ビジネスBLOG @神奈川中央会
神奈川県中央会が提供する中小企業支援情報です!
 



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神奈川県中央会では、3つのテーマ(「経営革新情報」、「経営に関する法律情報」、
「ビジネスITスキル情報」)による専門家の記事を掲載しています。

本日は、「経営に関する法律情報」をテーマとした法律事務所 佐(たすく)
弁護士 佐々木光春氏の17回目の記事となります。
今回のテーマは「取引先が破産したときの対応(その1)」です。
なお、前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
賃貸借契約の勘所(その5)
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経営に関する法律情報 第17回



取引先が破産したときの対応(その1)



「取引先から弁護士を通じて、『受任通知』という名の書類を受け取った。債務整理すると書いてあるが、どういうことか」
というご相談をいただくことはしばしばあります。



そこで、今回と次回は、取引先が破産したときの対応についてお話しします。

一般的に取引先の破産対応は、先ほどお話しした取引先代理人弁護士などからの「受任通知」の受領から始まります。
この受任通知は、通常、破産法上の意味があるものとされています。

具体的には、受任通知を送付する行為は、通常、
破産法162条1項1号イ及び3項にいう「支払の停止」に該当すると考えられています(最高裁平成24年10月19日)。

そのため、受任通知を受領した後には、たとえ、取引先から抜け駆け的に弁済を受けることができたとしても、
偏頗弁済として破産管財人から効力を否定されしまい、結局、弁済金相当額の返還を求められてしまうことになります。


したがって、受任通知を受領してから債務者に対して弁済を求めることは通常できず、
債権者としては、受任通知に同封されている債権調査票とその後に裁判所から送付されてくる破産債権届出書に必要事項を記入して、
裁判所が関与する破産手続の中で、債権額には満たない配当にあずかれることを期待するくらいしかないのがほとんどです
(もっとも、取引先に最終的に残された資産(破産財団といいます。)が少額であるため、
破産管財人の報酬など優先する債権を弁済してしまうと配当すべき資産はなく、全く配当がないという場合も多いです。)。



このようなことから、受任通知を受領する以前の段階で、本ブログ(「債権回収の方法」)で以前お話しした手続などを
利用することによって債権回収したり、あるいは、担保権を取得するなどして優先的な立場を得ておくことが重要となるのです。


以上のとおり、受任通知を受領して以降は、債権者としてできることが限られてしまうのがほとんどですが、
この場合でも取引の内容が動産の売買であるような場合には債権回収が可能なケースもありますので、次回はこの点についてお話しします。
 





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法律事務所 佐(たすく)
 弁護士 佐々木 光 春


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本日は、「経営に関する法律情報」をテーマとした法律事務所 佐(たすく)
弁護士 佐々木光春氏の16回目の記事となります。
今回のテーマは「賃貸借契約の勘所(その5)」です。
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賃貸借契約の勘所(その4)
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経営に関する法律情報 第16回



賃貸借契約の勘所(その5)


今回は、賃貸借契約終了後にトラブルとなる原状回復についてお話しします。
 
事業用の賃貸物件の場合、賃貸人から賃借したときの状態でそのまま物件の使用を開始することは多くなく、
賃借人が事業のための模様替えや造作設備の設置などを行った上で使用をはじめるのが通常です。

特に、これらの内装設備や造作設備は、高額なものも多く、撤去や処分にも多額の費用がかかりますので、賃貸借契約終了時にトラブルとなるのです。



このようなトラブルを避けるためにも契約書の定めが重要となりますが、原状回復に関する定めは多種多様です。

一般的な、考え方として分類すると以下の4つがあります。

①スケルトン状態に戻して返還する

②返還時の状況のまま居抜き状態で返還する

③賃貸借契約を締結した時の状況にまで戻して(内装設備等を再設置して)返還する

④賃貸借契約後に設置した物を撤去し、賃借人の責めに帰すべき理由によって生じさせた汚破損は修復するが、
 経年変化や自然損耗部分はそのままで返還する



上記のうち、どれがもっとも賃借人にとって有利かは、一概には言い難く、
一般的には賃貸人から引渡を受ける際の物件の状況と、契約締結後に設置する予定の設備等を検討して判断することになります。


