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東京都の千代田区、中央区、港区の都心3区で人口が増加しているという。

2017年05月15日 | 経済

 

東京都の千代田区、中央区、港区の都心3区で人口が増加しているという。
職住接近を求める高所得者や、保育所を求める子育て世代が流入している


2017年5月15日 月曜日

調子に乗って悪いヤツらも…危険な都心のマンション建設ラッシュ  4月24日 大前研一

今月5日の日本経済新聞によると、東京都の千代田区、中央区、港区の都心3区で人口が増加しているという。職住接近を求める高所得者や、保育所を求める子育て世代が流入しているのに加え、郊外から利便性を求めて移り住む高齢者も増えていることなどが要因。しかし、待機児童や介護の受け皿は脆弱(ぜいじゃく)なため、近い将来、問題となる公算が大きいという。

 私の住む千代田区の人口も、36年ぶりに6万人を突破した。1999年には3万9000人まで落ち込み、子供も少なくなって近所の学校は統廃合された。ウチの子供たちも巻き込まれ、大変だった。なのに今度は、学校が足りないということになっている。

 臨海部の人口の伸びも著しい。今年1月に人口15万人を突破した中央区もここ数年は日本一人口が増加している市町村として表彰されている。苦労して学校の統廃合を行った後、また学校を作らなければならないという状況で、矢田美英区長は「冗談ではない」と苦い顔をしている。

 3区とも、本音では「(子供を連れて引っ越してくる可能性があるので)マンションはもう売るな。賃貸だけにしろ」と思っているのではないか。たしかに、この3区にはすごい数のマンションが建てられている。値段もかなり強気だ。

 私は散歩がてら、建設中のマンションのモデルルームに行ってみた。モデルルームがあると、中に入りたくなる癖があるのだ。建設現場には「完売御礼」と出ていたが、モデルルームでは営業マンが旗を持って懸命に売り込んでいた。

 「まだ、売れていないのか」と思って価格を聞くと、坪単価700万円だという。それを聞いた途端、「サヨナラ」と出てきた。この価格では、いくらなんでも全部は埋まらないだろう。これまで千代田区の一番いい場所で坪600万円だった。給料も上がっていないのに、坪700万円なんて論外だ。

 自分が住むのならまだいいが、投資用に購入して賃貸に出すとしたら、逆立ちしてもペイしないだろう。やはり400万円から500万円の間ぐらいでないと、投資は成り立たない。

 現在、私の散歩道だけでマンションを40ぐらい建築している。建てれば売れるという時期が数年前にはあったが、調子に乗って建て過ぎているのではないか。マンション業者というのは、何かテンポが1つ遅れるキライがある。

 都心のマンションについては、もうひとつ、こんな問題もある。9日の日経新聞に「立ち退き物件に群がるマンション開発業者」という記事があった。

 マンション建設に適した土地が少なくなり、マンション業者が目をつけたのが、都心の築20年程度の賃貸マンション。丸ごと一棟、立ち退き料を払って借家人に退去してもらって、解体後に更地にし、この間に緩和された容積率を目いっぱい使えばマンション用地として大化けする。

 こういう「立ち退き物件」は、借家人との立ち退き交渉が難航するリスクはあるが、若干、おっかない人が出てくることもある。都心のマンション建設ラッシュで、調子に乗って悪いヤツらも出てきているということか。


(私のコメント)

最近は空家問題などを書いていますが、住宅の都心回帰の流れがずっと続いている。私の周りでも超高層マンションがあちこちに建ち始めていますが、どんな人が住んでいるのか、出入りする人は少なく夜になっても電気が点かない世帯が多い。中低層マンションならばベランダに洗濯物などが干してあって生活を感じさせます。

超高層マンションだとベランダもなく、ガラス張りの窓で塞がれているから住む場所としてはどうなのだろうか。やはり都心のマンションといえども中低層のマンションの方がいいのではないだろうか。おそらく超高層マンションは子供にも影響が出るだろうし、いずれ弊害が表面化するだろう。

バブルの頃は子どもの教育が一番の問題であり、環境のいい郊外の一戸建ての住宅が好まれた。しかしバブルが崩壊して夫婦共稼ぎが当たり前の時代になると、郊外の一戸建て住宅は夫婦共稼ぎには向かない。どうしても都心のマンションに住宅を移さないと通勤ができない。

