@Frogteacher = カエル先生のブログ = Blog

自分の関心あるモノについて、ジャンルレスで支離滅裂ですが、完全に独断と偏見で好き放題徒然書きなぐっております

家賃未払い悪徳店子と保障会社対抗策 その1(俺的メモ)

2007年01月25日 | 不動産に関連するお話-estate-
毎日続ける事というのは大事な事

いままでもできそうでなかなか出来なかった

なので思い立ったら行動、今日からやってみる事にする

さしあたって日記的な物をつけてみる事にする

アパレルの仕事もいい感じに動いてきた、お金はないけど

出来る事から少しずつ、だね最初は管理会社の取立てはうるさかったけど、もう払う気はないからさっさと裁判でもしやがれって感じで言ってやったね。
俺は自営業なんだけど事務所は保証会社が入ってるけどここも家賃滞納してるけど、全然大丈夫ですよ。
保証会社は求償権に基づく家賃回収しか出来ないから立ち退きとは無関係なんだよね。
だから保証会社は家賃滞納者に未払い金の催促ばかりでなく退去を約束させるような誓約書を書かせたがるわけです。

賃貸借契約書に何が書いてあろうとも明け渡し訴訟で判決が出て自ら出て行かない限り強制執行を掛けない限り追い出すことは出来ない。
ちなみに家賃滞納により鍵ブロック(鍵を変えて入室不能)は器物損壊罪や住居不法侵入になるから、
やられた場合はその辺を突っ込めばいいし、鍵ブロックした日からもちろん家賃は発生しない。
前事務所は鍵ブロックされたのでそのまま放置しているよ。
管理会社は事務所内にあるものも勝手に処分できないし、他の人を入居させられないし困ってるだろうな。
これで勝手に荷物処分してたら損害賠償金もらえるしな!!

居住権があるので明け渡し訴訟で判決が出て強制執行による追い出し以外は保証会社であろうとも不可能。
そもそも保証会社は求償権に基づいて未納家賃を回収しているだけなので保証会社のものは立ち退き請求はできないのよ。
裁判になると日数も費用も莫大に掛かるから未納出た時点で退出の誓約書を書かせたがるわけ!!

誓約書とかにサインしなければ明け渡し訴訟にて判決が出て任意に出て行くか強制執行されない限り居座れます。
保証会社は求償権に基づく未納家賃は一応催促できますが退出交渉他は弁護士法第72条違反に該当する可能性が大なのです。
俺は自営で事務所は保証会社入ってるけどかれこれ10ヶ月滞納してるし家は4ヶ月滞納してますよ。
毅然とした対応をすればいいだけです。「裁判でも何でもやってくれ」と大家や保証会社は言えばしつこく出来ません。
取立てにきて帰らなければ110番通報しましょう。俺は110番通報してすべて録音してますよ。
業者の強い言い方によっては脅迫罪になるので証拠を残しておけますし「脅迫するような業者とは話し合うつもりはない」とか対応すればいいのです。
自分は自営で債権を回収する立場でもありますが客に開き直られるのが一番困るのです。
脅して回収するわけにもいかないですしね。

俺は法律に基づいて行動しているだけだけどね。荷物を勝手に処分してくれたらありがたいな。
200万円の賠償責任の裁判例もあるし、俺の場合は賠償金70万円の判決もらったよ。
誓約書とかの一筆書いてない限り、住居不法侵入にもなるし賃借人の方が法律で守られているのが現実なのです。

明け渡し訴訟をするには三ヶ月程度の滞納の上、契約解除通告必要だし、それから訴状提出しても第一回目の口頭弁論まで最短で一ヶ月半かかるしね。
被告側は一回目の口頭弁論は答弁書だけだせば欠席できるから、それから二回目の口頭弁論までまたひと月間が空く。
だからやりかた次第では一審の判決まで一年かかるのも珍しくはない。
それから控訴して控訴理由書とかも50日の期限いっぱいに使えば 控訴審の判決まで半年かかるよ。
それで判決出ても任意に出て行かないで強制執行させればまたまた 二ヶ月はかかるね。
だから賃借人を合法的に追い出すのは早くて一年半から二年かかるわけです。
大家とかは費用対策も大変だし弁護士費用とかも考えたら7桁の赤字です。
だからなんとか上手いこと言って「いついつまでに未納料金を払わなければ退出します。
荷物も処分してもいいです」等の大家や保証会社に有利な誓約書を書かせるわけですよ。

