住宅ローンの選択

昨日、ある地銀さんの融資担当の方とお話しさせていただきました。

今年の見通しや、貸しはがしなどの社会問題などなど。その地銀さんでは、年後半以降の景気持ち直しを予想しているようで、それまでは耐えることしかないという見解でした。

そして、住宅ローン商品の事が話題に上り、どうも理解できない事が出てきました。私もまがりなりにもFPの資格を持っていますので、住宅ローンのことについては、競合他社の不動産営業マンよりもより詳しく細部にわたり理解していたつもりでした。

しかし、ある１点だけどうしても腑に落ちない仕組みがありました。

その前に、連帯債務と連帯保証という言葉を皆さんご存じだと思いますが、この違いは？と聞かれて正確に答えることができるでしょうか。
わたしは、宅建の試験勉強やＦＰの勉強をした時の記憶をたどったのですが、どうも頼りない知識と記憶のため、正確に答えることができませんでした。

だめですねぇ。資格を取ったらそれで終わりでは。
簡単に説明しますと、連帯保証というのは、主たる債務者の債務の履行ができなくなったときはじめて債権者から債務の履行を迫られるのです。一方の連帯債務は債務の履行が滞る前でも、履行を迫らることがあるということです。ということは連帯債務の方が厳しい縛りがあるということです。私は連帯保証の方が厳しいと思っていました。何とも情けないことで、猛省です。

それで、一番勉強になったのは、こちらの銀行さんの住宅ローンでは、ひとつの住宅ローン商品において夫婦で連帯債務者として申し込みができる仕組みがあったことです。

今までお世話してきたお客様はほとんど夫婦別々で住宅ローンを申し込んでおりました。そうしないと連帯債務者という扱いにならず、奥様の住宅ローン控除が受けられないからです。
私の知識では、ひとつの住宅ローンに夫婦で債務者になる場合は収入合算という扱いしかなく、奥さんは連帯保証人という扱いになるということしかありませんでした。ただ、住宅金融支援機構の「フラット35」の「収入合算者」は「連帯債務者」となり、従たる債務者も住宅ローン控除が受けられます。ただし、所得税を納めていないと意味ありませんが。

今でもほとんどの民間金融機関の場合の「収入合算者」は「連帯保証人」となっています。ですので、私としてはびっくりです。何事も細部に好奇心を持って勉強しないといけませんね。

おまけにもうひとついいことを知ることができました。ひとつのローンを二人で返していくわけですので、どちらがどれだけの債務を負担しているのかという明確な数字を決めなくてもいいということです。年度年度で任意に申告してもいいということです。ですので、夫婦の源泉徴収金額を見て最大の控除を受けることができる振り分けを検討して申告して所得税額控除を受けることができるということです。

これは利用者にとってメリットを感じる点なのではないでしょうか？ただ一つ気をつけないといけいないことがあります。それは連帯債務者の一方が勤めを辞めて、片側の方が債務を肩代わりして支払っているケースです。これは夫婦間であっても贈与であると扱われますので、年間のローン支払額が贈与税の基礎控除額110万円以下になるように考えておくことも必要です。