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不動産価格が下がる前にやっておきたい「5つのこと」

住宅ローンの借り換え件数が急増している。金利負担が減るメリットを考えれば、個人は借り換え手数料と比較しながら検討してもいいだろう。 こうしたコストカットは誰もが思いつきそうなことだ。

 しかし、個人が備えなければならないことは、不動産市場の変化に対する中長期的なリスク管理だと、広い視野で捉えた方がいい。すでに不動 産価格はかなり上昇したので、遠くない将来、下げ相場がやってくることになる。そうしたリスクに備えるためには、借り換えはしても繰り上げ返 済はしない方がいいだろう。なぜそうなのかは後述するとして、この機会に「不動産価格が下がる前にやっておくべきこと」を整理しておこう。今 検討すべき対策は5つある。それらは「一生もの」の決断になると思う。

不動産価格は上昇サイクルの最終局面にある

 5つの対策を提示する前に、不動産市場の現状を把握しておかなければならない。21世紀になって不動産投資信託の市場整備が行われ、新た な投資市場ができた。J-REITはその代表格である。不動産投資は小口投資が可能になり、資金流入が起こった。同時に、不動産の価値評価も 大きく変化した。収益を生む不動産は賃料を割り戻す形で評価され、安定した賃料に対して不動産価格が上昇・下降のサイクルを持つようになっ た。

 不動産価格が行き過ぎることなくサイクリック(周期的)に動く中、現在は高騰の最終局面に近づいている状況にある。アベノミクスの1つで ある金融緩和により、行き場を求めるお金は担保が取れる不動産に流れやすくなり、資産インフレを起こし始めた。そこには明確な因果関係があ る。以下のグラフは不動産への資金流入量とマンション価格の相関を示している。

しかし、金融緩和開始から3年が経過し、足もとでは金利低下はすれども株高・円安・インフレに結びつかなくなり始めている。不動産価格の上 昇も先行きが怪しくなり、これまでの一本調子の上げ相場は変調を来たしている(連載第14回 「徹底検証!マンション価格の潮目はこう変わった」参照)。そんななか、銀行はマイナス金利に乗じて、「収益不動産を購入するな ら融資します」という積極融資姿勢になっている。それに対してデジャブのように、「待てよ、これはいつか通った道だ」と気づく人も出てくるだ ろう。そう、そろそろトランプで言う「ババ抜き」の最終局面に近いと言えるのだ。不動産価格が下落を始めたときに、ババを持っている人はゲー ムに負けてしまうのである。それは持ち家である自宅も例外ではない。

こうした状況にどう備えればいいのか。まず、自分の資産状況を把握しよう。持ち家を持っている場合、戸建てかマンションかで価格変動はかな り違う。以下のデータに見るように、アベノミクス以降、マンション価格は右肩上がりで上昇し、戸建てや土地は横ばいになっている。この違いは 主に鉄筋コンクリートの建築費の高騰に準じている。

次に、マンションはいつ買ったかで含み益が出ている確率がかなり違う。最近20年で見るなら、購入時期が2007~08年を除いて含み益が 出ている可能性は高い。この含み益を運用益や預金に見立てるならば、都心に近いと数千万円に及ぶ場合も少なくないであろう。

 自分の資産状況がわかったら、次は資産の出し入れを検討しよう。不動産にお金が流れるなかで価格が上昇していない土地や戸建ては、下降局 面に入ると下落スピードが速くなるだろう。なぜなら、日本の総人口はすでに減少し始めて久しく、これから減少速度は加速していくことになるか らだ。

 不動産の需給バランスにおける供給が日本全国で一定とすると、人口が減ると需要が減退し、需給バランスは悪化の一途をたどり、価格は下降 していくことになる。過去10年の日本の地価下落率は年平均▲1.7%であり、人口減少が著しい地方ほどマイナス幅が大きい。

 では、こうした現状を踏まえて「5つの対策」を考えてみよう。

対策①
不動産を売却する

 今が直近の価格ピークならば、不動産を持っている人は「売り時」と考えた方がいいだろう。その中でも土地は真っ先に切り離すべき資産であ ることは間違いない。幸い、親から相続した土地を売却した際の利益が3000万円まで無税になることが決まり、土地の切り離しには好機が訪れ ている。たとえ含み益がなくても、換金が遅れた場合の資金の目減りを考えると、先延ばしするタイミングではない。大きな土地であれば、相場の 2割高で売却する方法があるのは、連載第12回「放っておくと大損も?相続した土地・建物の賢い売却法」で提示している。