たとえば、スケルトンの状態で引渡を受ける場合に、
①の定めとすることは、自身で設置した設備等を撤去するだけということになりますが、居抜きなど内装設備が存在する状態で引渡を受ける場合に、
①の定めとしてしまうと、自身で設置していない設備まで撤去しなければならなくなります。

そのため、このような契約とする場合には、多額の撤去費用がかかる設備が設置されていないかなどをあらかじめ確認する必要があります。


また、③④の定めの場合には、賃貸借契約を締結した時の物件の状況を基準にして原状回復を行うことになりますので、
賃貸借契約を締結した時の物件の状況が重要になります。


そのため、このような定めとする場合には、契約書に物件内の状況を確認できる図面や写真を添付するなどして、
賃貸借契約を締結した時の物件の状況を明らかにしておき、契約締結後に現状変更する場合にも、
その都度変更内容を賃貸人と確認しておくことが重要となります。


原状回復に関しては、契約書上明確な定めがない限り上記④によるとする最高裁判決(平成17年12月16日)があり、
これが事業用物件にも適用されるかが問題となりますが、
トラブルを避けるという観点からは、このような最高裁判例の適否が問題となること自体を避けられるように原状回復について
契約書上明確な定めを設けておき、また、賃貸借契約締結時の物件の状況をしっかりと確認しておくことが肝要です。




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法律事務所 佐(たすく)
 弁護士 佐々木 光 春

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弁護士 佐々木光春氏の15回目の記事となります。
今回のテーマは「賃貸借契約の勘所(その4)」です。
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賃貸借契約の勘所(その3)
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経営に関する法律情報 第15回



賃貸借契約の勘所(その4)


前々回、前回とお話ししたとおり、土地や建物の賃貸借契約の自動更新は、借地借家法の適用が認められる賃貸借契約にしか適用がありません。
  
前々回、借地借家法の適用が認められない賃貸借契約として、建物の所有を目的としない土地賃貸借契約のお話しをしましたが(同法2条1号)、
以下の4つの形態の賃貸借契約についても、借地借家法自身が、自動更新に関する規定の適用から除外しています。
 

ⅰ.定期借地・借家契約(借地借家法22条、38条)

ⅱ.一時使用目的の借地・借家契約(借地借家法25条、40条)

ⅲ.事業用定期借地契約(借地借家法23条)

ⅳ.取壊し予定の建物の賃貸借契約(借地借家法39条)



ⅰのうち、定期借家は、実務上頻繁に利用されている契約形態です。
したがって、大家さんから期間満了を理由に立退きを求められた場合には、定期借家に該当しないか確認する必要があります。
この形態の契約では、契約書に「契約の更新がない」と明記されておりますので、
定期借地・定期借家に該当するかは、まず、この文言の有無の確認からはじめることになります。

もっとも、契約書にこのような文言を入れただけでは、定期借地・定期借家に該当するとは直ちに言えません。
具体的には、定期借地の場合には、契約期間が50年以上とされていなければならず、
また、定期借家の場合には、契約更新がない旨の説明を契約書とは異なる書面でしなければならないとされております
(借地借家法38条2項、最高裁平成24年9月13日判決)。

そこで、契約書に「契約の更新がない」と明記されている場合には、賃貸借の期間と説明文書の存在を確認して、
定期借地・定期借家に該当するかどうかの判断をすることになります。



ⅱの一時使用目的の借地・借家契約もそのような表題がつけられた契約書は実務上しばしば見られます。
もっとも、一時使用目的の借地・借家契約にあたるかどうかは、定期借地・定期借家と異なり、形式面だけから判断することはできません。

