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14,住宅ローン減税の計算方法(訪問にて説明)

2017-08-09 05:24:29 | 創業、営業、経営
住宅ローン減税の計算方法、いくら戻ってくるの?

借入残高の1%とは?
1年目 34,303,000円 (1% 343,000円 < 限度額400,000円)
2年目 33,591,000円 (1% 335,000円)
3年目 32,865,000円 (1% 328,000円)
4年目 32,124,000円 (1% 321,000円)
5年目 31,368,000円 (1% 313,000円)
6年目 30,597,000円 (1% 305,000円)
7年目 29,811,000円 (1% 298,000円)
8年目 29,008,000円 (1% 290,000円)
9年目 28,190,000円 (1% 281,000円)
10年目 27,355,000円 (1% 273,000円)

※平成26年3月まで消費税5%での取得の場合は限度額が20万円になるので10年間20万円が上限になります

借入残高は年々減って行きますので、当然ながら控除額も減って行くことになります。またこの期間中に繰り上げ返済をした場合などは、その分元金が減ることになりますので併せて控除額も減ることになります、こうして計算された控除額の範囲内で支払った所得税および住民税の一部から控除ができるということになります。

実際に控除できる金額とは?
借入残高の1%と控除可能な額が確定できたとしても、その金額相当の所得税を支払っていなければ全てが利用できるわけではありません、例えば年収700万円で妻子が扶養家族で所得税額が200,000円とした場合、初年度の住宅ローン控除額が上記の343,000円あっても控除できるのは200,000円であり、143,000円が余ります。課税総所得額の7%が136,500円以上であれば、住民税から限度額の136,500円を控除できることになり、結果的に200,000円+136,500円=336,500円分の控除を受けられたことになります。

この例を簡単に整理すると次の表のとおり。

控除例
住宅ローン控除の手続きは
最初の年は入居した翌年の確定申告で申告します、それ以降の年は給与所得者の場合会社の年末調整の提出書類に残高証明書を添付して申告し年末調整で支払った所得税が戻ってくることになります、期間としては10年間の控除を受けることが可能ですがその間はその住まいに住み続けていることが条件となります。

住宅ローン減税の計算方法のポイント
住宅ローン控除の限度額が増えたとしても所得が増えた上で所得税額が増えない限りは大きな効果があるとは言えません、また住宅ローンの控除があるからといって借入額をいたずらに増やすのは本末転倒、あくまでも自分が支払った税金分の控除ですので。

入居年が変わるとローン控除額はどうなる?
築25年超えの中古住宅購入希望。税制優遇は受けられる?
3月引渡し予定ですが、住宅ローン減税が開始される年は?
低金利でも、住宅ローン減税の対象になる?

みんなの不安・疑問住宅ローン控除でいくら戻ってくる?
住宅ローン減税は住んだ年によって異なる?
借入金額の1%が住宅ローン減税で戻ってくるって、本当?

住宅ローン減税の計算は少しだけ複雑な点があります。住宅ローンの借入は12月末時点での借入元金の1%となり、尚且つ上限額もあります、また、消費増税の対象物件かどうかによっても上限金額が異なります。これらは人によっていろいろですので、事前にしっかりと計算をしておくことは必要です、個別に試算して上手な利用方法を検討しましょう。

入居年が変わるとローン控除額はどうなる?
今回、新築マンションを購入することになりました。 引渡予定が約1年後の平成22年12月の予定です。現在の賃貸契約の関係で、入居開始を平成22年12月か平成23年1月にするか迷っています、この場合、ローン控除はどちらが多く受けられるかなど違いはありますか?

借入から10年間の12月末の借入残高を具体的に把握して、比較検討を平成22年の控除対象となる借入金は5000万円、平成21年の控除対象となる借入金は4000万円です。控除期間10年間、控除率1%はいずれも同じです。

また、住宅ローン減税は、入居した年から10年間12月末時点での住宅ローンの残高に1%をかけた金額が所得税から減税され、所得税から減税できなかった分があれば、翌年度分の住民税から控除され、住民税の減税額は、該年分の所得税の課税総所得金額の5%(最高9.75万円)が上限となります。

よって、実際の所得税と住民税、また住宅ローン借入金額、金利、返済期間返済方法により、どちらの入居年がよいか変わってきます。

年収が10年間一定、税制上の扶養家族なしの会社員、取得するマンションが一般住宅の場合という前提で、年収600万円、住宅ローンの借入金額3000万円、金利3%、返済期間35年、元利金等返済とした場合、平成22年入居でも、平成23年入居でも、減税額の合計は概算でいずれも約263万円と変わりません。

しかし、年収を1000万円、住宅ローンの借入金額を5000万円 返済期間35年元利金等返済とすると、平成22年入居の減税額の合計は概算で約450万円に対して、平成23年入居の減税額の合計は概算で約400万円と、約50万円の違いがあります。

ご相談の場合、まずはご自身の所得税や住民税、住宅ローンの金額、返済期間、金利などにより、借入から10年間の12月末の借入残高を具体的に把握して、比較検討することをおお勧めします。

築25年超えの中古住宅購入希望。税制優遇は受けられる?
築年数が25年を超えている中古住宅の購入を検討しています、住宅ローン控除制度などの税制優遇を受けるためには、「耐震基準適合証明書」が必要と聞きました、購入候補の物件は「フラット35適合証明書」は取得できるようですが、「フラット35適合証明書」と「耐震基準適合証明書」は併用できますか。

契約前に仲介会社にしっかり確認しましょう
ご相談のように、築後20年超(耐火建築物は築後25年超)の中古住宅を購入して税制特例を受ける場合は、新耐震基準を満たすことを証明する「耐震基準適合証明」を取得する必要があります、なお、マンションなどの共同住宅の場合は、建物全体について、耐震基準に適合することの証明が必要となります。

対象となる税制特例制度
1.住宅ローン減税制度(所得税)
2.特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(所得税、個人住民税)
3.住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例(贈与税)
4.住宅用家屋の所有権の移転登記等に係る登録免許税の軽減措置(登録免許税)
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