この世の中奇麗事だけでは生きてはいけません。法律が全てです。
保証会社の行為は弁護士法違反の場合が多く刑法犯なわけであり刑事責任さえ生じます。
しかしながら家賃の滞納は単なる債務不履行なだけで民事です。

きつい取立てがきても「誓約書」とかにサインしては絶対ダメです。
開き直りましょう。裁判でしか話し合いはしないとはっきり伝えれば 良いのです。
そうすれば半年どころか一年でも二年でも判決が出るまでは居座ることができます。

俺は保証会社二社とやりあってるし契約書も熟知してるからわざわざ質問するまでもないよ。
それに本人訴訟とかで何度も損害賠償請求で勝訴してるしね。

何度も言うように保証会社は求償権により催促してるだけであり退去せせるだけの法的要件は全く持ちあわせてないのよ。
保証会社に回答を求めた事もあるけど弁護士法違反に関してもがグレーであると認めてるしね。
家賃は家賃債権だから、債権を取り立てるための法律を厳守しないとダメなのよ。
その辺を保証会社は分かっているから家賃滞納した時点で直ぐ誓約書を書かせようとするわけです。
保証契約書にはわざわざ誓約書を取らなくても大丈夫なような契約条項が明記されているけど、
契約条項すべてが法的に認められるわけではないからあらためて誓約書にサインさせるのです。
実際、おれは保証会社の物件を10ヶ月滞納してるけど保証会社は何もやってこれないしね。
法律武装したら、俺が言ってることが正しいから保証会社でも何も出来ないのよ。

明け渡し訴訟に関しては被告側だからお金は一切掛からないよ。交通費くらいかな。
判決が出ても支払いしないから居座った期間の家賃は丸儲けだしな。

鍵ブロックや荷物の排出をかってにやった場合の損害賠償請求訴訟でも印紙代と予納切手代の計2、3万あれば提訴できるし100%勝てるモンね。
この程度の裁判なんて自分でやるのは簡単よ。

儲けた家賃分で次の物件を契約してって感じだね。
あっ俺は何度も言うように法律は厳守してますよ。
保証会社は弁護士法違反とか強要とか普通に刑法に触れる行為をしてるしね。
俺は自分でもいろいろ経験してるし、多くの人から相談うけてるからその辺のやり口とかも熟知しますよ。
そもそも保証会社自体グレーなんだよね。そのうち社会問題になるよ。
ちなみに来月中に保証会社ではないけど大手管理会社に対して来月、東京地裁にて損害賠償請求訴訟を提起しますよ。100%勝てる自信あるしね。

それと重要な点を書いておくけど保証会社は求償権による取立てしか出来ないわけだから、
つまりこの求償権っていうのは代位弁済した上ではじめて求償権が発生するのです。
だから保証会社が請求にきたら必ず代位弁済したことの証拠を見せてもらいましょう。
ちなみに保証会社の契約条項には代位弁済前でも求償権に基づく請求が出来ると明記している場合が多いですが、
その条文は全く無効ですし求償権が発生する以前の取立て回収行為は明らかな不法行為です。

口座の差し押さは郵便局を除いて、執行申立ての際に銀行名とその支店名まで指定しなければなりません。
ですから申立て者は当てずっぽうで債務者の住居近くの銀行支店を押さえるとかの手続きが必要ですし一件あたりの費用もかかりますから口座差し押さえは結構大変なのです。
だから口座を使えないということは無いですよ。
会社とか住居から遠い支店をえらべば大丈夫です。
ちなみにネット銀行については知りません。今度裁判所に聞いてみます。
確かに会社員は給与そのもが一部差し押さえされますね。
同じ保証会社でなければ別の保障会社と契約は可能です。クレジットのように情報は共有してません。
ちなみに自営業でしたら法人にしておくと便利ですよ。
契約者が法人で保証人が代表者というパターンが多いので保証人に迷惑掛けることもないですし。
法人ですと賃貸契約に限らず、個人契約よりも信頼されますし形式上でもいいから会社のHPを作っておくと何でも審査通りやすいです。