具体的には、一時使用目的の借地・借家契約とされるためには、賃貸借期間について短期間の合意があるといえなければならず、
かつ、その合意の成立に客観的合理的な理由が存在しなければならないと考えられています
(借地について最判昭和43年3月28日、借家について東京地判昭和54年9月18日)。

一時使用目的の借地の例としては、博覧会場、祭典式場などがあげられ、
一時使用目的の借家の例としては、選挙事務所や簡易宿泊所などがあげられています。

これらの例からも、一時使用目的が容易に認められるものでないことはおわかりいただけるかと思いますが、
短期間で達成される目的を定めて賃貸借契約を締結しているような場合には、微妙な判断が必要になることもあります。



ⅲの事業用定期借地契約は、広い意味における定期借地です。
定期借地と異なるのは、定期借地が50年の期間である必要があるのに対して、
それよりも短期間で自動更新を排除することも可能としている点に違いがあります。

事業用定期借地契約として認められるためには、


a.専ら事業の用に供する建物の所有を目的とすること、
b.公正証書によって契約すること

が要件となっています。



ⅳの取壊し予定の建物の賃貸借契約は、法令や契約により、
一定期間経過した後に建物を取り壊すことが明らかな場合に締結される賃貸借契約で、
契約の終了時を建物が取り壊されるべき時としたものです。



以上のとおり、土地や建物の賃貸借契約でも自動更新が認められない形態のものもありますので、
賃貸借契約を締結する際には、これらのものにあたらないかどうかを確認しておく必要があります。


  


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法律事務所 佐(たすく)
 弁護士 佐々木 光 春

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弁護士 佐々木光春氏の14回目の記事となります。
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賃貸借契約の勘所(その2)
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経営に関する法律情報 第14回



賃貸借契約の勘所(その3)


前回は、土地や建物の賃貸借契約は、契約期間が満了しても自動的に契約更新される場合があるというお話をしました。


もっとも、この自動更新は、

①借地借家法の適用が認められる賃貸借契約であることと、

②賃貸人から「正当の事由」がある更新拒絶がなされていないこと

が前提となります。


①は特殊な賃貸借契約の場合ですので、次回お話しすることにして、今回は、②についてお話しします。



借地借家法6条と28条は、「正当の事由」を判断するのに以下の事情を考慮することを求めています。


 ⅰ.土地又は建物の使用を必要とする事情

 ⅱ.借地又は建物の賃貸借に関する従前の経緯

 ⅲ.土地又は建物の利用の状況

 ⅳ.借家に関しては建物の現況

 ⅴ.財産上の給付



まず、ⅰですが、これは、賃貸人と賃借人のどちらが、どの程度、土地や建物の使用を必要としているのかという問題です。
賃貸人側に土地や建物の使用を必要とする事情が認められない場合には、
ⅱ以下の要素がどんなに強くても、「正当の事由」は肯定されませんので、
大家さんから更新拒絶を受けた場合には、最初に、「立ち退きした後の土地(建物)を何に使う考えなのか」を確認すべきことになります。


たとえば、賃貸人が被災してしまい住める建物が賃貸中の建物しかないので立ち退いて欲しいという場合と
賃貸人に立ち退いてもらってから売却すれば高額で売れるので立ち退いてもらいたいという場合では、
「正当の事由」が認められるかどうかの見通しが全く異なることになります。


また、賃借人側の必要性も検討されることになりますので、「正当の事由がない」として立退き要求を拒絶する場合でも、
代替物件があるのかどうかといった調査はしておかなければならないことになります。


次に、ⅱ賃貸借に関する従前の経緯については、なぜ賃貸借契約を締結するに至ったのか(取引関係など特別な関係に基づくものかどうかなど)、
賃料が相当か、賃貸借契約を締結してからどれくらいの期間が経ったか、賃貸借契約期間中の賃料は遅滞なく支払われていたかなど、
様々な事項が検討されることになります。


第三にⅲ土地や建物の利用状況については、
周辺地域における土地の標準的利用との差異や建物の種類・用途に則った利用がなされているかといった事情が検討されることになります。

