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麻布十番で、10億円の物件が売れた直後に、13億円で転売されたそうだ。東京はバブルだ。

2015年02月27日 | 経済

麻布十番で、10億円の物件が売れたといふ。
直後に、13億円で転売されたそうだ。東京はバブルだ。


2015年2月27日 金曜日

競売に入札した、年老いた母。不動産の波を見極める。東京は不動産バブル。 1月30日 加藤ひろゆき

アンニュイな午後。
近所の喫茶店で不動産屋とお茶をしばきながら賃貸契約していると、東京の工作員から着信アリ。
ワタクシよりも年上の資産家で、不動産業界に詳しい、立派な紳士である。
麻布十番で、10億円の物件が売れたといふ。
利回りは3%だ。
何故、この利回りで売れるのかと思ったら、直後に、
13億円で転売されたそうだ。
東京はバブルだ。

青山、赤坂、麻布など、日本の田舎に住んでいる人間でも知っているような東京のオシャレな街の不動産価格は上がっている。
一般的に、不動産は7年から10年のサイクルを繰り返すといわれている。

あれは神奈川県でつとめ人だった1989年。
NHKのニュースで、東京都心のワンルーム・マンションが5,000万円になったと取材されていた。
一棟ではナイ、一戸の値段だ。
就職したばかりのワタクシの安月給ではワンルームにも住めないと思った。
この頃、先輩社員が、株で大儲けしていた。

つとめ人を卒業して渡米し、ロサンゼルスに住んでいた1993年。
LAの中古一戸建が、10万ドル以下で買えた。
東京から来た20代前半のオンナノコが、
「 LAの家って安いよね。買おうかな? 」
といっていたのを思ひ出す。
30万ドルではプール付きの大豪邸が買えた。

帰国した後の2000年頃、LAで一戸建は30万ドル以下では買えないといわれた。
2003年夏から不動産を探し始めた頃、不動産に詳しい友人のオバタ君( 仮名 )に、
「 カトちゃん、去年までだったら、いい物件がたくさんあった 」
といわれた。

それでも、熱心に探しあてた結果、
2004年7月に、コーポKi、
2005年3月に女子限定アパートメントを購入。
ふたつとも、利回り30%を超えていた。
当時は投資家といわれる人も少なく、まだまだ、チャンスはあった。

その後、次第に高利回り物件がなくなり、2006年の末から2007年の前半には、不動産価格が上がってしまい、購入できなくなった。
2008年の夏に、平和であるが不気味な空気を感じた。
晴天の真夏の海に遊びに来る人が少なかったからだ。
この違和感は何なのだろうかと思っていたら、その直後に、リーマン・ショックだ。

その後、民主党の政権時代までが、
最近の底だと思ふ。
ワタクシもこの時期、売らなくてもいい物件まで、
安い価格で手放してしまった。
今にして思えば、この時が最高の仕入れ時だったのかもしれない。

そして、自民党の政権になり、アベノミクスと東京オリンピックの効果か、2006年よりも大きく価格が上昇しているような気がしている。
北海道でも、2008年以降に物件を購入した若い投資家たちが、巨額のキャピタルゲインを得ている。

しかし、相場に関係なく、よく探せば、
いい物件は常に市場に出てくる。
ここ二年間で、CASHFLOW202( 妹 )は、
貸家を四軒購入している。
現在満室だ。
最初は不動産投資に反対していた姉も、
最近、近所に一戸建を購入。
大家の仕事を勉強中だ。

ワタクシも最近、250万円で家を購入した二カ月後に、8,3万円で入居者が決まった。
表面利回り39,64%で
実質利回り27,67%。
内部は玉砕していたが、根性で再生。
高齢化社会で、世帯数が減少しているので、これからも、もっと売家が出てくる。

さて、そんな中、近所に競売物件が出てきた。

ところが現在、ワタクシの貸家二軒に空きがある。
運転資金も必要だし、効率を考えると、無傷の300坪に事務所を建てるほうがいい。
202に入札をススメたが、一軒は3月に入居者が転職で退去予定だ。
姉もまだ入居者募集中で、余力がナイ。

そんな話を年老いた母に伝えたら、
流暢な名古屋弁で
「 ワシが入札するでヨ〜 」
といい、翌朝、入札用紙に記入。
住民票を取りに行き、14時59分に銀行に滑り込み、2割の保証金を裁判所に振り込む。

ためらいもなく、程よい加減の入札金額を記入して、郵便局に行き、発送。
結果はどうなるか、まだわからないが、
落札できればいいなと思ふ。

もし、探しているエリアに、いい物件が出てきた時に余力がなければ、
その時に余力のある親族が購入しておくべきだ。
数年経てば、親族間で売買ができる。
サッカーに例えると、円陣の中でボールをグルグルとパスするようなものかもしれない。


(私のコメント)

黒田日銀総裁の金融緩和が効いていないと新聞などでは書かれていますが、確かにサラリーマンには何の実感も無いだろう。しかし不動産などは民主党政権時代が底で、安倍政権になってアベノミクスで金回りが良くなって来てる。

ブログの記事にもあるように、最近では東京麻布のビルが10億円で売却されたビルが直ぐに13億円で転売された。バブルの頃のビル転がしを彷彿とさせる話ですが、株や不動産のバブルは始まっている。これが株や不動産以外の分野にまで広がって行くには時間がかかるだろう。

銀行だってバブルで懲りているからカネ余りでもカネは慎重に貸さないだろう。しかしこのような景気のいい転売話が出てくるようになると銀行にとっても悪い話ではなく、短期で高利で確実なところが借りてくれれば資金運用が楽だ。

問題はこのようなバブルがいつまで続くかですが、不動産は今が売り時であって買い時ではないだろう。マスコミやネットの記事では少子高齢化で世帯数が減って空き家が増えて、相続税や空き家への固定資産税の増税で手放す人が増えて不動産大暴落説が出ています。

確かに少子高齢化で世帯数の減少と住宅戸数の増加で需給関係は悪化しますが、大都市に限れば夫婦共稼ぎ世帯が増えれば、通勤時間のかかる都市郊外の一戸建ては空き家になって、都心のマンション世帯が増えるだろう。そうなれば郊外の一戸建ては売り家だらけになって投げ売り物件も出て来るだろう。

中古の一戸建てが投げ売りが増えて暴落したら投資用としては面白い物件も出て来るだろう。家賃が安ければ郊外の一戸建てには必ず需要があるはずだ。それは都心のマンションの家賃との比較で競争になるだろう。郊外のマンション物件などでは2DKが180万円で買える時代であり、住宅は環境は変わった。

このような格安物件を買って手を加えれば、家賃が安ければ借り手は必ず現れるだろう。へたに新築住宅を買って値下がりするよりかは借りた方が有利と考えれば一戸建ての中古住宅でも需要はあるはずだ。私などは郊外でアパートを経営していますが、立地が良ければ満室になる。

建てた当初はこんなところでアパート経営が成り立つのと疑問が出るほどの立地でしたが、土地が安い所に建てれば家賃が安くできて借り手は居る。格安の中古の住宅を買ってリフォームして貸しても30%以上の利回りになる物件もあるそうですが、300万円からできる投資法として面白いのではないかと思う。

それよりも、自己資金のある資産家や銀行の借り入れ余力のある人は今からでもビル転がしも面白いのではないかと思う。バブルがいつまで続くか分かりませんが短期に数億円も転売益が出れば笑いが止まりませんが、これだけ金融緩和が続いても銀行にカネが積まれるだけで借り手は居ない。一勝負してみようというやる気のある男がいなくなってしまったからだ。


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