示
A―――――→B
 所有権の移転
Aが債権者Xの差押えを免れようとして,Bと通謀して,Bに売却したことにし,所有権を移転しても(Bが登記を備えていても),この意思表示は無効であるから,Xは差し押さえることができる。
(2) 虚偽表示による無効は善意の第三者※には対抗できない。表意者は,虚偽の外観を作り出しているので,その事情を知らずに取引関係に入った者に対して責任を負う。p.39
      虚偽表示     転売
   A―――――――→B―――――→C
     所有権の移転
 
Cが善意ならば,過失や登記の有無に関係なく,Cは保護される(Cは,善意無過失・善意有過失のどちらであっても保護される)。
Cが悪意ならば,Cは保護されない(登記の有無には関係ない)。
※第三者…ここでいう第三者は,虚偽表示の当事者以外の者で,虚偽表示によって作られた法律関係について,新たに独立した法律上の利害関係をもつことになった者とされる。たとえば,虚偽表示の目的物について所有権を取得した者(上記のC)のほかにも,「虚偽表示の目的物に抵当権が設定された場合の抵当権者」,「虚偽表示の目的物を差し押さえたBの債権者」などが該当する。
   虚偽表示    
A―――――――B――C 抵当権者,差押え債権者も,第三者に該当する。
  所有権の移転
(3) 虚偽表示の目的について転売が繰り返された場合,いったん善意者が出たら,それ以降は無効を主張できなくなる。pp.41-43
  虚偽表示    転売    転売
A―――――→B――――→C――――→D
             善意    悪意
 Aは,Dに対して,虚偽表示による無効を主張できない(対抗できない)。
  虚偽表示    転売    転売
A―――――→B――――→C――――→D
             悪意    善意
 Aは,Dに対して,虚偽表示による無効を主張できない(対抗できない)。
5 心裡留保 pp.44-46
(1) 心裡留保※とは,表意者が,それが本心でないことを自覚しながら,意思表示をすることをいう(冗談でウソの契約をする場合)。
         心裡留保
  表意者A ―――――――― 相手方B
          契約
 
Bが善意無過失 有効(AはBに無効を主張できない)
Bが善意有過失 無効(AはBに無効を主張できる)
Bが悪意
 相手方が善意無過失の場合,その信頼を保護する必要があり,また,表意者は,わざと本心とは異なる表示をしているのだから,表意者が不利益を被ってもやむをえない。そのため,契約は有効となる。
 相手方が注意すれば本心ではないことが分かる場合(善意有過失)や,本心でないことを知っている場合(悪意)は,保護する必要はないので,契約は無効となる。
(1) 心裡留保による無効は善意の第三者には対抗できない。pp.45-46
      心裡留保      転売
  A――――――――→B――――→C
      所有権移転 善意有過失または悪意
Cが善意…AはCに無効を主張できない。
Cが悪意…AはCに無効を主張できる。
【注意点】相手方が善意無過失のとき
 心裡留保に基づく売買契約をしたときに,相手方が善意無過失ならば,契約は有効となるので,その相手方が悪意の第三者に転売した場合でも,心裡留保の表意者はその第三者に無効を主張することはできない。
      心裡留保      転売
  A―――――――――→B―――――→C
     所有権移転 善意無過失   悪意
6 錯誤
(1) 錯誤による無効を主張できる要件 p.47
         錯誤
 表意者 ―――――――――― 相手方
①法律行為の要素に錯誤(契約の重要部分に錯誤がある)
②表意者に重過失がない(普通の人が注意すれば気がつくような過失ではない)
 この2つが揃っていないと,表意者は,錯誤による無効を主張できない。ただし,重過失があっても,相手方が悪意(表意者の錯誤を知っている)のときは,相手方を保護する必要がないので,表意者は無効を主張できる(判例)。
(2) 錯誤による無効を主張できる場合は,第三者の善意・悪意を問わず,第三者に対抗できる。p.48
    錯誤
表意者 ――― 相手方 ―― 第三者善意・悪意
    無効      第三者の登記の有無に関係なく,無効を主張できる。
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