 
第四に借家の場合には、
ⅳ建物の現況として、建物の経過年数、残存耐用年数、建物の腐朽損傷の程度、
大修繕の必要性の有無、修繕費用、当該地域における土地の標準的使用に適った建物であるかなどが考慮されます。


最後にⅴですが、前回お話ししたような借地借家法による契約の自動更新についてご存じない方でも、
「立退料」という言葉を耳にしたことのある方はほとんどだと思います。

実は、この立退料は、「財産上の給付」という形で借地借家法に登場するものです。
他の考慮要素は、いずれも、調整がきかないものですが、「財産上の給付」は金額的な調整をすることも可能ですので、
他の考慮要素から認められる正当事由の充足度に応じて、「正当事由」が肯定されるために「財産上の給付」が必要かどうか、
必要だとしてどれくらいの金額になるのかが決められることになるのです。


以上のように、「正当の事由」の有無や「正当の事由」を補強するための立退料提供の必要性とその額は、
土地や建物を巡る様々な要素を考慮して決められることになるのです。

  


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法律事務所 佐(たすく)
 弁護士 佐々木 光 春

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神奈川県中央会では、3つのテーマ(「経営革新情報」、「経営に関する法律情報」、
「ビジネスITスキル情報」)による専門家の記事を載せています。

本日は「経営革新」をテーマとした中小企業診断士竹内幸次氏の176回目の記事となります。
前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
リピート顧客が増える!RFM分析の基本と応用
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176回 地域経済データを活かした中小企業経営

株式会社スプラムの中小企業診断士竹内幸次です。前回の「リピート顧客が増える!RFM分析の基本と応用」に続いて、
今回は「地域経済データを活かした中小企業経営」がテーマです。
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もっと経営活用したい「リーサス」




中小企業の経営者には残念ながらリーサス=地域経済分析システム(https://resas.go.jp)はあまり普及していないようです。

私は中小企業診断士としてITやWEB活用系のセミナー講師を担当することが多いのですが、
会場でリーサスのことを知っていた人は1人もいませんでした。
残念です。


リーサスはRegional Economy (and) Society Analyzing Systemの略で、
内閣府のまち・ひと・しごと創生本部が運用している日本を代表するビッグデータ可視化のサイトです。
地域別の稼ぐ力の分析や観光等での目的地分析等、かなり広く、深いビッグデータの可視化ができます。


例えば、神奈川県横浜市の居住者が2016年の休日に自動車で訪問した場所は
1位が横浜中華街、2位が横浜・八景島シーパラダイス、3位がららぽーと横浜、という情報まで分かります。
このデータの出典は株式会社ナビタイムジャパンの「経路検索条件データ」です。







中小企業はもっと情報に基づく判断と行動を




公式な会議で「コンピュータよりもカンピュータ」という言葉で笑う人はいない時代です。
多くの中小企業では情報活用の重要性には気づいています。
しかし、その「情報」はインターネットにつないでホームページを見る程度の情報のことを指していることもよくあります。


情報は、単なる発生データに解釈を加えるとインフォメーションになります。
また、自社に有効な情報であるインテリジェンスにもなります。
中小企業は上記のリーサス等を活用し、自社から生まれた情報と合わせることで、次のマーケティング活動に活かす発想を持ちましょう。


具体的には以下のような情報に基づく判断と行動をしていきましょう。



(1)中小企業月次景況調査(http://www.chuokai.or.jp/keikyou/kei17-01.html)を見て、
 自社の景況感と日本の同業者の違いを知り、自社のポジションをイメージする。
 同業者の中で業績が良い方なのか、悪い方なのか。


(2)TKC BAST(http://www.tkc.jp/tkcnf/bast)を見て、自社の売上総利益率や1人あたり月商等の金額が良いのか悪いのかを知る。


(3)リーサス(https://resas.go.jp/)を見て、物と人の動きを知る。
 動きから次の動きを予想し、新製品開発や販路開拓の参考にする。





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本日は、「ビジネスITスキル情報」をテーマとした株式会社インプルーブ
キャリアデザイン 代表取締役 石川紀代美氏の60回目の記事となります。
今回のテーマは、「仕事の効率を高めるパソコンの小技 その13(トラブル対応編)」です。
なお、前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
仕事の効率を高めるパソコンの小技 その12(トラブル対応編)
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ビジネスITスキル情報 第60回

