アチーブメントプラス 森田

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面白い店舗をまたご担当させていただきます。

2017年10月17日 | ブログ
店舗企画のAC+です。
と言いたい感じで、考えさせていただく機会も増えてきた店舗再生ネタ。1階でなんとも寄り付きのよいビンテージビルの店舗企画が始まりました。



本日現地で打ち合わせした職人さんたちへのアンケート調査では、Aが人気。


理由は奥行きがあり、6mもんの柱なども一時的に収納可能で、トラックなどで横付けできて積み下ろしも楽そうというのが人気の秘密でした。もともとこちらの店舗には22年間ご利用いただいたテナント様の退去によるものです。こうした建物を良質な掘り出し物であるという敬意を表して”タイムカプセル”と呼んでおります。

【うんちく=タイムカプセル】
通常そこに発生するはずがないと思える空間が、ある理由により長期間、表に現れずにとどまり続ける事象のこと。また、エっこんなトコにこんな空室あったの??の略。


長期間ご利用物件のため、補修や安全面の確認などでしばらく現場通いが続きますが、楽しみながらトライしたいと思います。

名称:上野ビル
所在:福岡市博多区美野島
条件:店舗A(50㎡)月額賃料 120,000円 共益費8,000円 | 店舗B(47㎡)月額賃料 100,000円 共益費8,000円
現況:募集中です。

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〇〇のはしごという方もいるのでは・・

2017年10月11日 | ブログ
皆さん。
運動会イベント参加してる?



10月は運動会イベント多いですよね。毎週ジャージに着替えています・・・



朝早くから会場の準備やら食事の支度など仕事以外にも多忙を極める秋!!
毎週予定が詰まっていて、月曜日は体が重いと感じつつ、回復してきた金曜の次はまた運動会イベントがあるというそこのお父さん!!



また楽しみましょうね。

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店舗新築企画の今。

2017年10月04日 | ブログ
自己資本収益率=〇8.97%
FCR=〇8.48%の驚異的な数値と叩き出した注目の物件が完成に近づいています。




10月末に、こちらの場所で、店舗開発の専門家とリノベーションデザインなどを手掛ける専門家の対談企画が進行中です。店舗企画で重要視しているポイントや、リノベのコストとデザインなどとの両立基準などを取材させていただく予定です。今からとても楽しみです。注目の対談ですが、内容は下記のサイトに掲載する予定ですので、気になる方は是非ともチェックして見てください。

http://kyushu-cpm.sakura.ne.jp/





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運動不足を解消しよう。

2017年09月29日 | ブログ
この前、定期検診にいって参りました。結果はどこも問題なしとのことで一安心ですが、ひとつ気になるのが、去年よりも〇cmほどウエストが太くなっていますね・・・とのこと。

これはイカン!日頃の運動不足を嘆きながらも、自分にカツをいれ、向かった先は・・・


そう海です。
なんだかんだ言い訳しながら遠ざかっていたこの場所に数年ぶりにかえって参りました・・そして海は待っていてくれました。


数年のブランクがありましたが、不安よりもドキドキの方が強かった~。


海の洗礼をひたすら感じつつ、塩水を味わいながら運動は継続していこうと思った一日でした。仕事もがんばります。

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ベトナム視察

2017年09月15日 | ブログ
いって参りました。ホーチミン。
近郊には800万人が生活しており、とても活気にあふれた魅力的な街でした。9月9日に日本を出発し到着したのが10日の早朝でした。疲れはありましたが、街の雰囲気を感じるために近くを散策することにしました。すぐに現地のお爺ちゃんと知り合いになり、バイクを2ケツして海の〇▲神殿を案内してくれました。大きな道路は明日見学する投資物件に繋がっていて、これらの道は大きくて整備されています。信号もあるところもありますが、小道に入ると信号は極端に少なくなります。爺ちゃん曰く、若者は良く事故る。と話していました。爺ちゃんは大丈夫なのかな?ちょっと心配。





