株式日記と経済展望

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狭小のワンルームマンションは新築で供給できなくなり希少性が高まっているのです。

2017年05月03日 | 経済

ほとんどの区が「25平米以上」になっています。狭小のワンルーム
マンションは新築で供給できなくなり希少性が高まっているのです。


2017年5月3日 水曜日

中古ワンルームは「狭い」「古い」「安い」が人気化する 5月2日 内藤忍

今年の3月に購入した中古ワンルームマンションは京急沿線の大田区にあり、広さは16.8平米、築年数30年近い「3点ユニット」の物件でした。3点ユニットとは、洗面・バス・トイレが1つのユニットにまとまっている古いマンションに多い仕様です。

人気がなく賃貸が付きにくいといわれる3点ユニットですが、東京23区では逆に「お宝ワンルーム」となる可能性があるという話を聞きました。その理由は区が定めるワンルーム規制条例です。東京23区ではすべての区に条例や指導要綱が存在し、ワンルームマンションの最低専有面積はほとんどの区が「25平米以上」になっています。狭小のワンルームマンションは新築で供給できなくなり希少性が高まっているのです。

一方で需要は拡大しています。その理由は3つあります。若年層の低所得化、外国人居住者の増加、そして高齢化です。

賃金が伸びず、家賃にかけるお金を節約したい層にとって、3点ユニットの狭小のワンルームマンションは、利便性が高く、家賃を抑えることができる魅力的な賃貸物件なのです。ワンルームマンションの家賃は東京23区では5万円~10万円がレンジですが、バス・トイレ別で20平米以上の築浅物件になると、家賃が10万円に近づいていきます。3点ユニットの20平米以下の物件にすれば、6万円前後でも利便性の高い場所に物件が見つかります。

また外国人も比較的裕福な留学生が、ワンルームに住むケースが増えているそうです。さらに、今後は高齢の単身者が利便性を求めて入居することも多くなりそうです。

私が買った物件は家賃が66,000円。管理組合費、修繕積立金、管理会社費用を差し引いた手取りの家賃から計算した利回り(ネット)は5.8%と比較的高いレベルです。法人契約になっているので、当面は空室リスクは低そうです。

経年劣化による家賃の下落や、築年数が古いことによる出口(売却)の難しさなどを懸念していましたが、供給の絞り込みを考慮すると、むしろこのような物件の方が家賃の下落リスクも低く、出口も現金での買い手が見つかりそうです。

築古ワンルーム物件は、中古ワンルーム販売専業の会社が、例えばワンルームダイレクトメールのようなメールマガジンで毎週情報提供していますが、メール配信と同時に問い合わせが入る人気になっています。

本当に新築の狭小ワンルームの建設が東京23区でなくなってしまうと、需給関係から価格が1000万円程度の中古物件の人気が高まりそうです。規制が生んだ市場の「歪み」といえます。数年後にはマーケットから、築古狭小物件がなくなっているかもしれません。



(私のコメント)

一時期ワンルームマンショオンの人気が低迷して、都内でも投げ売り物件もあり、1000万円以下でワンルームマンションが売りに出ていた時期がありました。狭小なワンルームでは借り手がいなくなることが予想されたからですが、都内である限りは狭小なワンルームでも借り手はいるようです。

都合で手放すときでも買い手が付けば問題はない。ワンルームに対する都内の規制条例で25平米以下のワンルームマンションが建てられなくなれば、逆に利用価値が出てきて築古のマンションでも需要が見込めるようになる。8万円の家賃では無理でも6万円の家賃なら借り手が見つかるようになる。

もちろんこれは都内に限られていて駅近でなければ意味がない。考えてみれば、都内の駅近のアパートでも同じことが言える。ワンルームや安アパートは若年層が減ってくれば需要がなくなると見ていましたが、最近では外国からの留学生とか、若者の低所得化とか、高齢化などで低家賃の物件の需要があるようだ。

外国からの留学生にとっては、アルバイトをしながらとなるから都内でないと生活ができない。日本の若年層が減った分を海外の学生が埋めているようなものですが、アメリカに留学するとなるとべらぼうに学費も高く、アルバイトなども制約があるから日本に留学する学生が増えているのだろう。

日本の高齢化で、高齢者のワンルーム需要が増えるとは意外でしたが、年金で生活するには低家賃のアパートやマンションが必要だ。年金生活なら地方の方が物価も安く借家も安い。なのになぜ都内で年金生活をするのでしょうか。やはり利便性が都内の方がいいからだろう。地方は車がないと生活ができない。

