１．視察先：静岡県沼津市
２．視察日時：平成２６年７月１０日（木）午前１０時～
３．視察事項：市営住宅の整備について
４．視察を通しての考察・参考となった事例・感想等
＜PFI手法による市営住宅の建て替え＞
昭和４４年～４７年に建設された市営住宅のうち３棟を３期に分けて建て替えを行った。事業方式はBTO方式である。導入可能性調査の際、PFIによるVFMは７．８４％との判定だったが、事業者を選定し、提案によって算出したところVFM１８．６％と、大きな効果が期待できるものとなった。建替前は、少し空室があったため、空室を活用し、１棟づつ工事を進め、完成したところに入居し、次の工事に取り掛かったため、仮移転は必要なかった。
今後の課題として、PFIであっても、市の技術者にノウハウがないと現場をコントロールすることが難しいので、人材の確保・育成が必要である。事業者の維持管理範囲に修繕が含まれていないため、設備の更新、大規模修繕が必要となった場合、市と事業者の連携が重要であるため、日頃からの連絡や報告を密にすることは必要不可欠であるとのことだった。
＜借上型市営住宅制度＞
借上型のメリットは、初期投資を抑制し、将来の需要変化にも対応ができる。デメリットは、建設費の補助と２０年間一括借上の賃借料があるため、トータルでは、建設したほうが安くすむ。沼津市には、９棟１３８戸の借上型市営住宅がある。制度上借上期間の延長も可能だが、現在は、期間満了した時のことは未定であるため、オーナーの方も不安に思っているとのことだった。沼津市では、新築物件に限り、１棟全てを借上げている。空室があるとそれだけ家賃収入が減り市の損失にもなる。
＜感想＞
桑名市公営住宅ストック計画において、建替なければならないのは、羽田町第１～第４である。１３０戸と戸数が多いので、借上型市営住宅よりPFIの手法による建替が良いのではないかと思った。一般的な市営住宅の仕様とはいうものの外壁がきれいな色に塗られており、外観は民間のマンションと変わらないように見えた。小さな公園もあり、植栽も多く施されていたのも良かった。
今回視察した沼津市自由が丘団地には、福祉施設等は併設されていなかったが、同じ敷地内にコミュニティ施設や福祉施設を併設している事例もある。近年、公営住宅の建替えをBTO方式で実施している自治体が複数あるので、さらに調査研究し、民間活力の有効活用をはかるべきものと考える。エレベーターを整備し、高層化することで余剰地も生まれるので、収益事業と組み合わせることでより民間活力を呼び込めることになると思う。