仕事の効率を高めるパソコンの小技 その13(トラブル対応編)



パソコンの動作が遅くなる原因の一つ「ハードディスクの空き容量」を増やす方法についてご紹介していきました。

今回は、もう一つの原因といわれている
「起動と同時に一緒に準備されるソフトウェア(常駐)が多い」時の改善方法についてご紹介していきます。




パソコンの電源を入れるとWindowsが起動され、その後ウィルスソフトや常駐ソフトが起動されていきます。
そのソフトの数が多かったり、負荷が高かったりすることで、起動してからパソコンが使えるまでの時間が異なってきます。


Windowsの起動時に一緒に準備されるソフトを管理するには、タスクマネージャーの「スタートアップ」で設定を変更することができます。





常駐ソフトを管理する

タスクマネージャーでは、アプリがフリーズしたり、動きが悪い時などに強制的にアプリを終了させたり、CPUの利用状況などのタスクを管理しています。



①タスクバーのアイコンの無い所で右クリックし、表示されたショートカットメニューから「タスクマネージャー」をクリックします。







②【タスクマネージャー】ボックスが表示されます。

[スタートアップ]タブをクリックし、起動時に動いている常駐アプリの一覧から
Windowsスタート時に起動をしないようにしたいアプリ名をクリックし<無効にする>をクリックします。








③常駐アプリを無効にすることができます。







どのアプリを無効にしたらよいのかわからない時もあると思います。
入っているアプリによって異なりますが、例えばWindowsと同時に起動するものとして
Skype、iTunes helperやクラウド関連のOneDrive、DropBox、Evernoteなどがあります。


SkypeやiTunes helper(iPhoneなどを差し込んだ時にiTunesが自動起動される)は、
使用する時に自分で開いたほうがパソコンに負荷がかかりませんので、「スタートアップ」では無効にしても影響はないと思います。

また、色々なクラウドを利用していても、常に全てを使っているわけではないと思いますので、
常に使っているもの以外は使う時に開くようにすることによって、少しでもパソコン起動時の負荷を軽減し、起動時間を短くすることができます。






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株式会社インプルーブキャリアデザイン
 代表取締役 石川 紀代美


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本日は「経営革新」をテーマとした中小企業診断士竹内幸次氏の175回目の記事となります。
前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
先行きが不透明な時の経営戦略
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175回 リピート顧客が増える!RFM分析の基本と応用

株式会社スプラムの中小企業診断士竹内幸次です。前回の「先行きが不透明な時の経営戦略」に続いて、
今回は「リピート顧客が増える!RFM分析の基本と応用」がテーマです。
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売上高をもたらす新規顧客と利益をもたらすリピート顧客




収益を上げる方策を新規顧客かリピート顧客かで考えると以下のようになります。


・新規顧客…主に売上高をアップさせるために得る顧客

・リピート顧客…主に利益率をアップさせるために得る顧客



リピート顧客への販売の利益率が高い理由は受注に至るまでに必要な費用が新規顧客と比べて低いからです。
新規顧客は注目してもらい、認知してもらい、記憶してもらわないと注文や来店にはつながりません。
一方でリピート顧客は一度買ったという経験が強く意識に残っているため、少しの刺激のみでリピート購買につながります。


経営においては新規もリピートもどちらも重要です。
その時々の経営状況に応じて優先度を変えるとよいでしょう。








リピート顧客を得るための基本はRFM分析




顧客がいつ、なにを、いくらで買ったのか等の基本的な情報を蓄積することはとても有効です。
その際にはRFM分析を行うことを意識しながら情報を蓄積するようにしましょう。