昔なら、地方の駅の前には雑貨屋とか食堂があったものですが、今では辺鄙な駅には何もない。車の時代になって国道沿いにはコンビニやファミレスができましたが、駅前の雑貨屋や食堂はみんな閉店してしまった。買い物や食事ができなければ生活ができないから都内の安い借家で生活するようになる。

事情は日本人の学生も外国からの留学生も同じであり、地方では車がなければ生活ができないから大都会に学生は集中する。有名大学も一時は郊外に引っ越す大学がありましたが、再び大学は都内回帰が学生集めで始まっている。地方の衰退は車がなければ生活ができないような環境にしてしまったことが大きな原因だ。

大都会の郊外にできたニュータウンも、高齢化が進んで車も運転ができないようになると家を売って都内のマンションに住むようになる。だから地方は車がなくても生活ができるような町作りをすべきだし、大都会に引っ越さなくても済むように手を打つべきなのだ。しかし実際には地方は何もしていない。

だから、都内の築古のワンルームマンションの需要は落ないし、低家賃の借家の需要は常にある。地方ではコンビニやガソリンスタンドも閉店するところが増えてきて、インフラそのものが崩壊寸前だ。車がなければ生活ができないのにガソリンスタンドまで閉店されたら生活もできなくなる。町営や村営のコンビニとかガソリンスタンドを作らなければ本当に地方は衰退してしまう。

千葉のアパートの近所のコンビニも閉店してしまったし、ガソリンスタンドは数年前に閉店してしまった。駅前の食堂も閉店してしまったし、土地は売り地ばかりになってしまった。東京の近郊でもこうなのだから地方はもっとひどいだろう。だからこそ都内の築古のワンルームマンションが流行る事になる。

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22 コメント

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裁判を起こされ、家賃倍! (Unknown)
2017-05-03 12:58:54
私は新宿に事務所用マンションを借りています。家賃20万円程度の物件ですが、嫌がらせを受けながらも借り続けていたところ、いきなり裁判(正確には調停)を起こされ、何と、大家の提示した家賃は45万円! さすがにぶっ飛びました。

こちらも弁護士を付け、現在も調停中です。Toraさんも大家なので分かっていると思いますが、いきなり家賃値上げの裁判を起こすことは出来ません。いわゆる「調停」という話し合いが入らなければなりません。しかし、話し合いと言っても、双方が弁護士を立てて争うわけですから、その舌戦が全てでしょう。

とにかく、勝たねばなりませんが、最初に賃貸契約を交わした10年ほど前は、新宿といえど、中古物件に借り手は少なく、20万円でも、なかなか借り手は付かないほどでした。空室が目立ったのでしたが、まさに今昔の感があります。

大きく変わったのは、新宿近辺の都市開発、特に開発が遅れていた南口の開発が格段に進んだこと。そして 何と言っても、「オリンピック特需」。私が賃借しているような、中古物件がバブル的人気となっています。
Unknown (Unknown)
2017-05-03 14:00:06
>千葉のアパートの近所のコンビニも閉店してしまったし、ガソリンスタンドは数年前に閉店してしまった。

今日のトピックは、TORAさんの千葉のアパートに関する、今後の需給考察なのか。
千三つ (Unknown)
2017-05-03 14:12:45
知り合いの不動産屋の話ですが、
本当に儲かる美味しい物件は、1000件に3件位しかないそうです。
それ位、不動産投資は難しい。目利きと運が重要です。

生き馬の目を抜く業界で生き残ったトラさんは、目利き力と運があったんですね。うらやましい…

トラさんへ。
東京も北朝鮮からミサイル着弾の可能性あるから、無駄遣いしないで、堅実に生きて下さい。
ヤマト“サービス維持を”9200人増員へ (Unknown)
2017-05-03 15:04:49
ヤマト 今年度9200人増員へ ・・ 主に宅配ドライバーや物流施設での作業員として配属する :ホウドウキョク 5/3(水)
ワンルームマンション (Unknown)
2017-05-03 16:54:07
 20年前は「節税」をうたい文句に、ワンルームマンションのオーナーになる人も多かったようですが、あんな小さい間取りの部屋を借りる人も少なく、ずいぶん損させられた人も多かったはず。それを思うと、日本が貧しくなった分、間尺が合ってきたというか、余り喜べない現実があるようです。