今まで都心部は、空洞化が進んで小学校の廃校が相次いできた。しかし都心のマンションブームは小学生や中学生の急増につながり小中学校の増設が相次いでいる。それも都心3区に集中している。しかし坪700万という相場はバブル時代を思わせるものであり、10坪33平米で7000万円という事になる。

先日も書いたように、規制で25平米以下のワンルームマンションが出来なくなり、以前建てられた25平米以下のワンルームマンションの需要が急増している。一時は若者の減少でワンルームマンションの需要が減るとみられましたが、低賃金労働者の増加や年金暮らしの高齢者や、外国人留学生などの需要が増えている。

マンション業者は建て続けなければならず、土地の確保も大変だろう。一時はバブル崩壊でマンション用地の手配は楽だったが、最近のマンションブームで用地の確保が大変なようだ。老朽化したマンションを建て替えることで建売を続けているようですが、マンション業者も分譲マンションから賃貸マンションにシフトすべきではないだろうか。

マンションは管理が大切であり、管理しだいでマンションの寿命もかなり変わる。30年足らずで建て替えられるマンションが相次いでいますが、建物の躯体は100年以上は持っても、設備は10年から30年で次々と更新していかなければならない。電気のケーブルですら30年くらいが寿命であり、幹線ケーブルから交換しなければならない。

一番問題なのは水回りの設備ですが、これがいかれると住むことができなくなる。30年でダメになるマンションは水回りの配管が交換不能であり、これが建て替えの原因になっている。外壁塗装も20年も経てば行わなければならず、パッキンや防水シールなども新しくしなければならない。そうしないと水漏れが起きる。

新興国では超高層マンションが相次いで建てられているが、10年も経てば住めないマンションが続出するのではないだろうか。特に超高層マンションはメンテナンスが難しく費用もかかる。普段から積み立てていればいいが、借りて住んでいる人は積立費用を支払いたがらない。

都心にマンションを買おうという人は、管理のしっかりしたところを買うべきであり、定期的な大規模修繕を行わないとマンションは住めなくなる。住めなくなったマンションはスラム化して財産価値もなくなり売りに出しても買う人もいなくなる。ならば立て替えたほうがいいということになるのだろう。

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Unknown (Unknown)
2017-05-15 16:43:58
> 一番問題なのは水回りの設備ですが、これがいかれると住むことができなくなる。30年でダメになるマンションは水回りの配管が交換不能であり、これが建て替えの原因になっている。外壁塗装も20年も経てば行わなければならず、パッキンや防水シールなども新しくしなければならない。そうしないと水漏れが起きる。



1931年4月11日に竣工したエンパイヤーステートビルは、築年齢86歳です。でも、toraさんが指摘されるような事態には至っておらず、今も家賃収入を稼ぎだし、多くの観光客が訪れています。
同ビルの限らず、欧米の業務用、居住用ビルは日本のそれらよりも長持ちするようですね。
この事は、日本の給排水設備及び外壁材の品質や施工方法に本本的な問題があるのではないか、との懸念を抱かされます。

日本の建築業界は、敢えて長持ちしない、修理も困難な部材の使用や建築法で建築物を建てて、短い周期で建て直しせざるを得ないようにしているのかね。
マンション買うぐらいなら賃貸アパートに住みなッ (う~ん、、、)
2017-05-15 17:25:03
マンション買って所有欲満たすぐらいのステータスが、自己の現実的なステータスだなんて想ってる連中は、一生、賃貸アパートに住んでた方が、よっぽど、得でマシだってば、あんな図体=ズータイがデカすぎて足場なんて組むだけでウン千万円かかるんだからね。月々の管理費もかかるしもちろん自分の所有する不動産だから毎年、固定資産税払わないといけない訳だし、自分は補修しなくていいと想ってても、組合員の4/5で建て替え決議されちゃったら終わりだったかなぁ?!!!

中途半端な夢なら、ゆめゆめ観ないほうが、まだマシだという発想ですよ。。。

「賃貸ワンルーム家族雑魚寝」か、または、少なくても「都心の安い中古不動産一戸建」みたいな気持ち持ってなきゃぁーねぇ、、、

たとえ自分の不本意でも、他人に巻き込まれて損することにも否が応でも巻き込まれてしまいますからねぇ~~~、、、それが「多数決の論理」ですからね。集合住宅なんかじゃよくあることですよ。。。

大きな集合体になるほど、個人の自由は制約されてゆきますからね。。。高層マンションなんて老朽化したら潰すだけでも金かかり過ぎるし、、、
足場組むだけでウン億円ってざらじゃねぇ???