RFMとは、Recency、Frequency、Monetaryの頭文字を取ったものです。以下のように解釈することが基本です。


(1)Recency(最終購買日)
最終購買日が新しいほど今後の購買確率が高いことを意味する。


(2)Frequency(購買頻度)
購買頻度が高いほど今後の購買確率が高いことを意味する。


(3)Monetary(購買金額)
一定期間における購入総額が高いほど今後の購買確率が高いことを意味する。


RFM分析は上記の解釈を基本として、
例えば、「昨年1年間での来店回数が多く、購買金額も高い既存顧客」や「最近初来店した顧客」に優先的にダイレクトメール等を送ります。









RFM分析の応用




どのような中小企業であっても上記の基本通りに顧客アプローチを行えばよいというものではありません。
例えば以下のように応用して、自社に合った方法を取り入れていきましょう。


(1)1~2年に1度来店することが普通である業種の場合

この場合、来店直後にダイレクトメール等を送付しても、次回来店につながる確率は低いものです。
来店直後には顧客満足度を高めるための簡単な施策に留めて、
リピート来店のためには、離反防止の意味からも最後の来店から1年間経過した顧客にダイレクトメール等を送るようにしましょう。



(2)掛ける費用に限界がある場合

優先順位が必要です。年2回のダイレクトメール送付を1回にしたり、通常のダイレクトメールと簡素なダイレクトメールに分けたりして、
費用増加を抑えるようにしましょう。




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株式会社スプラム代表取締役 竹内幸次 http://www.spram.co.jp/

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本日は、「ビジネスITスキル情報」をテーマとした株式会社インプルーブ
キャリアデザイン 代表取締役 石川紀代美氏の59回目の記事となります。
今回のテーマは、「仕事の効率を高めるパソコンの小技 その12(トラブル対応編)」です。
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仕事の効率を高めるパソコンの小技 その11(トラブル対応編)
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ビジネスITスキル情報 第59回

仕事の効率を高めるパソコンの小技 その12(トラブル対応編)



前回に引き続き、ハードディスクの空き容量を増やす方法をご紹介します。



4) ディスククリーンアップとデフラグを実施する
<ディスククリーンアップの実行方法>

ディスククリーンアップでは、

アプリケーションで作成される一時ファイルやホームページを閲覧した時の一時ファイル、
使用しないシステムファイルなど、
不要なファイルを削除して、ハードディスクの空き容量を増やすことができます。


①エクスプローラを起動します。
Windowsが入っているドライブ(Cドライブ)を選択し、ドライブツール【管理】タブの<クリーンアップ>ボタンをクリックします。






②【ディスククリーンアップ】ボックスが表示され、ディスクのチェックをします。
(この作業は時間がかかります)






③チェックが終わると次のようなボックスが出てきます。
[削除するファイル]にある項目のすべてにチェックを入れて<OK>をクリックします。
(上には削除するとどのくらい空き容量が増やせるかを確認することができます。)






④削除の確認メッセージが表示されますので<ファイルの削除>をクリックします。
ファイルが削除されている状況を確認することができます。
(削除内容によって異なりますが、少し時間がかかります。)






⑤もう一度①~②の作業を実行し、<システムファイルのクリーンアップ>をクリックします。






⑥システムファイルのクリーンアップの結果が表示されます。
[削除するファイル]にある項目のすべてにチェックを入れて<OK>をクリックします。
(上には削除するとどのくらい空き容量が増やせるかを確認することができます。)






⑦ 不要なファイルを削除することができます。








<デフラグの実行方法>

通常、システムファイルや保存したファイルの情報は、隣同士で並んで保存されています。
パソコンを使い続けてファイルを何度も削除したり、保存したりすると、削除して空いた場所を埋めるように情報が格納されていきます。

そうすると、同じ内容の情報もバラバラになって保管されてしまいます。(断片化)
バラバラになってしまった情報を整理整頓してまとめる作業を、データの最適化(デフラグ)といいます。