 自宅マンションについても、売却を検討してもいいだろう。その際の目安は、今後の不動産価格の下落幅で考えよう。売却した場合には賃貸に 住み替えることになる。平均すると、現在の物件価格に対して年間賃料は約4%、売買に伴う取引コストは約10%だ。もし物件価格が2年で2割 超下がると考えるなら、早く売ることをお勧めする。なぜなら、物件価格の下落が物件売却で生じるコスト(2年間賃料8%+取引コスト 10%=18%)を上回ってしまうからだ。

もし、オーナー企業や不動産投資をやっていて法人を所有している人なら、個人から法人へと不動産を売却することも検討してもらいたい。高い 所得税から安い法人税へ移行し、税制上の優遇を受けることができるからだ。個人でマイホームを持つ場合も3000万円までの含み益が無税にな るなど税制上の優遇はあるが、法人で持つと二重のメリットがある。法人は値下がりしそうな資産を持つと、たとえ損失が出ても法人税分だけ軽減 される。また自宅を役員社宅にし、自分が借りて経費化すると、課税標準額は公務員社宅と同等の水準(市場家賃の8割引きの2割程度)に抑える ことができる。

対策②
節税とリスク分散を組み合わせる

 いつの時代にも自分の年収を上げることは重要である。とはいえ、額面年収を上げるのは容易ではない。そこで4年償却できる不動産を購入す ることで、個人の課税所得を下げ、税効果を出す手法には一考の価値がある。

 手法の詳細は、連載第13回「経営者の手取り年収が2倍になる『不動産減価償却』の魔法」を参照されたい。

 投資効果の目安として、年収1000万円であれば投資額の8%、年収3000万円であれば投資額の14%に相当する税引き後の収益を上げ ることが可能となる。これは所得税率に準じて効果が出る。こうして手取り年収を上げることで、全体資産を増やすことができ、不動産価格の下落 をカバーすることができるのだ。

対策③
REITの信用売りをする

 不動産の実物取引における成功の機会は、価格が低いときに購入して高いときに売ることである。実物不動産は上げ相場は儲かるが、下げ相場 では何も利益を生まない。筆者の経験則で言うと、不動産で利益を狙うなら、タイミングは10年のうち2~3年しかない。不動産価格が下落する ことが明らかになったときに、手をこまねいているしかないようでは芸がない。

 そこで、REIT(不動産投資信託)への投資も視野に入れたい。不動産価格とREITの投資口価格は連動して動く。すでに不動産は金融商 品化しているので、この性質を利用することを考えよう。つまり、不動産価格が下落している際は、REITに投資して売りポジションを取れば、 自宅の価格下落幅を実質的に緩和できる。信用取引を行えば投資金額の数倍の効果を出すことができる。こうしたリスクヘッジ手法があるとわかっ ているだけでも、気が楽になる。

不動産価格が高騰しているだけに、投資金額は多額にのぼる。この資金を手元に持つためにも、筆者は冒頭で述べたように、自宅にかかる住宅 ローンの繰り上げ返済はしないことを勧めている。ヘッジのためには手元現金が必要になることは理解しておいた方がいい。超低金利の今、お金を 借りている方が選択肢を増やすことができるのである。

対策④
親子間で資産移転する

 対策②③の選択肢を選ぶ場合に、自己資金が充分でないことは往々にしてあるだろう。そんなときに、相続に関連する親族の資産を活用するの も一考に値する。日本の個人金融資産の3分の2は60歳以上の高齢者が保有している。いつの日か資産移転をするのであれば、それを前倒しして 贈与をまめに行おうと考え、動いている親子は多い。いわゆる暦年贈与は、年間110万円までは無税で移転することができる。

 また、親族から貸し付けを受けるケースもある。お金を借りたら金利は必要だが、マイナス金利時代の適正金利はスズメの涙ほどなので、負担 はゼロに近い。返済は暦年贈与と相殺すれば、毎年110万円を資産移転できる。