じゃないと、買った後の管理費の積み立てと固定資産税の支払いに追い掛け回されることになりますよ。。。

あとは、その財産売るときのリセールバリューも考えておくほうがいいでしょうね。。。

この世には、リセールバリューでもさほど値下がりしにくい物は、たくさんありますしねぇ~~、、、

たいていの財産は老朽化するほど価値は下がりますよ。ただ、土地は、下がっても限度があるしね。。。0には、成らない。。。

私は、なんでもかんでもチープが好きというわけではないし、だがしかし、なんでもかんでも高級品が好きという訳でもない、ただ、自分の中にある一定の尺度=価値観から観て価値のない物にはお金を徹底的にかけない主義ですからね。。。

昔、開口健さんが、云うてたのは、毎日、さんまだけでメシ喰ってでもいいから、ここぞと想うものには贅沢に金は使えと云ってたが、、、ようは「やりたいこと、やりなさい」「一度口をつけたグラスの酒は一滴残さず飲み干しなさい」「後で、後悔して、戻ってきても、グラスのふちに一滴も残っている補償などどこのもないのだから」とね。。。

アルトゥール・シュネツラーの言葉は、彼の口から出た珠玉の一言だった訳です。。。

年取るほど、俺もいくら時間があっても足りないし、勉強なんて中学ぐらいまでに必死でやってりゃー、世の中たいていのことぐらいは理解できるようにできてるんでね。。。だから、義務教育なんだよ。。。俺から言わせれば、義務教育で十分だよ。。。ただし、必死に漢字や計算できない奴は卒業させてはいかんと想うよ!!!

「みぞうゆう」とか「でんでん」ってまちがっちゃって読んで世間様に笑われない為にはね。。。少なくとも15才まではスマホなんて持たせずに必死で勉強すべきだろう。。。資格でも資格検定試験うければ、後からでも、誰にも弁護士資格やいわゆる「さむらい」商法の資格には就けるがね。。。要は、やる気さえあれば、学校なんて義務教育で十分すぎるくらいだろう、もっと難しい漢字勉強したければ個人的に漢字検定受けなくてもいいから本だけ買って学べばいいだけだよ。。。

でも、何々「士」なんていう職業は、これからAIがこなすことになるかもね???

知識量なんてスパコンに勝てるわけないしね。。。

昔は、十年ひと昔なんて言ってたけど、、、

今じゃぁ~~、一年ひと昔じゃない?!!って云うぐらい技術サイクルも速すぎるしね。。。

だから、私は、世間勉強は常に怠らないけど、幼い頃からそんなものに流されないぐらいの気概は常に持ってるからね。。。
高層マンション (にこりん)
2017-05-15 21:32:39
止めた方が良いでしょうね。高層マンションの上の方。
耐震は大丈夫そうですが、大きな地震が来ると電気、ガス、水道が止まる。
実際、熊本地震でも市内のかなりの箇所が断水しました。給水車は来ますが、
あくまで近くまで。です。なので停電していると、重たい水を上まで人力運ぶ
必要があります。まぁ5、6階ぐらいが限界でしょう。
役に立つブログだな (Unknown)
2017-05-15 22:12:58
「マンションを買おうという人は、管理のしっかりしたところを買うべきうべきであり、定期的な大規模修繕を行わないとマンションは住めなくなる。」

なるほど!勉強になりました!
40で、念願のマンションを買ったが (Unknown)
2017-05-15 22:48:35
 マンションはすぐに手放しました。つくづく、庭土のある一戸建ての方がいいと思ったからです。タワマンなんか、とても住む気がしません。柔構造とはいっても、地震の揺れは不気味のようです。左右2メーターぐらい持ってかれる感覚で揺れるそうで、東日本大震災以降、タワマンを逃げ出した人も、結構居るようです。

 タワマンなんか、AIIBに使われたりしたらたまったものじゃないが、中国人ならやりかねない。大前研一もかーちゃん、白人だし、この人も何を考えているんだか、一度、都知事選に出たが、青島幸男に惨敗。惨敗後、青島に副知事にしてくれと哀願したものの、あっさりソデにされた。

 中途半端な人生だったようだ。
Unknown (八坂)
2017-05-16 03:54:34
>若者の減少でワンルームマンションの需要が減るとみられましたが、低賃金労働者の増加や年金暮らしの高齢者や、外国人留学生などの需要が増えている。

