ビジネスBLOG @神奈川中央会
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神奈川県中央会では、2つのテーマ(「経営革新情報」、「ビジネスITスキル情報」)
による専門家の記事を載せています。

本日は「経営革新」をテーマとした中小企業診断士竹内幸次氏の178回目の記事となります。
前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
生産性向上のために無駄を見つける
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178回 “販路革新”で未来から評価される経営を

株式会社スプラムの中小企業診断士竹内幸次です。
前回の「生産性向上のために無駄を見つける」に続いて、今回は「”販路革新”で未来から評価される経営を」がテーマです。
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”販路革新”は経営革新の重要事項


技術革新とは異なり、経営革新は稼ぎ方自体を革新することです。
革新とは自社にとって新しいことへの挑戦です。稼ぎ方とはビジネスモデルや収益構造とも言われます。


ここ数年間は「ものづくり補助金」等によって試作品を作り、
新しい製品を開発した中小企業(とくに中小製造業)が多かったものです。

つまり技術革新や製品革新が進んだ数年間であったとも言えます。


開発した魅力的な新製品や新サービスがあっても、それだけでは経営革新にはなりません。
ビジネスですから、受注を受け、利益を残すことが必要です。つまり販売促進です。


その販売促進も、従来の市場(顧客)に向けた販売のみならず、
新しい市場へアプローチするための「販路の開拓」が必要です。



販売先を革新することが”販路革新”


マーケティングミックスでは「4P」と言って、販売面の活用を以下の4つに分けています。


・Product(製品戦略)
・Price(価格戦略)
・Place(販路戦略)
・Promotion(販促戦略)


製品や価格、プロモーションと並んで、販路面の戦略がとても重要になるのです。
とくにそれまで市場に存在しなかった製品を販売して経営革新しようとした場合には、まさに”販路革新”が必要です。


”販路革新”の進め方


それでは中小企業を想定して、販路革新の進め方を説明しましょう。


(1)ホームページやブログ、SNS等を本気で運営する

今や中小企業経営では必須アイテムです。Google等の検索エンジンの仕様変更に合わせて、
SEO(検索エンジン最適化)をしっかりと行います。
とくにGoogleはMFI/モバイルファーストインデックスという概念の導入を進めており、
スマホで見やすいサイトを作ります。そして、新市場の顧客が検索で使うキーワードを想定して、
自社のホームページ等にキーワードを適切に使用します。



(2)展示会への出展

東京ビッグサイト等では頻繁に展示会が行われています。
自治体によっては展示会出展費用を補助する制度もあります。
また、新市場にアプローチできる展示会であるかどうかの見極めも十分に行いましょう。



(3)業界新聞へのパブリシティ

どのような業界にも業界新聞や業界情報を扱うWEBサイトがあります。
アプローチして広告を出したり、記事として取り上げてもらうようにします。


(4)ダイレクトメールを送る

新市場の中でもオピニオンリーダー的な立場の企業を調べて、ダイレクトメールを送ります。
多数に同じメッセージを送るのではなく、「この企業は」と思う企業に送るため、手書きメッセージを添えることも有効です。



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本日は、「ビジネスITスキル情報」をテーマとした株式会社インプルーブ
キャリアデザイン 代表取締役 石川紀代美氏の62回目の記事となります。
今回のテーマは、「Windows10のアップデートを手動でする方法」です。

なお、前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
Windows Liveメールのサポート期間が終了

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ビジネスITスキル情第62回

Windows10のアップデートを手動でする方法



 Windows10の2回目の大幅なアップデート「Creators Update」が4月に提供されました。
ご使用のパソコンの状況によって更新時期は変わりますが、順次アップデートがされていきます。
ただ、そのアップデートが仕事の最中に実行されてしまうと、数時間パソコンを使用することができなくなってしまいます。


