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アパート経営は楽じゃない!?

2017-03-21 20:13:13 | 日記
いつもご覧頂き有り難うございます☆



今日は雨でしたね

雨の日は、何となく静かに感じます



アビーも膝の上でスヤスヤと寝ています



さて、寝ている場合ではなさそうなのが

「不動産オーナー」さん達

おうちマガジンでこんな記事を見つけました



<おうちマガジンより>

◇6割以上が経営に不安!?

「不動産オーナー=お金持ち」

のイメージってありませんか?

「賃貸経営ってなんとなく儲かりそう」

という印象を受けますが、、、

実際はどうなんでしょうか?



大家さん向け専門の出版社である

「株式会社オーナーズ・スタイル」は

賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」

首都圏版・関西版の読者1,000名を対象に

「大家さんが感じる賃貸経営の先行き感についてのアンケート調査」

を実施


なんと、不動産オーナーの6割以上が

今後の賃貸経営に不安を持っていることが判明!

また

”なんらかの手を打つことで順調にできる”

と回答したオーナーは3割にのぼりましたが

これって、なんらかの手を打たないと

不動産経営が順調にはいかない

とも捉えられますよね



◇賃貸経営の未来

人口減少社会を背景に

平成25年には国内の「総住宅数」のうちの

空き家率が13.5%と過去最高にのぼりました


この問題は、賃貸経営の空き家にも影響が及んでいます

例えば、賃貸用住宅の戸数が全国トップの東京都は

住宅が多い分、賃貸用住宅の空き家戸数も全国トップ

「賃貸用住宅」を空き家率で見てみると

その全国平均はなんと18%にも上り

多いところでは空き家率が30%を超えるという県もあるよう



また、空き家となっている

賃貸物件の建築時期は築20年以上が7割とのことで

不動産オーナーの悩みが

”空室、家賃の下落、施設の老朽化”

を挙げているのも頷けます


確かに賃貸物件を探すとき

家賃などの条件の他に

立地がよくて築浅物件であること

を重視する方が大多数です


そう考えると、、、

都心や駅から離れた物件や

あまりに古い物件で設備や仕様が不十分だと

住みたいと思う人が少なくなることは予測がつきますよね

また、経営前は、空室率を気にしがちですが

経営後は入居者による家賃の滞納や室内の汚損

入居者同士のトラブルなどの苦労も絶えないんだとか



空室があっても、満室であっても

悩みはつきない、と言ったところでしょうか


「老後の資金づくりに少ない自己資金で賃貸経営を」

との謳い文句をよく耳にする賃貸経営

しかし、時代に合った、住む人のニーズに沿う

経営をしない限りは厳しいと言えそう


何もせずにお金が入ってくる商売のイメージではなく

賃貸経営もサービス業の一つと捉えた方がよさそうです



そこで!!!

賃貸経営で気をつけたい事で

気をつけたい事を考えてみました



①自己資金を多くする

土地は自己負担で

建物だけをローンにする

など、出来るだけ借入の金額を減らすようにする

当たり前の事のようですが

「収入(家賃)で十分ローン払えますよ」

と言われると

「そうね」

と思ってしまいがちです

ですが、、、

将来的にずっと満室状態は保証できません

「家賃保証だから大丈夫では?」

とも思ってしまいますが

ずっと空き室になってしまっている場合

保証し続けていると倒産してしまう危険が出てきますよね

結局は無理がきてしまうのです

賃貸経営をしたいと思ったら

自己資金を出来るだけ多くしましょう



②メンテナンスはしっかりと

壁紙を貼り替えたり

水回りの設備を新しくしたり

魅力のある物件を目指すようにする!


実は、家賃だけの収入で

生活を支えてしまうと

一番おろそかになるのが

「メンテナンス」

なのです


アパート購入(建築)のための毎月のローン支払い

プラス、生活費

となると

「毎月ギリギリだった」

というお話を聞く事があります

そのため、メンテナンス費が捻出出来ず

物件が老朽化していき

家賃を下げてみて

それでも空き室が増え・・・

という負のスパイラルに陥ってしまうんです



③管理会社との連携をしっかり取る

自主管理は難しいので

管理会社へ委託する事も多い賃貸経営ですが

「丸投げ」はオススメできません

定期的に物件を見に行って

掃除が行き届いているか?

など、確認しましょう

また、管理会社とのコミュニケーションも大事です

トラブル処理などはストレスを多く感じます

協力して良質な管理をしていく方法を見つけたいですね

いろいろ相談する事が出来ないようなら

他の管理会社を探す事も検討した方が良いと思います



④手放すタイミングを外さない

メンテナンスや、家賃を下げたりと

出来る限りの手を尽くしたけど

どうしても経営が上手くいかなくなった時

追加融資を受けたり

本業のお給料から持ち出しをしたり

をする前に、売却を考えましょう


お家マガジンでもあったように

空き室が増えているのは築20年以上の物件

建物の価値はほぼ無くなっているかもしれませんが

深入りする前に手放せば

土地の売買代金でローンが精算出来たり

タイミング良く相場が高騰している時なら

臨時収入になる可能性もありますね♪


賃貸経営を考えている方へ

微力ながら参考になれば幸いです☆



最後までご覧頂き有り難うございました^^
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