最初は金融だってなんだってきついよ。
だけど毅然とした態度で「払う理由がないから払わない。裁判ではっきりしようぜ」でいいのよ。
「なんで払わないんだ?」と言われても、「それは今言うことではない。帰ってくれ」と通告し、録音でもしながら
「これ以上居座るなら警察呼びますよ」って言い中々帰らなかったら本当に警察を呼ぶ。
警察は分からないから「家賃を払わないあなたも悪い」とか言いますが求償権や弁護士法等について語れば、警察も納得します。
そして警察に対し「この取立て行為は不法行為ですので今後、この業者に対し損害賠償請求訴訟を起こすかもしれませんので、
今回の件についてきちんと忘れずに日報に明記しておいてください。
あとから警視庁本部に証拠の為、開示請求するかもしれませんので」と告げればいいのです。
債権債務に関しては裁判で勝訴しない限り強引に取り立てる権利など存在しないのです。
まして保証会社が求償権を立ての取り立て行為は尚更です。

鍵ロックは仮に契約書に「家賃が遅れた場合は鍵ロックすることに同意します」等の契約条項があってもその契約条項そのものが無効であると裁判例でも出ています。
つまりこれは器物損壊罪や住居不法侵入になりますので写メなどで証拠を残した上で110番通報しましょう。
現場に駆けつける警察官は器物損壊罪になるとの認識をしている人は少ないので「器物損壊罪になるので現認して下さい。
あとから被害届けを出しますので日報にもきちんと記録を忘れずに付けてください」と言って担当警察官の名前と部署を忘れずに聞いておきます。
警察署の刑事はこの場合、器物損壊罪に該当すると認識している人は割りと多いです。
駆けつけた警察官は管理会社や保証会社に連絡を取ってくれるでしょうね。
いかなる場合も鍵ロックは許される行為ではないのです。

しかしながら家賃滞納して、「今後家賃が遅れた場合は鍵ロックや荷物の処分に同意する」等の
誓約書を保証会社は書かせますからこの誓約書にサインしてしまったらおしまいです。
管理会社や保証会社は二人組みで押しかけ強く誓約書のサインを求めて来ますので必ず断るべきです。
サインしてしまったら成すすべはもうありません。

たかが家賃であり保証会社や管理会社は闇金やヤクザではありません。
いきがって強い言い方をしてきますが法的には裁判で判決が出ない限りどんな債権でも支払い拒否権はありますし毅然とした態度で支払い拒否をすればいいだけだと思います。
こっそり録音するのがお勧めです。

保証会社の都合に合わせる必要はありません。誓約書だけにはサインしないように気をつけてください。
最終的には「明け渡し訴訟で敗訴したら出て行きます」でいいのです。

なんども書いてるとおり保証会社は本来「求償権」という立替払いしたということで皆さんに家賃請求をしているわけでして、
この求償権は本来、家賃回収業が弁護士法違反とか債権回収業とかの法律に触れないようにぎりぎりの策略なだけであり
グレーゾーンであることは保証会社も認識しています。
契約条項に「求償権が発生する前でも保証会社の集金に応じること」との明記もされていることが多いですが、これは完璧不法行為です。

そもそも求償権を行使する場合でも大家に対して立替払いをしたという証拠を保証会社は提示しなければなりません。
つまり実際には立替払いをしていないのに求償権をたてに請求している場合が多いのです。

家賃というのは家賃債権であり一般債権と同じです。
ですから債権回収に関する法律を厳守し業務を行わなければならないのに、賃借人の無知に漬け込みやりたい放題しているのが現状です。

賃貸借契約書でも保証会社の契約書でもそうですが契約書に明記されている条項すべてが有効なわけではありません。
消費者契約法他により一方的に事業者に有利な条項は無効であるとの事が当たり前になっており裁判でもそのような判決が多いです。
しかしながら後から家賃滞納等により同意の上、誓約書に署名捺印した場合は当然ながら法的効力は発生します。

保証会社の「事前求償」については「事前に求償権を行使できる」等、明記されている場合が多いですが
この条文そのものが詭弁にもならないレベルの文言です。
そもそも事前求償そのものの日本語はありえません。
求償権自体の意味がいわゆる代位弁済による請求権なのですから!!