今回は、アップデートを仕事の支障がない時間に実行できるように、手動でアップデートする方法をご紹介していきます。


<Windowsのバージョンを調べる方法>


自分のWindowsがアップデートされているのかは、バージョンを確認するとわかります。
Windowsのバージョンを確認するには、次の方法で行います。


①<スタート>ボタンをクリックし、表示されたメニューの左側にある「設定」をクリックします。




②[Windowsの設定]画面が表示されます。一覧から「システム」をクリックします。




③Windowsのバージョンを確認することができます。最新バージョンは「1703」です。
 それよりも数字が小さい時は、アップデートが必要になります。





<Windowsアップデートの方法>

①<スタート>ボタンをクリックし、スタートメニューから「設定」をクリックします。
 [Windowsの設定]画面の一覧から「更新とセキュリティ」をクリックします。




②更新の状態]が表示されます。
「お待たせいたしました」というメッセージの下にある「はい、方法を確認する」をクリックします。



※もし、メッセージが表示されていない時は、情報がまだインストールされていない状態ですので、
 <更新プログラムのチェック>をクリックして、更新プログラムのインストールを実行してください。


③マイクロソフトのホームページが表示されます。説明内の「更新アシスタント」をクリックします。



④[Windows10の最新バージョンへの更新]画面が表示されます。
右下にある<今すぐ更新>ボタンをクリックします。




⑤PCがチェックされます。<次へ>ボタンをクリックします。
更新プログラムの準備が終了すると、アップデートが開始されます。







⑥再起動を繰り返しながらアップデートが行われますので、終わるまでそのままにしておきます。




アップデートは必ず実行されますので、パソコンを長時間使用しなくてもよい時間にアップデートを行い、仕事に支障が出ないようにしましょう。

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神奈川県中央会では、2つのテーマ(「経営革新情報」、「ビジネスITスキル情報」)
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本日は「経営革新」をテーマとした中小企業診断士竹内幸次氏の177回目の記事となります。
前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
地域経済データを活かした中小企業経営
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177回 生産性向上のために無駄を見つける

株式会社スプラムの中小企業診断士竹内幸次です。前回の「地域経済データを活かした中小企業経営」に続いて、
今回は「生産性向上のために無駄を見つける」がテーマです。
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「生産性向上」は中小企業の重要テーマ



2016年から2017年に掛けての中小企業白書では「生産性向上」というキーワードが多数登場します。
いわば現代中小企業の再重要テーマと言っても過言ではありません。


生産性の指標は様々ですが、現在では労働生産性がとても需要です。



労働生産性=付加価値(ざっと粗利益)÷従業員数



つまり従業員1人が1年間でどのくらいの付加価値(ざっと粗利益)を生み出しているのかの数値です。
高い方が好ましいと解釈します。

日本の中小製造業のうち上位1割の中小企業は大企業の労働生産性以上の水準となっていますが、
残りの9割の中小企業を大企業と比較すると、労働生産性は低い水準になっています。


労働生産性が高くなれば、従業員1人あたりの賃金も高くなる傾向があり、採用や労働意欲にプラスに作用します。







労働生産性を高める視点



算式から以下の視点があります。

(1)付加価値(ざっと粗利益)を増やす

(2)従業員数を減らす(増やさない)


現在の中小企業の状況を加味して具体的なヒントを列記しましょう。





(1)付加価値(ざっと粗利益)を増やす

□ 安く売らない、値引き交渉ばかりする企業や人には売らない

□ 提案力等、価格以外の魅力を高める

□ 自社技術を欲しがる新市場を探す

□ 販売量を増やす




(2)(売上高がアップしても)従業員数を減らす(増やさない)

□ 増やしたいがいい人材がいない、すぐに辞めてしまうという問題に対処するためにも、
 業務の 効率化を真剣に進めて既存従業員で業務が回るようにする

□ 会議を減らし、グループウエアのようなクラウド上での情報共有を増やす

□ 立ちながらのミーティングを行う。座っている時よりも予想以上にテキパキ決まることが多い

□ 少人数で工場内を管理したり、多能工化してチームオペレーションを強化する






無駄を見つける


製造業では生産性を向上させるために常に無駄の排除を行っているのですが、小売業やサービス業ではあまり「無駄を見つける」という話は聞きません。
ゆっくりと仕事をすることはあり得ませんが、もしも経営者から見て「どうしてこんなに時間が掛かるか」等と感じるのであれば、
以下の視点で業務をチェックしてみましょう。