 私の友人も新宿にワンルームマンションを10年前に購入し、きっと今は儲かっているだろうなと思います。しかし、外国人労働者、留学生、下流中年、下流老人、訳あり女など、雰囲気は凄まじいでしょうね。行ったことはないですが。

 幾ら儲かっても、管理が大変で、高い管理費を支払っているものと思います。管理会社ばかりが儲かって、本人の手に残る家賃は意外と少ないのではないでしょうか。
千葉は厳しいでしょ (Unknown)
2017-05-03 16:59:26
 近所のスーパーが閉じるような場所は、人口減地帯ということになると思います。Toraさん、千葉のアパート、大変じゃないですか? 
良質な中古住宅 国が認定へ (Unknown)
2017-05-03 17:30:20
「お墨付き」…今夏にも認定導入
(読売新聞)

日本の全住宅流通に占める中古住宅のシェアは約14.7%(2013年):東洋経済オンライン 2015/6/9(火)
Unknown (Unknown)
2017-05-03 17:50:31
身共は九州ど田舎の2-30万人の都市にJR駅前のタワーマンションを持っているが、生きている間位はポンコツにならないか心配している。

それはそうと
英日翻訳ソフトが投げ売り状態だな。
google翻訳で立派な翻訳が出来るし
いまでは4-5万円で同時通訳機が売られていますね。いまさら英語会話を小学生に教える必要はなくなったと言えますが。TORAさん、どう思いますか。

身共が思うには、日本文明の出自の半分は中国古典文明ですからちょっと難しそうな四文字熟語等々は中国古典からの由来です。
英語からの由来はまだありませんなあ。

最近時代小説から、とうとう江戸時代の木版印刷物にまで手を出してしまい、変体仮名辺りは大抵読める様になりました。それで気が付いたのですが、やっぱり現代ひらがなだけしか読めないのは日本文明の断絶だなあということです。もしかしたら天皇制までもが断絶するとなると自分の寿命を悲しまずに日本文明を悲しんでいます。

しかし、あれですよ。「男のすなる日記を女も書いてみんとて・・」紀貫之の土佐日記ですが、あれですよ。驚きですよ。戦後のひらがなそのものですから。どうして1100年後のひらがなを彼は知っていたのでしょうか。変体仮名は無しですよ。

とはいっても、身共の時代で忘れられた日本古典や中国古典は泣きますね。身共の様な奇特な御仁は万人に一人とていませんねえ。

岩波の古典文学大系を自炊してPDFファイルに落とし込んで経年劣化を阻止していますが、もう少し時間が経てば無償頒布も可能になるのではありませんでしょうか。
「青空文庫」の古典をダウンロードして、目で読まずに読み上げソフトに読み上げさせていますが、古典もこうなると高い閾も低くなるでしょう。

またまたscanerを買い揃えてみましたが
最近の機器はスゴイですねえ、今から思うと
30年前の努力は無駄でした。10年前の努力も
時間を待っても良かった気がします。

英語なんかに無駄な努力を傾注しないで
自分の文明を大切にして行くべき時が来ていますね。英語に関しては高校と受験勉強とこの2つの努力で、まあ事足りています。話したけりゃその機器を買えば良い時代ですよ。
どうしても読みたい英語の原書があれば自炊してさっさと読み込ませてはgoogle翻訳で十分、僕の英語力に匹敵以上。文句ないです。

そうそう、フーバー回顧録、ロックフェラー回顧録、ウェデマイヤー回顧録とか原書で読めばいかに日本が窮鼠猫だったかわかります。うまうまと真珠湾攻撃成功と「トラトラトラ」なんて打電していた頃、アメリカの総動員計画も建艦計画も100%達成されていましたよ。もし真珠湾のその日から対日戦争計画を立て始めたのなら日本が勝っていましたね。楽勝で。
引退したら田舎で (にこりん)
2017-05-03 19:09:54
引退したら田舎でのんびり暮らす。と言った幻想がありますが、
実際に田舎で暮らしてみると、車が無ければ、どうしようも無い。
とにかく不便の一言に尽きます。ネット通販が速いのも都会限定で、
田舎だと日数もかかる。しかも買い物が出来るのは、車でしか
行けないイオンしかなく、高齢になると運転も怪しくなってくる。
頼りは路線バスとなるが、いきなり廃止の憂き目にあったりする。
一戸建てはメインテナンスが大変で、2階以上は階段の昇り降りが
大変で、怪我の元だったりします。
若い内に都会の駅の近くにマンションを確保しておくのが賢明でしょう。
となると、確かに私鉄沿線にあるマンションは、需要ありですね。
単一宗教、単一民族の国家だったビルマが、 (普通の日本人 嫌在●)
2017-05-03 19:48:41
またまた話題違いですみません。
GWですので、ぜひみなさんに読んで頂きたく、宜しくお願いします。以下はある方の日記より転載です。