デフラグは自動的に実行されるようにスケジューリングがされていますが、
スケジュールとタイミングが合っていないと、断片化が進んでいる時がありますので、分析結果によっては、手動でデフラグしましょう。




①エクスプローラのドライブツール【管理】タブの<最適化>ボタンをクリックします。






②【ドライブの最適化】ダイアログボックスが表示されます。
どのくらいの最適化があるかを確認したい時は<分析>ボタン、分析後または分析せずにすぐに最適化するには<最適化>ボタンをクリックします。






③ 最適化が終了すると、情報が整理整頓されます。

ディスククリーンアップとデフラグをすることによって、専門的な知識が無くても不要なファイルを削除し、整理整頓してくれますので、
「パソコンの動きが遅いな?」と思った時には試してみてください。






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株式会社インプルーブキャリアデザイン
 代表取締役 石川 紀代美


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「ビジネスITスキル情報」)による専門家の記事を載せています。

本日は「経営革新」をテーマとした中小企業診断士竹内幸次氏の174回目の記事となります。
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補助金は手段にすぎない
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174回 先行きが不透明な時の経営戦略

株式会社スプラムの中小企業診断士竹内幸次です。前回の「補助金は手段にすぎない」に続いて、
今回は「先行きが不透明な時の経営戦略」がテーマです。
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先行き不透明時代の始まりか



英国のEU離脱決定とアメリカ新大統領の就任。それぞれが大きな変化であったのですが、
経営者が考えておくべきことは、その決定からどのような派生的な変化や結果が生じるか、ということです。


例えば米国大統領はTPP離脱を正式に発表しました。
日本経済にも大きな影響が及ぶ、もしくは大きな影響を見込んでいた産業等が従来路線に戻ることが予想されます。
TPPスタート前の現在と同じ状況であると解釈すればさほど大きな問題ではないと言えますが、
自由貿易や貿易自体の価値が理解されずに、短期的な保護主義に進めば、
これは他の国々への自由経済への影響は大きく、いずれ大きな経済価値観変化になって、世界経済に影響が及ぶことでしょう。







保護で得た成長は企業の本質的な成長とは言えない



保護政策によって売上や利益が一時的にアップしても、それは見せかけの成長であり、企業の本質的な稼ぐ力はアップしているとは言えません。
経営分野では企業の稼ぐ力や技術進歩は「全要素生産性」という言葉で説明します。

全要素生産性とは、経営で必要な要素としての資本や労働等を「投入量」として、「産出量」との比率を示すものです。
具体的には、全体の産出の「変化率」から、労働と資本の投入量の「変化率」を引いたものです。
分かりやすく換言すれば、「資本と労働の成長では説明できない、技術上の進歩」を表します。

このような進歩は正当な開発競争や市場競争によって磨かれていくものです。
過度な競争は避けたいものですが、適度な競争はむしろ産業全体の成長にもつながります。







先行き不透明な時代の経営戦略



上記のような自国第一主義、反グローバリズムによって2017年の中小企業を巡る経営環境は不透明感が増しています。
4月からの新年度の事業計画を立てたいが、例年になく先行きが不透明だと感じている経営者も多いことでしょう。




以下のことに留意して経営戦略を策定していきましょう。


(1)関税率や株価等に変化があっても、目の前の顧客の支持が強ければ業績変化は少ない

(2)経済が冷え込む時に仕事が減る企業は、そもそも稼ぐ力は高くなかった企業である

(3)変化こそ成長の苗床である。変化を受け入れる姿勢が成長につながる

(4)本業と関連性が高い関連型多角化により成長する

(5)本業と関連性が低い無関連多角化は投資を慎重に行う

(6)本業に大きなマイナス影響が予想される場合は、市場も製品も新規である多角化への投資を行い、本業低下の影響を補う




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株式会社スプラム代表取締役 竹内幸次 http://www.spram.co.jp/