□ 「探す」という作業に時間を費やしていないか。ファイルを探す、前回の資料を探す等

□ 「決める」という作業に時間を費やしていないか。
 経験がなくても決めることができるように意思決定表を作るとよい

□ 目的が曖昧な業務はないか。目的を明確にしていると、無駄な作業に気付くことがある




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神奈川県中央会では、2つのテーマ(「経営革新情報」、「ビジネスITスキル情報」)
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本日は、「ビジネスITスキル情報」をテーマとした株式会社インプルーブ
キャリアデザイン 代表取締役 石川紀代美氏の61回目の記事となります。
今回のテーマは、「Windows Liveメールのサポート期間が終了」です。
なお、前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
仕事の効率を高めるパソコンの小技 その13(トラブル対応編)
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ビジネスITスキル情報 第61回

Windows Liveメールのサポート期間が終了



お仕事でメールを送る時のメールソフト、皆さんは何を使っていらっしゃいますか?

Microsoftで提供されていた「Windows Liveメール」を使用している方も多いと思います。
しかし、このWindows Liveメールのサポートは、2017年1月10日に終了しています。




サポートの終了に伴い、Windows Liveメールは新規にダウンロードやインストールをすることができなくなっていますが、
既にインストールしている方はそのまま使用できています。そのため、気づかずにそのまま使用している方も多いようです。


サポートが終了したため、セキュリティのアップデートの提供もされなくなり、そのまま使い続けると、セキュリティ面でのリスクが高くなってしまいます。
また、Windows Liveメールでは次のような現象も起きています。



Windows Liveメールを終了した時に「復元しています」というようなメッセージが表示され、次に開いた時にはメールが無くなっているという現象です。

私もWindows10にアップグレードして、しばらく経ってからそのような現象が起きました。でも安心してください。メールはきちんと残っています。
 




フォルダー一覧の[保存フォルダー]の下に「復元されたアイテム」という項目があります。
その左側に表示されている右向きの△をクリックすると詳細が表示され、無くなってしまったメッセージがまとめて保存されています。













まだWindows Liveメールを使用している方は、早めにOutlookか他のメールアプリに移行をしてください。

Windows8.1やWindows10では、標準でメールアプリがインストールされていますが、このメールアプリは、タブレットやスマホで使いやすいように設計されているため、

とてもシンプルな作りになっています。普通にメールのやり取りをするのであれば問題ありませんが、ビジネスでのメールに使用するメールソフトとしてはお勧めできません。



Outlookであれば、Office(WordやExcel)がインストールされているパソコンには、一緒にインストールされていますし、

使い勝手がWindows Liveメールとほぼ一緒ですので、迷わず使用できると思いますのでお勧めです。





サポート期間が終了したOSやソフトは狙われやすいので、早急に対応しましょう。




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株式会社インプルーブキャリアデザイン
 代表取締役 石川 紀代美


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神奈川県中央会では、3つのテーマ(「経営革新情報」、「経営に関する法律情報」、
「ビジネスITスキル情報」)による専門家の記事を掲載しています。

本日は、「経営に関する法律情報」をテーマとした法律事務所 佐(たすく)
弁護士 佐々木光春氏の20回目の記事となります。
今回のテーマは「契約書管理のコツ(その2)」です。
なお、前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
契約書管理のコツ(その1)
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経営に関する法律情報 第20回



契約書管理のコツ(その2)



前回は、膨大な量の契約書管理について、「探しやすくする」という観点からお話しましたが、
今回は、管理する契約書の「量を少なくする」という観点からのお話をしたいと思います。
 