 いずれの手段を検討するにしても、この機会に親と相続・贈与の考え方を話し合い、共有することをお勧めしたい。筆者は不動産の相続対策に 関する相談を数多く受けているが、コミュニケーション不足の家族が非常に多い一方で、相続対策に早めに取り組んでいる親子は総じて仲がよく、 兄弟間にも揉め事が少ない印象を受ける。資産が個人に帰属するのではなく、「一族の資産」という共通理解が強く表れているのが、そうした家族 の特徴である。利害意識だけでなく互助意識が強い家族は、前向きに資産を動かす傾向にある。

対策⑤
住宅ローンを借り換える

 住宅ローンの借り換えに先立って確認しておくべきことは2つある。1つは自宅の時価がいくらかということで、ローンの残元本を引いた手残 り額を把握しておきたい。1000万円あるなら、これがあなたの純資産になる。頭金500万円で購入しているならば、自宅で500万円を資産 形成したことになる。スタイルアクトが運営する「住まいサーフィン」を使えば、個人が瞬時に無料で自宅査定を行うことができ、このサービスは すでに7万件ほど利用されている。

 確認すべきもう1つの要素は賃料である。人に貸しても住宅ローンが賄えるだけの賃料を得られる場合は不動産を持っていてもよいが、そうで ない場合は対策①の売却を検討の選択肢に入れた方がよい。

 現在、ほとんどの人が住宅ローンを変動金利で借りている。今回の借り換えでは固定金利の方が同等もしくは低いケースもあるので、残りの返 済期間を考慮に入れて検討した方がよい。これまでよりも固定金利にする人の割合は増えることになるだろう。固定金利は国債と連動しているのに 対して、変動金利はそれとは別物であることが、今回の金利の動きで明確になった。

固定金利のメリットとして、金利上昇のリスク管理がある程度できるようになった点を上げておきたい。先に不動産価格の下落リスクに対して REITの信用売りを提示したのと同様に、固定金利(国債利回り)の上昇リスクに対しては国債の信用売りに相殺機能がある。変動金利だとこの 因果関係が弱い。

 ただでさえ、日本はギリシャ以上に財政に問題を抱えているという指摘が以前からあり、それが日本のカントリーリスクであると考えるなら、 今後国債の金利が上がり、ハイパーインフレが発生する可能性もある。それは住宅ローン金利の上昇、不動産資産の高騰、円安を意味する。よっ て、住宅ローンは固定金利に変更し、国債の信用売りを組み合わすことを視野に入れてもよい。

10年先を見越して「一生もの」の資産ポートフォリオをつくろう

 筆者が唱える「自宅投資」の前提は、資産インフレの中で含み益を出すことだが、この資産価値が将来的に下落すると想定するなら対策として 何を検討するべきかが、今回の主題である。以下に、前述した「5つのポイント」の要旨をまとめよう。

「対策①:不動産を売却する」は、単純に資産を切り離すことだが、中長期的に見て下落スピードが早い土地は早々に売却し、マンションは大 幅下落を想定するなら賃貸への住み替えを考えた方がいい。その際に、法人を持っている人はそれを活用するのが有効な手段である。

「対策②:節税とリスク分散を組み合わせる」は、海外資産で分散しながら多額の減価償却で手取り年収を増やすことにより、全体資産を増や す方法である。

「対策③:REITの信用売りをする」は、金融商品の特性を活かして不動産価格の下落局面で売りポジションを持ち、資産の目減りを軽減す る方法である。②③の対策をするためにも、手元資金を潤沢にしておく必要がある。

「対策④:親子間で資産移転する」は、相続を待たずに親族からの贈与や貸付との組み合わせによって資産移転する方法である。親子間のコ ミュニケーションが成功の鍵を握る。

「対策⑤:住宅ローンを借り換える」は、変動金利よりも固定金利を選択肢に入れて検討し、固定金利と連動する国債の信用売りでリスクヘッ ジを考える方法だ。

 こうして見てきたように、不動産価格の下落対策は、短絡的なコストカットではなく、中長期スパンで将来不安を見越し、複合的に検討すべき ことがわかってもらえたと思う。個人には難易度が高い手法もあるかもしれないが、専門家と相談しながら、できることから進めていけばよいだろ う。それは5年先、10年先を見越しながら、「一生もの」の資産ポートフォリオを形成することになる。
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