二言瓦版

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2016年11月20日 06時54分20秒 | ニ言瓦版
考えると、今後。
変わるのかもしれない。
不動産屋は、商売の原点かもしれない。



「会社経営は、CMなどで消費者に認知されている商品を売るだけでなく、実際は別の収益源が存在していることが多い。例えば、サッポロビール、松竹のセグメント(部門)別の売上割合を見ると約30%以上が「不動産事業」からの利益となっている。これらの会社は、恵比寿、銀座周辺に土地を自社所有し、その上に商業ビルやオフィスビルを建設し、賃料を稼ぐという収益モデルである。

ここでは、経営の本質が「不動産業」である、と言われることもある日本マクドナルドについて見ていこう。

■不動産業としてのマクドナルドとは

マクドナルドには、直営店とフランチャイズ店の二つの形態があることはよく知られている。フランチャイズ制を使い、積極的に土地活用を行うことにより収益を上げているのが注目点となる。サッポロビールや松竹など、創業の地として所有している土地の上に建物を建て、家賃収入を得るという本業を補完する不動産業とは異なる。この方式は、一般消費者を商売相手とするコンビニエンスチェーンにも同様に見ることが出来る。

最近のマクドナルドの不調は日本だけでなく全世界に及んでいる。旧聞に属するが、2015年5月、米国マクドナルドはこのフランチャイズ運営会社への売却店舗数を増やし、同時に組織変更をすることにより年間3億ドルのコスト削減につなげることを発表した。

マクドナルドが全世界で展開する店舗は約3万6000だそうだが、そのうち直営の約6800店のうち3500店舗をフランチャイズに売却することを発表した。これにより、直営店の比率は約19%から10%に下がり、イースターブルックCEOは、この変更により売上高が一段と安定的で見通しやすくなると説明した。これは目先の財務諸表上の改善効果から、株価の上昇が期待され、株主にとっては実に旨みがあるわけだ。

■日本マクドナルドの本質が「不動産業」のワケ

日本マクドナルドの最新の決算発表である2015年12月31日付貸借対照表を見ていくと、資産の部の内訳は、流動資産345億円、固定資産1443億円と約20:80の比率となっている。この固定資産の中身は言うまでもなく土地、建物が大部分なのだ。

その中身を詳しく分析していくと、売上高利益率を高く維持しながら、総資産回転率を減少させているので、あたかも「不動産業・リース業」の財務指標のモデルに近い。したがって日本マクドナルドの本質は「不動産業である」という解釈が、ここに繋がってくる。

次に、直営店をフランチャイズに変えることと「マクドナルドは不動産業である」との関係についてもう少し深堀りしよう。日本マクドナルドは本体で出店予定地の土地、建物、設備を取得する。直営ならそのまま経営するが、その店舗をフランチャイズに転換する際にはフランチャイジー(出店経営者)と賃料契約を締結する。この賃料はマックの実際の不動産コストよりも高い価格となる売上ベースの価格が設定される。

会計上、マクドナルドはフランチャイズを増やすことにより、店舗から上がってくる賃料が実質的なフランチャイズ収入として計上されるので、フランチャイズの比率を上げている間は、売上が上昇することになる。また直営店をフランチャイズに売却すれば売却利益が計上され、売上が上がる。

このマクドナルドのビジネスモデルの不動産業は、不動産の「売買」ではなく、「賃貸やリース」であることだ。さらにフランチャイズに経営の比重を傾けることは、経営上のリスクをフランチャイジーに転化することを意味する。

フランチャイズ方式をもう少し細かく分類すると、2つの契約形態がある。コンベンショナル契約は、フランチャイズ店舗の経営者からロイヤルティーを受け取り、BFL契約は、ロイヤルティー以外に店舗に係る賃貸料を受け取る。いずれもマクドナルドにとって魅力的な安定収益源となる。さらに、上記のように経営リスクをフランチャイジーに転化することによって、収益基盤の安定化を増大することになるのだ。

「マクドナルドは不動産業である」というのは、単に不動産賃貸業であるということでなく、フランチャイズ方式を使った売上増とリスク回避を同時に図るビジネスモデルを表している。

マクドナルドファンとしては、お客様においしいハンバーガーを食べていただく、というファストフードチェーンとしての原点を見失うことなく、食の安全はもちろんのこと、接客や店舗の清潔感をさらに改善するなどのサービス向上を果たし、見事に経営の立て直しを見せてくれることを切に望んでいる。」


売れる、売れない、貸し出す商売は、儲けは、あるが、寄生虫の商売だろう。
経済が悪いと、消える。
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