マンション管理士日記

地域を守る:マンションと地域の融合

管理組合と自治会

2006年09月30日 | マンション管理士

マンションを適正に維持していく上で、管理組合と自治会とは車の両輪と言えます。 互いの守備範囲は異なりますが、相互に補完し合う機能です。

自治会は、管理組合に比べて拘束力が少なく、運営に苦慮しているマンションも多いようです。 特に、加入率が低く (私の関与しているマンションの総平均で80%弱です)、区分所有者が全て組合員となるよう法律で定められている管理組合とは大きな差があります。

また、自治会に加入していても、活動に参加する人は少ないのが実態です。 あるアンケートでは、「ほとんど不参加」 が46%を占めていました。 「付き合い程度に参加」 も41%です。

近年は、役員の引き受け手が少ないため、複数年次に渡って歴任せざるを得ず、役員の高齢化につながっています。 その姿が、後継役員になることを躊躇させる、という悪循環に陥っていると言えます。

しかし、自治会によって解決する課題は多いのです。 行政も、自治会からの申請や依頼に対する方が動きやすいようです。

不足の大災害時などを考えると、地域で助け合えるシステムや付き合いは大切です。 近隣とのコミュニケーションを図る上でも、自治会の果たす役割は大きいのです。

また、管理組合とは異なり、自治会の加入者はマンションに実際に居住している人達です。 賃貸や社宅として住んでいる人達が参加するのですから、生活のルールやマナーを守る上でも重要な機能なのです。

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建築コスト

2006年09月29日 | マンションの管理

マンションの建築について。

全国に売れ残ったマンション物件は、一万件以上になると言われています。

マンション業界は、とても厳しい販売現況です。 そうした状況で完売するか否かにおいては、販売価格と内容(品質)の適正がポイントとなります。

当然に、建築コストが価格決定の要素です。

一時期、「CM」や「VE」といった横文字を見る機会が増えていました。

CM(コンストラクション マネージメント)とは、『施行会社が一括請負をして分離発注による「コストの透明性」と「価格のマネージメント」を担保する方式』 です。

また、VE(ヴァリュー・エンジニアリング)とは、『建築の機能や価値を下げずにコストを下げる』 という“理念”で行うコスト削減システムです。 が。 実質的には、コストを下げるためのグレードダウンを指す場合が多いと指摘されています。

建築費を低く決められている施工者は、コスト削減のためにグレードダウンをしたがります。 設計者はそれを押し止めようとします。 両者の妥協点で建築的なグレードが決まっているのです。

最も極端な例では、業績が悪化した建築業者が極端なグレードダウンを施したという建築物があります。 今回の木村建設は、事情は異なっても職業人としてのモラルの無さにおいては、グレードダウン教の信者だったのでしょうね。

分譲マンションを購入する人にとっては、見えない話です。 出来上がったものからチェックするしかありません。 グレードダウンの「VE」では、外構部分の費用を削減することが多いそうです。 敷地境界の処理や、植栽の量。・品質は要チェックと言えます。 また、区分所有部分よりも共用部分が犠牲にされるそうです。

とても高額な買い物です。 チェックすべき点は見ておきましょう。

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今日を生きる

2006年09月28日 | 喜働

「動物行動学」 という学問があるそうです。 この分野のイギリス人学者、デズモンド・モリスは 『年齢の本』 を著しています。 この本では、年齢ごとに、それがどんな年であるかを綴っているのです。

その 「九十二歳」 です。

(九十二歳は、ひたすら思い焦がれる年だ。 美しい少女が通り過ぎるのを見た九十二歳のオリヴァー・ホームズは、思わずため息をついてこう言った。 「もう一度七十歳になれるのなら、何でもくれてやるのに!」)

七十歳なんてまだまだ若いのだ! なんて思いつつ人生を考えられます。 こういった調子で年齢ごとに綴ったあとの 「結論」 です。

(生と死という現実に目をつぶっていたのでは何も得られない。 もっと健全な解決は、一人の人間が地上で生きていられる時間は限られているということを受け入れ、毎日を “現在に” 生きつつ最大限に生きることである。 郷愁と先送りは、この地球上の実り豊かな楽しい存在にとって、つねに二つの最大の敵であったし、今後もそうであり続けるだろう。)