◆ビルマは、天然ガス、石油、鉱物資源 が豊富で、インド、中国、東南アジアの中継輸送拠点の要の土地である。

ビルマ国の資源強奪を狙う欧米列強(イギリス)は、単一民族 (ビルマ人) で構成されていたコンバウン朝に因縁をつけた。

3度に及ぶイギリスとの戦争で敗北、

1次1824~26年、 2次1852年、 3次1885~86年

ビルマ国は完全にイギリス領インド帝国の1州となってしまった。

イギリスは、ビルマを支配するに当たり、
歴史ある国王のもと臣民が団結して反抗する危険性を除去するべく、 狡猾な策を練った。

ビルマ最後の王ティボーは囚人のごとくインドに追いやられ、

王子は全員処刑、
王女は英軍のインド兵の愛人にさせられ貧困の中で死に、

王女の娘は「最貧困層に身を落とし、造花を売って生計を立てる生活であった」という。

おとなしいビルマ市民がこの王家の悲劇を語るとき、
本当に怒りで唇を震わせる。

イギリスによる狡猾な分割統治により、
多くのビルマ族は
軍人、警官、官吏の職に就くことを許されず、
小作人として下層階級の地位に押し込められた。

イギリスは、マンダレーの王城を監獄に作り変え、英国領とした。

仏教を信じるビルマ人の国

『ビルマ』

を征服したイギリスは、
すぐに大量のイスラム系インド人とシナ人を入れて商売をやらせた。

◆印僑には金融を、 華僑には商売をさせた。 ◆
(サラ金、駅前の土地を奪い、勝手に商売をしたのは?)

さらに信仰心の厚い仏教徒であったモン族、カチン族など周辺の山岳民族を山から降ろしてキリスト教に改宗させ、
彼らに警察と軍隊を構成させた。

単一民族、単一宗教のビルマはこれによって多民族、多宗教国家に改造され、
この国の主だったビルマ人は最下層の農奴に落とされてしまった。

かくしてビルマは、
白人の為に作られた国際法に基づき合法的に英植民地にされ
アッサムのお茶、
エナンジョンの石油、
天然ガス、
ルビー鉱山も
イギリスに奪われた。

しかしビルマは敬虔な仏教徒ビルマ人の国だった。

王家という心棒を抜いてもビルマ人の民族意識は残り抵抗は続いた。

そこでイギリスは、アメリカの侵略史に学び、
リンカーンのインディアン族長殺しと同じことをした。

ビルマ人の知識層や小さな村の指導者まで悉く殺したのである。

アウンサンの祖父もこの時に殺されている。

次に、ビルマのインド化を図った。

インドは人種も言語も多様であり、宗教もイスラムやヒンズー、シーク教徒と多様であった。

イギリスは、それをことごとく対立させることで

「数千人のイギリス人が、4億人のインド人を支配する」

ことに成功した。

インド紙幣に今でも15の言語が書かれているように、
イギリスはインドに統一語を持たせなかった。

日本軍のおかげで共通語を持ったインドネシア人はすぐ団結して、
戦後、再度侵略してきた英蘭連合軍を多くの犠牲を払いながらも追い出した。

4億のインド人が団結できなかったのは、
この統一言語を持つことができなかったからである。

インド人は団結を忘れ、
あれだけ搾取され強姦され虐殺されたにもかかわらず、
今でもイギリスに楯突く気持ちを持たない。

ここからも分かるように、
植民地を支配するには、「多民族・多宗教国家」で内部対立させるのが理想的なのである。

それでビルマにイスラム系インド人60万人を入れ、
華僑も呼び込み支配させた。


【重要】
余談だが、日本に中国人や韓国人を何百万人、何千万人も入れる移民政策も同じことである。



イギリス人は間接支配により、
少数のイギリス人でビルマを支配できただけでなく、

ビルマ人は直接支配している華僑を憎み殺し合うが、

イギリス人に対しては、
心の奥底で憎んではいても、
表面上は尊敬すらされていた。

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