ネット銀行の差し押さえについて裁判所に確認しましたところ、バーチャル支店ですので銀行名だけで全て押さえることが出来るようです。
また郵便局については貯金事務局ごとの手続きだそうです。
全国一括だと思っていたのですが認識間違いでした。
つまり都道府県レベルの差し押さえですね。

それに事前求償そのものが債権回収を正当化しようとするための詭弁であり、不法行為には変わりはないのです。
本来法律で禁止されている行為を契約書に明記し事前に契約締結したからといって、不法行為が合法になるはずがありません。

法律事務は弁護士、医療業務は医師とか、国家資格を取り行政機関管轄内での法律を厳守し業務を行っているわけです。
それが例えば何らかの契約書に医師ではない人が医療行為を認めるとかの条項があったからとして、
医師ではない人の医療行為は認められるはずがないのと同じレベルの話なのです。

家賃滞納は民事レベルの話であり債務不履行なだけですが保証会社とか行っている行為は刑法に触れる行為なのです。
そのような不法行為に対して言いなりになる必要はありません。

昔、店舗やっているときに大家が勝手に入って荷物処分されたときも自分で損害賠償請求訴訟して勝訴しましたし、
上で書いた対処方法は全て自分が実践してきたことなのです。
取り立てにきてしつこい場合は普通にすぐ警察呼びますし全てボイスレコーダーに録音して後の裁判の証拠にしたりしています。

だから家賃の滞納したからといって法律に反しているわけではないのよ。
家賃はあくまでも家賃債権という一つの債権でしかないわけで例えばサラ金やクレジットの支払いが遅れたら法律違反なのか?
単なる債務不履行ですよ。
家賃が遅れたといってもそれに対する損害賠償は認められないしね。
認められるのは未納家賃と延滞金位のものですけどね。

しかしながら明け渡し訴訟とかで判決をもらわずに勝手に処理をしてしまえば自力救済行為ということで
それを実行した大家や業者に対して損害賠償が認められるのが現実。
損害賠償しなければならない行為を日常行っているのが大家や保証会社、管理会社なのです。


父親が保証人になってて迷惑を掛けたこともありますけど金銭的な迷惑は一切掛けてないです。
未納家賃請求の裁判になって支払う判決が出ても実際強制執行してまで差し押さえるなんて難しいのです。
平成14年より日常必要な家電家具は差し押さえ出来ませんし、差し押さえの執行官がきても例えば「それは妻のものです」とか
まぁ、いろいろ対処方法はあるわけなのです。
そもそも家賃を長期にわたって未納している人はしっかりした企業に勤めているような人は少ないわけで給与の差し押さえも現実難しいですし
銀行口座を押さえよとしても残高ないですし、、未納家賃に限らず債権を回収するのは非常に難しいのです。
サラ金とかクレジット会社の場合であれば債権を回収できないだけで済みますが(最終的には損金と落とすことも可能)
未納家賃関係は家賃を回収出来ないばかりが法律に基づいて「明け渡し訴訟」とかきちんとした対処をしなければいけませんので裁判費用や強制執行費用など100万円以上掛かる費用も大家が負担だから大変ですよね。

しかしながら大家側が最終的に不法行為をするものですから未納家賃よりこちらから請求する損害賠償金の方が大きくなってしまうのですよ。
やはり大家であって事業者であるわけですから法律を知らなかったでは済まされる問題ではないと思うのです。
ですから不法行為をする大家らに対しては、きちんと裁判ではっきりさせるだけなのです。
大家や保証会社の方が「家賃未納という債務不履行をする賃借人」より悪質だと思うけどな。
保証会社なんか回収する権利がもない場合でも「事前求償」とかの詭弁を用いて支払いのや誓約書へのサインとかの強要等、犯罪行為盛り沢山ですから~。