契約書の量を少なくするためには、不要となった契約書を破棄していく必要がありますが、
どの契約書が不要なのかを判断するのは容易ではありません。


第一の基準として法律上保存義務が定められている場合には、少なくとも、保存義務の存続期間中は破棄できないことになります。

たとえば、すべての企業にかかわるものとして、法人税法は、契約書などのいわゆる証憑書類について、
原則として、作成日や受領日の属する事業年度の終了日の翌日から2ヶ月を経過した日から7年間保存すべきものと定めています
(法人税法126条1項、150条の2第1項、法人税法施行規則59条、67条)。

 
第二の基準として、契約書を証拠として利用する可能性がある場合には、やはり、原本を保管しておくことが望ましいと言えます。
逆から言うと、契約が有効である限りは契約書を破棄することはできませんので、事実上取引関係がないにもかかわらず、
契約が自動更新されているような場合には、契約書を破棄する前提として、契約関係を清算しておく必要があります。

また、契約書を更新する場合にも、更新契約の締結によって旧契約が失効しすべて更新後の契約を適用する旨の規定を設ければ、
旧契約書の保管の必要はなくなります。



問題は、このように効力を失った契約書について直ちに破棄して良いのかという点ですが、
こちらについては、民法や商法が定めている時効期間(民法であれば10年、商法であれば5年)が経過するまでは
保管しておくというのが一般的な方法です。


つまり、取引関係が終了しても、時効期間内であれば終了した取引についてトラブルが発生する可能性があるため、
権利義務関係が清算される時効期間は証拠書類として契約書を保管しておくのです。
 
契約書は重要書類ですから、原本を破棄するのには心理的に抵抗があり、どうしても「とりあえずとっておこう」との判断になりがちです。


アメリカでは契約書を破棄しないことによるリスクに注目が集まっており、日本でも同様の指摘がされていますが、
破棄の当否について判断がつかない契約書について「とりあえずとっておく」という判断をすることにも合理性があります。

もっとも、契約書を破棄するためにも前述のように、契約の有効期間を見直したり清算する等の準備が必要ですので、
漫然とため込むのではなく、将来破棄することも見据えて、量が多くならないうちから整理していくことが重要となります。




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法律事務所 佐(たすく)
 弁護士 佐々木 光 春

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「ビジネスITスキル情報」)による専門家の記事を掲載しています。

本日は、「経営に関する法律情報」をテーマとした法律事務所 佐(たすく)
弁護士 佐々木光春氏の19回目の記事となります。
今回のテーマは「契約書管理のコツ(その1)」です。
なお、前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
取引先が破産したときの対応(その2)
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経営に関する法律情報 第19回



契約書管理のコツ(その1)



本ブログでは、契約書の重要性についてお話ししてきました。


細かい取引でも逐一契約書を締結していくと、いつの間にか締結した契約書が膨大な量になりますので、その管理だけでも大変なものとなります。
そこで、今回と次回は、契約書管理のコツについてお話ししたいと思います。


契約書の管理については、第一に「誰が保管するか」という問題があります。
しばしば見られるのは、契約書調印までの折衝を行った担当者や担当者の所属部署が、
それぞれが担当した取引に関する契約書を個別に管理するという方法です。

契約締結までの折衝を行った担当者とその後の取引関係の担当者は同じであることが多く、
契約書を確認する機会が多いのも当該担当者であることが通常であるかと思いますので、
利用頻度の高い場所で契約書を保管するという意味では、この方法にも合理性があります。
 

もっとも、このような方法で契約書の管理を行っている会社の場合、私たちが相談を受ける際に契約書の持参をお願いしても、
「どこで契約書を保管しているか今すぐには分からない」「担当者に聞かないと分からない」などと言って
すぐに契約書の確認ができないことがあります。

また、一般的な中小企業においては、契約書の内容について疑義が生じたり、トラブルになることは多くなく、
担当者が契約書を確認しなければならないような状況自体がそれほど多くないのが通常ではないかと思います。


