大家のセルフリフォームの有用性

最近どうも不動産投資のスキルというのはゲームのステータスに例えられるんじゃないかという気がしてきた。

攻撃力・・・物件の選定眼, ローンを引っぱってくる際に必要な自分の属性
守備力・・・自己資本, 不動産以外からの収入
魔法・・・・セルフリフォームのスキル
魔法防御・・宅建業法や都市計画法などの法知識

我が家のパーティーは我輩１人のソロプレイであり、上記パラメータのどれか１つが弱いと、そこに集中砲火を浴びかねない。

このうち攻撃力に関しては、
知り合いの不動産屋から「あなた営業に連れていきたいくらいだ」と言われたこともあり、マンデベの不動産投資セミナーで騙されはしないくらいのステータスにはなったんじゃないかという気がする。

守備力に関しては、
特に人様以上ということはないと思うが、対峙するモンスターに対して守備力不足にはならんようにレバレッジをかなり低く運用することで気を付けている。

魔法防御に関しては、
今年の宅建でたぶん取れたと思われるので、クエストに最低限必要なステータスはあると豪語しても差し支えあるまい。

問題は魔法だ。
いわゆる特殊能力ということになるのだが。
これがわたしには全くない。

まだ太陽光発電システムのほうが魔法が使えうる。
いちおうアナログ電子回路の知識は多少あるし、電源を自作することもあるので、パワコンがブチ壊れても自力で直せたなんてことも可能性ゼロではない。
50kW以上の太陽光発電システムでは電気主任技術者の関与が必須となるが、なんと我輩すでに取得済である。

だが。
不動産に関してはそういうのがないのだ。

・・・ということで。

いまはある程度カンタンなところからセルフリフォームに手を染め始めた。
セルフリフォームに関してセミプロを目指すようなビジョンは持っていないが、まずはモノは試しというところでだな。

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で、実際にセルフリフォームをはじめてわかったデメリットをいくつか。

(1)
とにかく時間がかかる。
その日のうちにやっておしまいなんてカンタンなリフォームなんてことにはならない。
業者に払う工賃をケチってセルフリフォームをはじめたのだが、それだけ多額の工賃を要求されるってぇことは、それだけ工数がかかる作業なのだということであり、とにかく時間がかかる。

(2)
思ったほど安くならない。
業者の見積もりは、業者の資材調達費に人件費を加えたものに利益をプラスアルファして提示されるものだ。
もちろん資材も入っているわけで、我々はそれをホームセンターから業者より割高な値段で仕入れざるを得ない。
自分の時間あたりの工賃を考えるとそれほどお得であるとは言い難いことに気がついた。

(3)
機会損失が出る。
サラリーマン大家の場合は週末しか稼働できない関係上、工期はのびのびになるわけで、場合によっては家賃が取れない期間が長くなりすぎて機会損失を発生させてしまう。
機会損失を考慮した場合、業者にさっさとやってもらったほうがお得な場合も十分ありうる。
これを回避するには、業者に投げる作業と並行してやれる項目だけ控えめにセルフリフォームを負担し、たとえば外壁の塗装は業者にまかせて内装だけ自分でやるという具合にし、トータルの工期を延伸させないことが重要だ。

(4)
職人がやるほど綺麗な仕上がりにはできない。
高額な家賃をとれるようなもとから小奇麗な物件の場合にはこのことに特に注意したほうがいいかもしれない。
逆に、もともとボロっちい物件を格安で仕入れた場合に現状より多少マシにするためにセルフリフォームするのであれば大いに効果を発揮すると思われる。

(5)
けっこう体力を消耗する。
３連休ずーーっとセルフリフォームにかかりっきりでやってると、３日目の晩にはもう次の日は無理だと思うほどになった。
本業が忙しいときには無理だわこれは…。



世の中で本を出版したりカリスマ呼ばわりされたりしているメガ大家の多くは、ボロ物件を破格の安さで仕入れ、それを苦労してセルフリフォームして満室化させることで、はたからみて大成功していると言われるくらいになっている人が多いように見える。

これは、上であげたセルフリフォームのデメリットのいくつかを許容し、
またデメリットが目立たないようなやりかたで運用しているようだということがわかった。

自分でやってみてようやく魔力の使いどころとその引き換えに失うもの（マジックポイントや魔力触媒みたいなイメージの何か）が何なのかが少しわかってきたんじゃないかという気がしてきた。