■まずどういう権利を用いて請求しているのか?を問うのです。

�「求償権に基づく請求」であるとの回答でしたら代位弁済した証拠となる領収書や振込みの提示を求めます。
�契約条項に基づく「事前求償」であると回答の場合は、「契約条項に明記されていても無効」と返答
�ただ単に居座るのであれば、保証会社に対しては「いろいろ法律を調べたが保証会社に対して支払う義務はないので支払いませし、
これ以上、話し合うつもりもありません。裁判でもしてください。法廷でなら証言しますし敗訴したら考えます」みたいな感じですね。
なんども書いてるとおり「支払い約束や退去、住居立ち入り、荷物処分」等に了解する誓約書等には絶対サインしてはダメです。
たまにサインだけでハンコは押してないから大丈夫と勘違いする人がいますが契約書類でも何でも印鑑が押してなくてもサインだけでも
有効なのです。

「このような請求の仕方・・・・不法行為ですよ」等通告しているのに改めようとせず強気に言ってくるから、
「それなら裁判ではっきりしたら払いますよ」と宣言して払わないパターンが多いな。
業者や大家だってプロなんだから自分の業務に関わる最低限の法律程度は勉強して対応するべきだし、
そもそも「家を貸してあげてるんだ」という構えが宜しくないな。
今少しばかりの集金をして帰ってきたわけだが、自分が取り立てする立場の時はきちんと法律を厳守し
相手に優しく諭し相手の理解を得て集金しますよ。
今日も債務者の親が支払いしてくれましたし昔の集金に行ったときのエピソードだけど債務者の母親が代わりに半分払ってくれたので
「残りの半分は本人の為にも本人が戻って来たときに本人から頂きますから残りは何年でも待ちますよ」
みたいな事を言ったら涙を流して感激してくれて残りの残金を後にすぐ払ってくれたこともあったな。
取立ては得意ですよ。取り立てられた経験もあるから債務者の心理が分かるしね。
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参考にしてます (なび)
2010-08-18 11:20:44
この記事を参考に現在保障会社と抗争中です。
とっても有益な情報に感謝しています。
家賃滞納してないのに追い出しという検索ワードで検索し出た掲示板に (家賃滞納してないのに)
2010-10-03 11:54:33
はじめまして
コメントエラーになるのでテスト
家賃滞納してないのに追い出しという検索ワードで検索し出た掲示板に (家賃滞納してないのに)
2010-10-03 11:56:23
はじめまして
家賃滞納してないのに追い出しという検索ワードで検索し出た掲示板に、投稿した事があります。
仮想掲示板みたいなので特に反応は今のところありません。
コピペするとマルチポストになるので、文章は貼りませんが、参考までにURLを紹介させていただきます。

ttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41765/

こちらのブログを見つけたのも、色々検索しまくっていて、不動産関係のサイトや立ち退き関係のサイトを今漁っているところなので、どこかの総合サイトのリンク先か何かで出たのだと思います。
続きます。
家賃滞納してないのに追い出しという検索ワードで検索して出た掲示板に (家賃滞納してないのに)
2010-10-03 12:09:47
続きです。
文字数制限かと思いましたが、業者対策でURLが投稿出来ない仕様なのでしょうか。
マルチポストになるかと思いましたが、内容をコピペした方が良いのでしょうか?
あまりたくさんコメントに書いてはいけないのでしょうか?

先程のコメントの続きとURLを抜いたものです。

はじめまして
家賃滞納してないのに追い出しという検索ワードで検索し出た掲示板に、投稿した事があります。
仮想掲示板みたいなので特に反応は今のところありません。
コピペするとマルチポストになるので、文章は貼りませんが、参考までにURLを紹介させていただきます。

xxxxxxxx(ここに掲示板URLが)

こちらのブログを見つけたのも、色々検索しまくっていて、不動産関係のサイトや立ち退き関係のサイトを今漁っているところなので、どこかの総合サイトのリンク先か何かで出たのだと思います。

こういうサイトを見ていても、矛盾というか怒りというか、納得行かない理不尽さを、改めて感じてしまいます。
2000年からある定期借家法での契約か、入居の時に通常の相場より、リーズナブルな入りやすい値段などのメリットがある物件で、その代わり通常の契約である権利が無いという認識(勝手に家主や管理会社側がそう考えているだけで、合法かどうかはグレーゾーン)でやっているような立ち退きに関する争いは、悪質追い出し屋!として社会問題化してサイトで取り上げられ弁護士も相談に乗っているし国会でも取り上げられ、法律も改正されてきたというのに。