このような観点からすると、社内全体での「探しやすさ」を重視して、
契約書の管理は法務を担当する部署などで一元的に行うのが一つの方法と言えます。

また、会社は社員の入れ替わりがありますので、契約書の管理を個人に依存しない体制を作ることが重要となります。
データベースやエクセルなどで、取引先や契約締結日、契約の有効期限などを一覧できる体制にしておくのが理想です。
一般的な中小企業では時間や費用の観点からそこまでできないというのが実情かと思いますが、
契約書を取引先の名称ごとに50音順に並べてファイリングしておくだけでも契約書の検索性は格段に高くなります。


契約というと内容にばかり目が行きがちですが、
いざ契約書が必要という時に「見当たらない」ということがないよう、会社全体で契約書の管理体制を整えることが重要なのです。





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法律事務所 佐(たすく)
 弁護士 佐々木 光 春

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神奈川県中央会では、3つのテーマ(「経営革新情報」、「経営に関する法律情報」、
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本日は、「経営に関する法律情報」をテーマとした法律事務所 佐(たすく)
弁護士 佐々木光春氏の18回目の記事となります。
今回のテーマは「取引先が破産したときの対応(その2)」です。
なお、前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
取引先が破産したときの対応(その1)
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経営に関する法律情報 第18回



取引先が破産したときの対応(その2)



前回お話ししたとおり、債権を有している取引先から破産に関する受任通知を受領してしまうと、債権全額の回収は絶望的となります。


もっとも、担保権を有している場合には、たとえ、取引先が破産してもなお債権回収が可能な場合があります。
担保権の典型は抵当権ですが、通常の売掛金債権について抵当権の設定を受けているようなケースはまれですので、
今回は、しばしば対応が問題となる動産売買先取特権を有している場合についてお話いたします。



動産売買先取特権については、以前本ブログ(「契約を見つめ直す その3」)でも紹介しましたが、
契約書に特別の定めを設けなくても法律によって当然に認められる担保権で(民法311条5号、303条、321条)、
破産手続によらないで権利を行使することができます(破産法2条9項、65条1項)。


したがって、動産を売買した場合には、取引先から破産申立てに関する受任通知を受領している時でも、
この動産売買先取特権を行使して、商品代金の回収を図ることができるのです。



「契約を見つめ直す その3」でもお話ししましたが、
動産売買先取特権は、納品した商品が転売されている場合にも効力を発揮します
(転売先から支払われる代金を差し押さえて、転売先から直接取り立てできます。)。


しかしながら、転売先から代金が支払われてしまうと動産売買先取特権は消滅してしまいます。
そのため、破産者の資産(破産財団)をできるかぎり維持、増加させようとする破産管財人としては、
動産売買先取特権の行使に対抗するべく、早期に商品を換価して代金の支払を受ける対応をとります。

 
したがって、取引の内容が動産の売買である場合には、破産管財人による商品の換価処分によって、
唯一の頼みの綱である動産売買先取特権が消滅させられてしまわぬよう、できる限り早期の段階で弁護士に相談するなどして、
債権回収に着手する必要があります。

 





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 弁護士 佐々木 光 春

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本日は、「経営に関する法律情報」をテーマとした法律事務所 佐(たすく)
弁護士 佐々木光春氏の17回目の記事となります。
今回のテーマは「取引先が破産したときの対応(その1)」です。
なお、前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
賃貸借契約の勘所(その5)
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経営に関する法律情報 第17回



取引先が破産したときの対応(その1)



「取引先から弁護士を通じて、『受任通知』という名の書類を受け取った。債務整理すると書いてあるが、どういうことか」
というご相談をいただくことはしばしばあります。



そこで、今回と次回は、取引先が破産したときの対応についてお話しします。

一般的に取引先の破産対応は、先ほどお話しした取引先代理人弁護士などからの「受任通知」の受領から始まります。
この受任通知は、通常、破産法上の意味があるものとされています。