神社や市場などを一通り回って200万ドンを支払た。日本円では1000円くらいだが、高いコーヒーと怪しいハーブティーを買わされたため、ちょっとボラレタ感は否めない。ただ、ベトナムの道路をバイクで風を感じながら走ることはとてもお勧めです。信号がないため、人も車もバイクもひたすら感覚にたよりに走っていくが、不思議とぶつかることがない・・・・爺ちゃん曰く、ついているからだそうだが、昔からこんな感じで生活しているので、ここに住む人にしか会得できない感覚があるのだろうと感じておりました。爺ちゃん(ニャーさん:推定60歳)のおかげでベトナムの一般的な生活なども体感することができた。



市場はどこも活気がありますね。



物は売れていないが、食堂はにぎわっていました。



バックパッカーの聖地。
ベトナムに到着したときから何となく感じておりましたが、昭和の雰囲気がなんとなくしたのは私だけなのでしょうか?ノスタルジックな雰囲気がとてもよかったです。治安も悪くなく、食べ物も美味しい。ちょっとタイムスリップした感じを楽しみながら街を散策してみました。骨董品や古い建物がある反面で、日本の海外支援事業で現在地下鉄工事が行われています。2020年の完成を目指して日本の清水建設と前田建設が頑張っていました。この街も次に訪れる時にはかなり雰囲気が変わっているのでしょうね。こうしたインフラ工事などもこの国では進んでおり、2060年までは順調に人口も増加していくようです。大型開発が集中しているのも、こうした人口増と外国駐在員の存在も大きく影響しているのだと感じました。

窓辺からどんな景色が見えるのかな。


古い建物を工夫し愛情をもって使われていることが窓辺からも想像することができます。こころが豊になるような感じがしました。明日はいよいよ投資物件の見学ツアーに行く予定です。見学した建物と特徴はヨーロッパ的な戸建型賃貸物件と超高層階の大型区分マンションタイプです。いずれも対象者は外国駐在員で、賃料は1Rタイプ(40㎡前後)で6万円から7万円とのこと。ベトナムの方の平均月収が2万円で、ホーチミンの平均でも4万円といわれていますので、金額の高さが感じられます。現在までの企画案件はほぼ満室とのことで、市況は多いににぎわっている感じを受けます。購入者は中国が多く、韓国や日本となっているようです。見た感じも少し過剰供給感を感じていましたが、日本法人が建築を進めるプロジェクトでは、戸数を数千戸単位から数百戸に減少させ、管理の質や居住性に重点をおいたやや高めの企画も今後登場するようです。・・・が売れ行きはいま一つとのことでしたが、物件担当者は非常に自信をもっていたのが印象的です。

キャッシュフローでは・・
NOI率で4.5~6%位。表面利回りでは、賃料84万円(月7万)×1300万=6.4%となっております。収益的にはやや硬い評価になります。インフレヘッジが見込めることもあり、購入時は1300万円ですが、売却時予測は1500万から1600万前後の増加が見込めるようなので、インカムというよりは、キャピタルに重点をおいた投資が好みの方には良いかもしれません。ただ、注意した方がよい点がいくつもありますので、気になる方はご連絡ください。課題をお教えさせていただきます。いずれにせよ、日本を飛び出してベトナムに来ましたが、海外から見た日本の利点、海外投資の利点など、感じるものは確かにありました。今後、投資ツアーを定期的に計画する予定です。カンボジアやフィリピン、マレーシアなど元気な国がアジアには沢山あります。また、今回アレンジをお願いしたNアセットの西村さんなどのように海外に飛び出していった日本人と触れ合うことで、これまた今まで感じたことのない刺激的なお話に出会うこともできました。次の企画では、是非ともこの記事を読んで興味をもった方にもご参加頂きたいと考えておりますので、その時はよろしくご検討ください。




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遠征

2017年08月21日 | ブログ
今年も8月は忙しくなりました。あっという間に8月も後半に入りました。
事柄を何も考えずに処理していこうとしてもうまく行くことはないので、一つ、一つ丁寧に
対応するよう心掛けているところです。

8月18日から島原に遠征に出かけておりました。
こちらもいろいろな建物を見学させていただき、また素晴らしい方々とご一緒できたので
とても楽しい時間を過ごすことができました。

宿泊したホテルでは、朝日がキレイでした。


朝6時ごろには、漁船が海に出ていました。
良く見ると2艘の船が何やら会話している感じです。

※勝手な想像。


この海ではヒラメなんかも釣れるそうです。
朝日がとてもきれいな場所で、宿泊料もとてもリーズナブルでしたので
年末年始にゆっくり来たいと思いつつ、島原を後にしました・・・・