丸山敏雄先生は、同じことを言われています。

今日はまたとめぐってこない。 昨日は過ぎ去った今日であり、明日は近づく今日である。 今日の外に人生はない。 人の一生は、きょうの連続である。

昨日を悔い、明日を憂える人がある。 これは、今日の影法師にびくついている人。

今日一日、これは光明に輝き、希望にみちみちた、またとなき良き日である。 今日しなければ、何時その日が廻って来よう。

今日をとりにがす人は、一生をとりにがす人である。

一日は今の一秒の集積である。 今を失う人は一日を失う人。 そして、一生を棒にふる人。

さて。 今日も、またなき良き日と思って、喜んで働きましょう!

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結婚と出産

2006年09月27日 | 子育て

昨年6月に、未婚男女 8,734人から回答を得た 「結婚と出産に関する全国調査」 のまとめが発表されました。

82年の調査を開始以来、減り続けていた 『いずれ結婚するつもり』 という女性の割合が、90%です。 調査開始から初めての増加ということです。 一方で、『交際している異性がいない』 女性の割合が、過去最高の44.7%に達しています。 理想と現実の間にズレがあるようです。

それでも、、男女とも 『一生、結婚するつもりは無い』 人の割合が過去最高になっています。 男性で7.1%、女性が5.6%です。 意識の二分化を感じますね。

『独身はよくない』、『結婚に犠牲は当然』 と答えた人は、男女とも前回を上回り、「家族や結婚を支持する意識に復調がみられる」 と分析しています。

また、女性が希望する子どもの人数は、2.10人と前回調査より0.07人増えました。 厚生労働省の人口動態統計(速報)でも、今年7月の出生数は前年同月よりも3千人以上多く、6か月連続で前年同月比プラスとなりました。

今年の合計特殊出生率も6年ぶりに上昇に転ずる可能性が高いそうです。

増加の要因は、ⅰ)景気回復による雇用情勢の好転の影響 ⅱ)「団塊ジュニア世代」の結婚の増加 ⅲ)人口中絶の減少  などが指摘されています。

「少子化対策の実効が出た」 とするには、まだ対策から間がないからでしょうか?

個人的には、結婚や出産だけに偏りをみせる今の 「少子化対策」 には違和感を感じています。 視点を子育ての現場に置いて考えるべきではないかと感じることは沢山ありますよ。

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マンションの瑕疵

2006年09月26日 | マンション管理士

マンション管理組合の理事さんから、自分たちのマンションの欠陥が建築上の瑕疵ではないか、と相談されることがあります。

現場を確認して話を聞いていますと、「おや?」 と思うほど低価格で分譲された物件の場合があります。 安いから悪い、とは断言できませんが、材料費や工事費を考えると、不思議に感じることがあります。

マンションの総工費は積算ですから、出来上がったものを安くするということは難しいものです。 それを安く販売するには、工費を低く抑えるしかありません。 工費の削減は、ひょっとすると、手抜きを意味するかも知れないのです。 基礎部分の工事だったり、色々な箇所から鉄筋を一本ずつ抜いたり。

良い(価格に比べて品質が高い)物件が 「安い」 ということは、考えにくいのです。 「安くておいしい物件」 が、実は 「手抜き物件」 かも知れません。

さて。 最近も 「瑕疵」 の相談で現地をチェックしました。 かなり手抜きの可能性が高いと感じました。 分譲会社との折衝について助言しました。

そのときに言ったこと。 「建築物の場合、手抜きがあったら 『一事が万事』 と考えられますよ」。 どこかに手抜きがあれば、全体に手抜きをしているかもしれない、ということです。 一つ手抜きがあれば、別に十や二十の欠陥があると思ったほうがいいと考えます。

建物の仕上げがいいかげんなら、構造でもいいかげんな所があるのだと疑うべきです。 逆に、細部まで気を遣いしっかり造っている建物なら内部も安心できるでしょう。

手抜き工事をするのは、手間をかけるのが嫌なのか、あるいは利益を捻出したいのか、どちらかでしょう。 どちらにしても、手抜きが一部分だけと考える方が不自然です。 むしろ、徹底的に手抜きをしていると疑った方が良いでしょう。

私が、マンションの瑕疵に対して中途半端に妥協してはいけないと訴えるのは、この理由からです。

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