具体的には、受任通知を送付する行為は、通常、
破産法162条1項1号イ及び3項にいう「支払の停止」に該当すると考えられています(最高裁平成24年10月19日)。

そのため、受任通知を受領した後には、たとえ、取引先から抜け駆け的に弁済を受けることができたとしても、
偏頗弁済として破産管財人から効力を否定されしまい、結局、弁済金相当額の返還を求められてしまうことになります。


したがって、受任通知を受領してから債務者に対して弁済を求めることは通常できず、
債権者としては、受任通知に同封されている債権調査票とその後に裁判所から送付されてくる破産債権届出書に必要事項を記入して、
裁判所が関与する破産手続の中で、債権額には満たない配当にあずかれることを期待するくらいしかないのがほとんどです
(もっとも、取引先に最終的に残された資産(破産財団といいます。)が少額であるため、
破産管財人の報酬など優先する債権を弁済してしまうと配当すべき資産はなく、全く配当がないという場合も多いです。)。



このようなことから、受任通知を受領する以前の段階で、本ブログ(「債権回収の方法」)で以前お話しした手続などを
利用することによって債権回収したり、あるいは、担保権を取得するなどして優先的な立場を得ておくことが重要となるのです。


以上のとおり、受任通知を受領して以降は、債権者としてできることが限られてしまうのがほとんどですが、
この場合でも取引の内容が動産の売買であるような場合には債権回収が可能なケースもありますので、次回はこの点についてお話しします。
 





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本日は、「経営に関する法律情報」をテーマとした法律事務所 佐(たすく)
弁護士 佐々木光春氏の16回目の記事となります。
今回のテーマは「賃貸借契約の勘所(その5)」です。
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賃貸借契約の勘所(その4)
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経営に関する法律情報 第16回



賃貸借契約の勘所(その5)


今回は、賃貸借契約終了後にトラブルとなる原状回復についてお話しします。
 
事業用の賃貸物件の場合、賃貸人から賃借したときの状態でそのまま物件の使用を開始することは多くなく、
賃借人が事業のための模様替えや造作設備の設置などを行った上で使用をはじめるのが通常です。

特に、これらの内装設備や造作設備は、高額なものも多く、撤去や処分にも多額の費用がかかりますので、賃貸借契約終了時にトラブルとなるのです。



このようなトラブルを避けるためにも契約書の定めが重要となりますが、原状回復に関する定めは多種多様です。

一般的な、考え方として分類すると以下の4つがあります。

①スケルトン状態に戻して返還する

②返還時の状況のまま居抜き状態で返還する

③賃貸借契約を締結した時の状況にまで戻して(内装設備等を再設置して)返還する

④賃貸借契約後に設置した物を撤去し、賃借人の責めに帰すべき理由によって生じさせた汚破損は修復するが、
 経年変化や自然損耗部分はそのままで返還する



上記のうち、どれがもっとも賃借人にとって有利かは、一概には言い難く、
一般的には賃貸人から引渡を受ける際の物件の状況と、契約締結後に設置する予定の設備等を検討して判断することになります。


たとえば、スケルトンの状態で引渡を受ける場合に、
①の定めとすることは、自身で設置した設備等を撤去するだけということになりますが、居抜きなど内装設備が存在する状態で引渡を受ける場合に、
①の定めとしてしまうと、自身で設置していない設備まで撤去しなければならなくなります。

そのため、このような契約とする場合には、多額の撤去費用がかかる設備が設置されていないかなどをあらかじめ確認する必要があります。


また、③④の定めの場合には、賃貸借契約を締結した時の物件の状況を基準にして原状回復を行うことになりますので、
賃貸借契約を締結した時の物件の状況が重要になります。


そのため、このような定めとする場合には、契約書に物件内の状況を確認できる図面や写真を添付するなどして、
賃貸借契約を締結した時の物件の状況を明らかにしておき、契約締結後に現状変更する場合にも、
その都度変更内容を賃貸人と確認しておくことが重要となります。


原状回復に関しては、契約書上明確な定めがない限り上記④によるとする最高裁判決(平成17年12月16日)があり、
これが事業用物件にも適用されるかが問題となりますが、
トラブルを避けるという観点からは、このような最高裁判例の適否が問題となること自体を避けられるように原状回復について
契約書上明確な定めを設けておき、また、賃貸借契約締結時の物件の状況をしっかりと確認しておくことが肝要です。