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本日は、「経営に関する法律情報」をテーマとした法律事務所 佐(たすく)
弁護士 佐々木光春氏の13回目の記事となります。
今回のテーマは「賃貸借契約の勘所(その2)」です。
なお、前回のブログを見逃した方はこちらからご覧いただけます!
賃貸借契約の勘所(その1)
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経営に関する法律情報 第13回



賃貸借契約の勘所(その2)


「賃料の支払を怠っていないのに、大家さん(地主さん)から、建物(土地)を明け渡して欲しいと言われたが明け渡さなければならないか」
といって契約期間が満了している賃貸借契約書をご持参される相談は、賃貸借契約に関して私たちが受ける典型的な相談の一つです。


通常の契約ですと、契約書に定められている契約期間が満了すると契約は終了しますので、
賃貸借契約にもその考え方をあてはめると、大家さんの言い分は正しいようにも思えます。

しかし、建物の所有を目的とする土地賃貸借や建物賃貸借契約については、
借地借家法という特別な法律が適用される結果、契約書で定められている契約期間が満了しても、直ちに契約終了とは言えないのです。

したがって、これらの土地や建物の賃貸借契約の場合には、大家さんの退去要求に借地借家法の存在をもちだして対抗する余地が出てくることになります。
なお、土地の賃貸借契約については、建物の所有目的でなければ借地借家法の適用対象にならない点には注意が必要です。
たとえば、運送業などを営むために使用している駐車場のように、営業に不可欠な土地の賃貸借であったとしても、
それが建物所有目的でない場合には、「期間が満了したので出て行ってくれ」という大家さんの言い分に借地借家法をもちだして
対抗することはできなくなってしまうのです。


 
では、借地借家法は、契約期間満了時の土地や建物賃貸借契約の取扱いについて、どのような定めを設けているのでしょうか。


まず、土地については、借地借家法5条と6条が重要です。
条文自体は若干読みにくいですが、簡単に言ってしまえば、

期間満了時に土地の賃貸借契約が更新されるか、終了するかは以下のように考えられることになります。


① 契約期間が満了する場合であっても、借主が契約の更新を請求した場合には、原則として契約は更新される(借地借家法5条1項)。

② ①にあたらなくても、契約期間満了後、借主が引き続き土地に建物を有してその使用を継続している場合にも、
  原則として契約は更新される(借地借家法5条2項)。

③ 貸主が、①②の契約更新を拒絶するためには、「正当の事由」が認められる異議を遅滞なく述べる必要がある
  (借地借家法5条1項但書、同条2項、6条)。


要するに、借地借家法は、借主が契約の更新を希望しているような場合には、
契約更新がなされることを前提とし、この契約更新を拒絶するためには、「正当の事由」が必要だとしているのです。

 
次に建物の賃貸借契約ですが、建物については、借地借家法26条と28条に土地と同じような、以下の趣旨の規定があります。


① 契約期間が満了したとしても、貸主が期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、
  「正当の事由」をもって、契約を更新しない旨の通知をしていない場合には、契約更新される(借地借家法26条1項及び28条)。

② 貸主が①の通知をした場合であっても、期間満了後、借主が建物の使用を継続しており、
  これに貸主が遅滞なく異議を述べない場合にも、契約更新される(借地借家法26条2項)。



このように、建物についても、借地借家法は、貸主の更新拒絶などの積極的な行為がない限り契約を自動的に更新することとしており、
この更新拒絶にも「正当の事由」が必要だとしているのです。


以上のとおり、建物所有目的の土地賃貸借契約や建物賃貸借契約は、契約書で定められた期間が満了し、
貸主が契約更新を拒絶している場合であっても、その更新拒絶に「正当の事由」が認められない限り、契約は自動的に更新されることになります。


したがって、大家さんに「契約期間が満了したので、退去して欲しい」と言われたとしても、
「借地借家法の定める正当の事由がないのであれば、契約は更新されているから退去しなくていいはずだ」と対抗できることになります。



問題は、どのような場合に「正当の事由」があると言えるのかですが、こちらについては、次回お話ししたいと思います。

  


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法律事務所 佐(たすく)
 弁護士 佐々木 光 春

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