宅建を持っている業者とは思えない態度なので、警察の悪質商法の電話相談の人に、宅建免許に関する県の機関に言ってみたら、と言われ
言ってみたら、建設部不動産業課は、不動産業者の行政指導を行っている部署だが、仲介者としての行為しか指導出来ない、大家としての立場で行った行為は、不動産業者であってもこちらとしては何も出来ないと、言われました。
こういう法律や行政の矛盾や隙を付いて、悪質な事をしてくるのだから、対応する部署が無ければ作らなければいけないのでは無いかと思うので、これからも民主党事務所などに陳情しようと思ってます。
まだ怒りのせいか、まとまりの無い文章になっていたらすみません。
自分で調停の申し立てをして、そこで法的にまともな交渉をしたいと思います。
(でも、今のところ業者からは、契約解除通知も来ていません。ちゃんと出して下さいと言っても、文書や文章はメールさえ寄越しません。こちらがやり取りはメールでと言ってメアドを伝えても。それどころか、この間何も要求はしない、ずっと住んでて下さい。住んでる部分以外を壊しますからとさえ言われてます。水道も隣のコーポに必要な水道工事の後復旧させるのかどうか確認しても、はっきり復旧させるとは言いません。○○荘にはお金をかけたく無いとか、水道料金払ってるんですか?とか言われてます。水道料金は家賃こみです。)

これだけではわからないと思うので、次に調停申立書の個人情報を伏せた部分を載せたいと思います。

大家の代替わりによる売却に伴い、売却先不動産屋の新大家が、取り壊し立ち退きさせたいらしいが、半年どころか電話で言われたのが、先月半ば水道工事は今月半ばで、それ以降水道はどうなるかわからないとの事
というような話です。
誓約書 (Unknown)
2013-11-12 08:44:31
誓約書を書いたとしても、錯誤を理由として取り消しは出来ると思いますよ。
Unknown (Unknown)
2014-01-08 12:11:52
はあ?
誓約書なんて書いてませんが

こっちは調停さえ立ててたんですから!!!


今は訴状出して来ましたよ!!!
時効ギリギリで民事訴訟

やってやりますよ!!!!!!

これから弱者救済弁護士たちも その協力者もしとめていきますよ!!!!!!!!!!
Unknown (Unknown)
2014-01-08 12:19:52
ここ、見てむかついてる大家さんたちへ

追い出し屋を使うから、弱者救済なる弁護士に付け込まれるのですよ!!!!


ここ見て
http://www.courts.go.jp/saiban/syosiki_minzisosyou/syosiki_02_07/index.html
自分で訴状書いて裁判所に持っていけばよいのです
今は民主的になっているので、法的に悪くない方には書記官も親切に教えてくれますよ

その上の訴状の書き方だけでなく 実際に執行させるには、執行文付与にしないといけなかったり、細かいところはまだ調べないといけないけど

それも検索で出ますよ

大家の無知に付け込んで、正義派気取りで許せない

私は家賃滞納ない商用転売目的立退きで、追い出し屋対策弁護士たちに相談したばかりに、酷い目に遭いました!!!!!!!!

http://togetter.com/li/215876
弱者救済弁護士の問題点を改善しよう!~私のアパート返して~保全できないと嘘

まったくこの組織や会は苦情というものを受け付けようとしません

許せません
Unknown (Unknown)
2014-01-08 12:20:41
検索ワード

建物明け渡し訴訟 訴状 書き方 など

書式 とかでも  明渡し でも
Unknown (Unknown)
2015-11-28 00:15:43
素晴らしいですね、勉強になります。
当方も新しいケースに遭遇して今まさに戦ってる最中なのですが

占有移転禁止の仮処分申請の、断行の仮処分って遭遇したことありますか?色々調べる限り、住んでると主張すればほぼ完ぺきな気がしますが
家賃滞納 (まー)
2016-12-31 19:04:36
家賃滞納で水道止められました。
対処法教えてください。
ちなみに美容室です。

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