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 弁護士 佐々木 光 春

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今回のテーマは「賃貸借契約の勘所(その4)」です。
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賃貸借契約の勘所(その3)
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経営に関する法律情報 第15回



賃貸借契約の勘所(その4)


前々回、前回とお話ししたとおり、土地や建物の賃貸借契約の自動更新は、借地借家法の適用が認められる賃貸借契約にしか適用がありません。
  
前々回、借地借家法の適用が認められない賃貸借契約として、建物の所有を目的としない土地賃貸借契約のお話しをしましたが(同法2条1号)、
以下の4つの形態の賃貸借契約についても、借地借家法自身が、自動更新に関する規定の適用から除外しています。
 

ⅰ.定期借地・借家契約(借地借家法22条、38条)

ⅱ.一時使用目的の借地・借家契約(借地借家法25条、40条)

ⅲ.事業用定期借地契約(借地借家法23条)

ⅳ.取壊し予定の建物の賃貸借契約(借地借家法39条)



ⅰのうち、定期借家は、実務上頻繁に利用されている契約形態です。
したがって、大家さんから期間満了を理由に立退きを求められた場合には、定期借家に該当しないか確認する必要があります。
この形態の契約では、契約書に「契約の更新がない」と明記されておりますので、
定期借地・定期借家に該当するかは、まず、この文言の有無の確認からはじめることになります。

もっとも、契約書にこのような文言を入れただけでは、定期借地・定期借家に該当するとは直ちに言えません。
具体的には、定期借地の場合には、契約期間が50年以上とされていなければならず、
また、定期借家の場合には、契約更新がない旨の説明を契約書とは異なる書面でしなければならないとされております
(借地借家法38条2項、最高裁平成24年9月13日判決)。

そこで、契約書に「契約の更新がない」と明記されている場合には、賃貸借の期間と説明文書の存在を確認して、
定期借地・定期借家に該当するかどうかの判断をすることになります。



ⅱの一時使用目的の借地・借家契約もそのような表題がつけられた契約書は実務上しばしば見られます。
もっとも、一時使用目的の借地・借家契約にあたるかどうかは、定期借地・定期借家と異なり、形式面だけから判断することはできません。

具体的には、一時使用目的の借地・借家契約とされるためには、賃貸借期間について短期間の合意があるといえなければならず、
かつ、その合意の成立に客観的合理的な理由が存在しなければならないと考えられています
(借地について最判昭和43年3月28日、借家について東京地判昭和54年9月18日)。

一時使用目的の借地の例としては、博覧会場、祭典式場などがあげられ、
一時使用目的の借家の例としては、選挙事務所や簡易宿泊所などがあげられています。

これらの例からも、一時使用目的が容易に認められるものでないことはおわかりいただけるかと思いますが、
短期間で達成される目的を定めて賃貸借契約を締結しているような場合には、微妙な判断が必要になることもあります。



ⅲの事業用定期借地契約は、広い意味における定期借地です。
定期借地と異なるのは、定期借地が50年の期間である必要があるのに対して、
それよりも短期間で自動更新を排除することも可能としている点に違いがあります。

事業用定期借地契約として認められるためには、


a.専ら事業の用に供する建物の所有を目的とすること、
b.公正証書によって契約すること

が要件となっています。



ⅳの取壊し予定の建物の賃貸借契約は、法令や契約により、
一定期間経過した後に建物を取り壊すことが明らかな場合に締結される賃貸借契約で、
契約の終了時を建物が取り壊されるべき時としたものです。



以上のとおり、土地や建物の賃貸借契約でも自動更新が認められない形態のものもありますので、
賃貸借契約を締結する際には、これらのものにあたらないかどうかを確認しておく必要があります。


  


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法律事務所 佐(たすく)
 弁護士 佐々木 光 春

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