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海外投資視察ツアー

2017年07月26日 | ブログ
2017/9/10から海外投資視察ツアー第1弾としてベトナムホーチミンに行くことが決定しました。
今回の参加者は勉強会や市況分析などの意見交換などを行っている不動産業界の仲間たちです。



日本の人口が減少する中で、海外投資事業の話をよく耳にします。
本当に海外投資はインフレヘッジの効果があるのか?建築リスクをクリアーすることで物件価値は
本当にアップしていくのか?建築に関する安全性や構造に関する問題が無いのか?なども、現地で
実際に取り組んでいる日本法人の協力なども今回得ることができましたので、貴重なお話も聞ける
のではないかと期待しております。

予定は少し先ですが、現地で学んだ内容はまた、ご紹介できればと考えています。




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7月の猛暑

2017年07月25日 | ブログ
猛暑の季節になりましたが、皆さま・・体調管理は大丈夫ですか?
私は相変わらず、現場作業などで顔は黒く日焼けしております。



今年の黒さには少し自信があったのですが・・上にはやはり上がいる。







現役小学生の黒さにはかないません・・・
しかし彼らには、さらに日焼けした伝説の日焼け小学生がいるとの情報を
キャッチしました!見かけた彼らの日焼け具合も素晴らしかったですが・・
さらに上をいく黒さとはいったい!?

さらに暗闇ではどうなってしまうのか-----!!
気になります。さらに調査し出会ったら記事にするかもしれません・・・・・



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テーブルがあると落ち着いちゃいますね。

2017年05月18日 | ブログ
打合せは普通、室内で行うことが多いと思いますし、たぶんそうでしょう・・・
でもこちらのお客様はちょっと違います。

打合せは普段は、外で行っております。
でも悪くはありません。ときには、即席のテーブルを用意したり、ミカンの箱が椅子だったりしますが
今の季節はとても気持ちがいいものです。

今日の気になる打ち合わせ場所はというと・・作業中の現場です。
屋外の適当な場所を見つけていつものように打ち合わせが始まります。

最近は太陽の日差しが強くなってきましたが、木陰に入るとまだまだ気持ち良いそよ風を
感じることができます。

それから今日は腰を落ち着かせた場所がよかった。



八重咲のバラが程よく伸びる感じがとてもよく似合う建物です。
ここではお花を使った教室が開かれているようです。

打合せの時間は約1時間。
テーブルがあるともっといたかもしれませんね。

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5回目の勉強会

2017年05月16日 | ブログ
皆様・・日々勉強していますか?私たち、それなりにやっています!!



こちらは、少人数投資研究会の集まりで、参加者は不動産投資
の専門家や事業用テナント物件の企画建築を手掛ける会社代表
・テナントリーシング・PM管理責任者などが月イチで集まって
将来に向けたお客様への有益なサービスを真剣に考えております。

時間は2時間程度で、最初の30分に参加者の懸案事項や日常の困
った関連の話を参加メンバーで解決に向けて話し合います。業界
が同じなので共通の悩みなどもあり経験豊富な参加者から解決策
などが提供されたりしております。

次に、月替わりの専門家をスピーカーとしてお招きして業界の細か
なコンテンツの具体例などをご教授して頂いております。今回の
スピーカーは㈱アルマデ代表取締役の本田様です。

民泊や、海外のお客様への投資コンサルなどを幅広く手掛けてお
られる世界の本田さんには今回は”民泊”についてのお話をしてい
ただきました。実務に精通されておられるため提示していただく
数値や利用者の生の反応や経験談はとても参考になりました。

私自身としては民泊はネガティブな考えを多少抱いておりましたが、
本田さんのお話をお聞きして考えが変わりました。貴重なお話あり
がとうございました。

最後は新メンバーに本田さんをお迎えしての将来の企画や参加者で
協力して取り組む事業に関して話合います。それぞれがいろいろな
団体などに所属している関係で、必要な知識をもった業界の関係者
との連携も取れやすいために、いろいろな案を今考えています。そ
して近い将来、具体的な事例などを発表できればとも考えております。

どうせ取り組むのだから楽しくてワクワクする会にしていきたい
と強く考えています。

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