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青森市 不動産売買の媒介契約について(売却査定の後) 

2016年10月08日 | 不動産の話題
こんにちは

株式会社アレック 代表取締役の山本英雄です。

不動産売買の媒介契約についてご説明をさせて頂きます。

1、一般媒介契約

2、専任媒介契約

3、専属専任媒介契約

まずは「1、一般媒介契約」について、細かい部分は省きます。あくまで特徴をご理解ください

一般媒介の大きな特徴は、その自由度です。何社の不動産業社とでも契約を結べます。

極端な話、10社でも100社でも・・・

そして、売主自身が買いたい人を見つけた。この場合は不動産会社に仲介手数料を払う必要がありません。

次に、「2、専任媒介契約」について

1社としか契約を結べません。

そして、売主自身が買いたい人を見つけた。この場合は不動産会社に仲介手数料を払う必要がありません。

次に、「3、専属専任媒介契約」について

1社としか契約を結べません

そして、売主自身が買いたい人を見つけた。この場合でも不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。

え?一般媒介が一番いいじゃない?

って思いますよね?本当にそうですか?

その自由さから、不動産業社にも「そんなに責任がありません」

だってそうですよね。10社にお願いしてるのに、いきなり電話をしてきて

半年も経ってるのに全然売れないじゃないか!って言われても困ります。

いやいや、だって他にもお願いしてるじゃないですか。うちだけの責任じゃないと思いますけどもー

この理屈はご理解頂けると思います。報告義務などもありません。

非常にライトな契約ですから

要は考え方です

その責任の重さは

専属専任>専任媒介>>>>一般媒介

このくらい違います。

広告枠も当然お金がかかるものですし、売主さんに請求するものでもないです

当然、広告を打つときは目玉物件は目立つところに〜、ですが、そうでもない。まぁ、あれですよ、普通?の物件の場合は、枠が余ってれば載せる

くらいのもんですよね。だってお互いにライトな関係ですから(決して下ネタではありません)

専任、専属契約をしている物件が全く売れない。これは文句を言われてもしょうがないと思います。

売主さんにも文句を言う権利があると思います。

でも、一般媒介の複数社に依頼ができるってのは魅力ですよね

専任媒介でとる場合。よくあるのは、売主さんがほとんど理解してないから、これでいっとけ!的なノリ

不動産会社にとってのメリットは当然でかいです。

実際、これについての説明をしない、かなりいいように説明する不動産会社も多いです。

でも、本来であれば、売主さんにとってのメリットがないなら、一般媒介で契約するべきですよね

だって、不動産会社にしかメリットがないじゃないですか

売主さんにとってのメリットとは何か?

例えば、来週の金曜日に巻くチラシの一番大きなところに掲載するから1ヶ月間だけ専属専任媒介契約にさせて欲しい!

この不動産会社の言い分は正しいと思います。

だって、一般媒介の物件をチラシの目玉枠にして、広告作成〜配布までの期間に他社で売れちゃったら?

お金をかけた広告を枠の一番目立つところが何の意味もなくなっちゃいますよね?一銭の利益にもならない。ただのデメリットでしかないわけで

これが買主さんのメリットの一つ、これなら1ヶ月、2ヶ月専属専任で媒介契約してもいいと思います。

違う角度で考えるならば、売主さんからの仲介手数料を安くするから専属媒介にして欲しい!

これも理屈が通ります。

当社でよく使うのは、耐震診断、瑕疵保険の検査費を無料にするから、専任媒介を結ばせて欲しい!ですね

通常なら20〜30万かかる耐震診断、瑕疵保険の検査費は2万〜6万、これを無料にするから

間違いなく理屈が通ってます

つまり、何のメリットも無いなら専任媒介、専属媒介は結んではいけないということですね。

いよいよ、不動産売却における査定〜売却までのまとめになります。

ジャンル:
住宅
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