それはだな、バカな売国大家が外国人に部屋を貸すからだよ、日本人の若者を減らして外国人を増やすのが目的だ。つまりアパート大家も移民国家への移行計画に組み込まれている。

株式日記でも日本人より外国人を雇えと宣伝したり、外国人の若い女を盗撮できて楽しいと言ってきました。
韓流アイドルやAV女優に洗脳されたバカの還暦エロ老人では、公益や日本の未来の事まで考えが及ぶはずもなく、簡単に移民国家に利用されている。
個人的には、マンション・アパート系にはもう住みたくないですねぇ… (ponpon)
2017-05-16 10:58:54
以前、賃貸のマンションやアパートに住んでいた時、同じ建物に住む住人の生活騒音(足音、ドアの開け閉め、騒ぎ声)、悪臭(タバコの煙、アロマ、芳香剤)に散々悩まされて来ましたからねぇ…。

> 調子に乗って悪いヤツらも

バブルの頃にお馴染みになった「地上げ屋」でしょうか…。少し前のネット記事によると、寺社関係の土地も狙われているとか云々…。確かに、宗教法人は都心に広い土地を持っていたりしますし…。ただ、1980年代ほどの勢いや活気は感じられませんよねぇ…。

■日経平均株価チャート(1949-2017)
http://pba.o.oo7.jp/000000.html#000000_nik_m

> 超高層マンション
> 夜になっても電気が点かない世帯が多い

地方大都市の駅前にもタワーマンションが建ったりしていますねぇ…。テレビで購入者にインタビューしているのを観ましたが、年齢は60歳くらい(谷間世代)で、本宅は別にあって別邸として買ったらしい…。本音は「マンション転がし」だろうか…。電気が点かないのは「転がし」目的の可能性が高いですよねぇ…。ただ、今の日本でタワマンを買えるほど経済的余裕のある一般人はそれほど多くは無いワケですが…。転がすといっても買い手は居るのだろうか…。

> 小学生や中学生の急増

人口構成を見れば一目瞭然ですからねぇ…。

■千代田区の年齢別人口構成図(2017年5月1日)
http://pba.o.oo7.jp/130001.html#131016

■中央区の年齢別人口構成図(2017年5月1日)
http://pba.o.oo7.jp/130001.html#131024

■港区の年齢別人口構成図(2017年5月1日)
http://pba.o.oo7.jp/130001.html#131032

> 外国人留学生などの需要

昔に比べて外国人比率は上がっていますが、思ったほどではないような気も…。

■1985年国勢調査人口(確定値)→2015年国勢調査人口(確定値)
------------------------------
千代田区
 総人口 50,493人→58,406人(△+15.7%)
  外国人 926人→2,091人(△+125.8%)
   韓国・朝鮮 211人→339人(△+60.7%)
   中国 161人→865人(△+437.3%)
   アメリカ 205人→141人(▲-31.2%)
★外国人比率 1.8%→3.6%
------------------------------
中央区
 総人口 79,973人→141,183人(△+76.5%)
  外国人 434人→4,691人(△+980.9%)
   韓国・朝鮮 164人→391人(△+138.4%)
   中国 193人→620人(△+221.2%)
   アメリカ 23人→121人(△+426.1%)
★外国人比率 0.5%→3.3%
------------------------------
港区
 総人口 194,591人→243,283人(△+25.0%)
  外国人 7,562人→17,118人(△+126.4%)
   韓国・朝鮮 1,585人→3,045人(△+92.1%)
   中国 922人→3,486人(△+278.1%)
   アメリカ 2,344人→3,179人(△+35.6%)
★外国人比率 3.9%→7.0%
------------------------------

> 一番問題なのは水回りの設備
> 外壁塗装

以前住んでいた賃貸マンション(住んでいた当時で築25年くらい)も、水道の蛇口を捻ると壁の内側から「ガクッ!」と音がしたり、ベランダの屋根(上階の床)のコンクリ片が剥がれて落下したりしていましたからねぇ…。ベランダや廊下の手すり(金属製)の塗装が剥げて錆だらけになっていたり…。外壁のコンクリやタイルが剥がれて、下を通行している歩行者や車両を直撃する可能性もありますし、実際そういうニュースもたまに流れますが、ビルやマンションのオーナーは大変ですよねぇ…。建て替えるにしても多額の費用が掛かりますし…。

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