まっちゃんの「宅建・民法１００点塾」＜実践編＞

しばしの休止

2009-02-07 16:57:21 | Weblog

皆様、こんにちは。

平成２０年に実施された宅地建物取引主任者試験（宅建）の民法分野を重点的に解説してまいりましたが、前回の投稿分で全問題の解説が終了してしまいました。
平成２１年の試験が１０月第３週に実施されれば、今回同様、ブログにて解説したいと考えておりますが、それまでは、しばしの間、本ブログを休眠させていただきます。

私は今年６月に５５才になりますが、年を重ねるごとに、頭を鍛える必要性を感じております。そこで、今年は言い訳をせず、興味のある分野にいろいろ挑戦して行こうと心に決めております。「なせばなる！」の心境で、楽しく、日々向上心を持って生きていければいいですね（笑）。

それでは、今年の１２月ごろ、また本ブログ上でお会いしましょう。

皆さんも、どうか、有意義な毎日を過ごして下さい。

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持分が異なる土地の合筆登記申請

2009-02-05 00:06:49 | Weblog

重要ポイント・・・　

二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、持分が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。

まっちゃんの解説・・・

表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地の合筆登記はすることができない。
また、二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、地目が相互に異なる土地の合筆登記も申請することはできない。

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仮登記権利者による単独申請

2009-02-03 19:14:36 | Weblog

重要ポイント・・・　

仮登記の登記名義人の承諾がある場合、仮登記権利者は単独で当該仮登記の申請をすることができる。

まっちゃんの解説・・・

仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるとき及び仮登記を命ずる処分があるときは、当該仮登記の登記権利者は、単独で、仮登記の申請することができる（不動産登記法107条1項）。

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所有権に関する仮登記に基づく本登記申請

2009-02-02 10:47:00 | Weblog

重要ポイント・・・　

所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾がある限り、申請することができる。

まっちゃんの解説・・・

所有権移転登記などを行なうことが何らかの理由でできない場合に、仮に行なう登記のことを「仮登記」と言います。例えば、A社がB氏に融資をした場合に「将来返済がされないときは、B氏所有の土地をA社に引き渡す」という契約を行なったとします。このとき、将来債務が返済されるかどうかは不確定なので、所有権移転登記を行なうことは当然できません。そこで、A社はB氏所有の土地に対して仮登記を付けておく。具体的には「所有権移転請求権仮登記、原因：売買予約、権利者：A社」という仮登記を付けておくことで、A社は確実に権利を保全できることになるのです。

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区分所有法（管理者の選任・解任）

2009-02-01 21:55:33 | Weblog

重要ポイント・・・　

区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって管理者を選任し、又は解任することができる。

まっちゃんの解説・・・

区分所有建物の場合には、「規約」と「集会決議」が重大な役割を果たします。ほとんどすべてのことが集会の決議によって決定される・・・ということです。
ところで、規約は誰が保管すべきかご存知でしょうか。規約は、管理者が保管することになっています。ただし、管理者がいない場合は、建物を使用している区分所有者又はその代理人で、規約又は集会の決議で定めるものが保管することになります。

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区分所有法（集会開催の頻度及び手続き）

2009-01-31 17:46:42 | Weblog

重要ポイント・・・　

区分所有建物の管理者は、少なくとも毎年１回、集会を召集しなければならない。また、区分所有者の５分の１以上で、議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、集会の召集を請求することができる。

まっちゃんの解説・・・

※集会＝分譲マンションのような区分所有建物においては、建物および敷地の管理に関する事項を決定する目的で、少なくとも年に1回以上集会を開催しなければならない。区分所有建物では、すべての区分所有者が管理組合の構成員となる。この管理組合の構成員となった区分所有者が参加する最高意思決定機関が「集会」である。一般的には、「管理組合総会」「管理組合集会」と呼ばれるが、区分所有法では「集会」という名称を使用している。
また、この集会は、区分所有者全員の同意があるときは、召集の手続きを経ないで開くことができる。

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定期建物賃貸借契約④

2009-01-30 10:48:35 | Weblog

重要ポイント・・・　

居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤・療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の床面積が２００㎡未満の場合に限り、賃借人は、賃貸人に対し、同契約の有効な解約の申入れをすることができる。

まっちゃんの解説・・・

転勤・療養・家族の介護・その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の根拠として使用することが困難となったときは、居住用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約の解除の申入れをすることができるが、これは、床面積が２００㎡未満の場合に限られており、契約の目的となっている建物の床面積が２００㎡以上の場合には有効な解約の申入れをすることができない（借地借家法３８条５項）。

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定期建物賃貸借契約③

2009-01-29 09:25:55 | Weblog

重要ポイント・・・　

期間が１年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の１年前から６か月前までの間に、賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。

まっちゃんの解説・・・

「約定期間の満了により更新がない」ことがあらかじめ合意されている定期建物賃貸借契約であっても、賃貸人は、期間の満了の１年前から６か月前までの間に、賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができないことになっています（借地借家法３８条４項）。

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定期建物賃貸借契約②

2009-01-28 14:13:30 | Weblog

重要ポイント・・・　

公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結する場合であっても、賃貸人は、賃借人に対して、契約の更新がなく、期間満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要がある。

まっちゃんの解説・・・

公正証書によって契約する場合であっても、賃貸人が賃借人と定期建物賃貸借契約を締結する場合には、契約の更新がなく、期間の満了によって賃貸借が終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要がある（借地借家法３８条２項）。

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定期建物賃貸借契約

2009-01-27 11:04:22 | Weblog

重要ポイント・・・　

賃貸人は、①建物を一定期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、②その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合・・・という要件を満たさなくとも、書面によって契約をすることにより、賃借人との間で、定期建物賃貸借契約を締結することができる。

まっちゃんの解説・・・

上記のような要件を満たさなくても、書面によって契約することによって、定期建物賃貸借契約を締結することができます。
※定期建物賃貸借契約＝定期建物賃貸借とは、「期間の満了により終了し、更新がないこと」を定めて、確定的に賃貸借契約を終了させるものです。従って、「賃貸借期間が満了しても賃貸人に自己が使用するなどの正当事由がない限り更新される」という従来の賃貸借契約とは異なります。なお、期間が満了しても再契約をすることはできますが、あくまでも賃貸人・賃借人双方が新たに合意した場合のみです。

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